Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 июля 2015 г. N Ф09-4735/15 по делу N А07-8106/2014

Екатеринбург

30 июля 2015 г.

Дело N А07-8106/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А. Ю.,

судей Соловцова С. Н., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" (далее - общество "Елисеев 2012") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 по делу N А07-8106/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Елисеев 2012" о взыскании 510 748 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.10.2013 по 18.12.2013 и 95 033 руб. 84 коп. пени за период с 15.01.2013 по 18.12.2013 по договору аренды от 22.11.2012 N 26089, об обязании ответчика освободить занимаемые помещения нежилого фонда общей площадью 263,9 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15, литера А, в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане N 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16 (с учетом отказа истца от иска в части требования о расторжении договора аренды от 22.11.2012 N 26089 и уменьшения размера иска в части требований о взыскании арендной платы и пени, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 (судья Проскурякова С.В.) исковые требования удовлетворены, с общества "Елисеев 2012" в пользу Управления взыскано 510 748 руб. 13 коп. основного долга, 95 033 руб. 84 коп. договорной неустойки, на случай неисполнения судебного акта присуждены проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму по учетной ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25% годовых с момента вступления решения в законную силу и до полной уплаты присужденной судом денежной суммы. На общество "Елисеев 2012" возложена обязанность освободить занимаемые помещения нежилого фонда общей площадью 263,9 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15, литера А, в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане N 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Елисеев 2012" просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами статей 309, 310, 328, 611, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 64,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что в период с 22.11.2012 по 30.04.2013 общество "Елисеев 2012" было лишено возможности использовать спорные нежилые помещения ввиду их непригодности для осуществления торговой деятельности, необходимости проведения капитального ремонта. По его мнению, в связи с отсутствием фактической возможности использовать спорные помещения по причине их непригодности к использованию при определении периода начисления задолженности по арендной плате необходимо исключить ноябрь, декабрь 2012 года и признать наличие у ответчика за данный период переплаты по арендным платежам, которую необходимо зачесть в счет арендной платы за 2013 год. Заявитель ссылается на отсутствие у него задолженности по арендной плате за спорный период на момент вынесения решения суда. Общество "Елисеев 2012" полагает, что расчет неустойки должен быть произведен за период с 11.12.2013 по 18.12.2013 (116 471 руб. 25 коп. ? 8 дней ?0,1% = 931 руб. 77 коп.). Заявитель отмечает, что с 19.12.2013 (даты подписания соглашения от 19.12.2013 о расторжении договора аренды от 22.11.2012 N 26089) общество "Елисеев 2012" владеет и пользуется спорными нежилыми помещениями на основании договора купли-продажи от 19.12.2013 N 861, и несмотря на то, что указанный договор купли-продажи расторгнут решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу N А07-4889/2014, требования об освобождении данных помещений Управлением в рамках дела N А07-4889/2014 не заявлялись.

Как установлено судами, в собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан находится недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане N 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.06.2012 серии 04АГ N 838722.

В материалах дела имеется технический паспорт от 24.01.2012 N 5502, составленный на данные нежилые помещения государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" по состоянию на 24.01.2012.

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник Управления, арендодатель) и обществом "Елисеев 2012" (арендатор) в отношении указанных нежилых помещений заключен договор аренды от 22.11.2012 N 26089 (далее - договор N 26089) на срок с 22.11.2012 по 22.11.2017.

Нежилые помещения передаются арендатору для использования в целях осуществления торговли, иной деятельности (пункт 1.1 договора N 26089).

Согласно пункту 1.3 договора N 26089 стороны признают, что надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 3.1 договора N 26089 годовая арендная плата составляет 4 839 478 руб. 81 коп. без НДС.

В соответствии с пунктом 3.3 договора N 26089 арендная плата вносится равными платежами ежемесячно по 403 289 руб. 90 коп. за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.

Пунктом 4.1 договора N 26089 за несвоевременное внесение платежей по договору предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор N 26089 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

Нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м переданы арендатору по акту приема-передачи от 22.11.2012. В данном акте имеется ссылка на передачу объекта в удовлетворительном состоянии.

К договору N 26089 составлено дополнительное соглашение, в соответствии с которым арендатор освобожден от уплаты арендной платы на срок с 01.06.2013 по 30.09.2013.

Соглашением от 19.12.2013 договор N 26089 сторонами расторгнут с 19.12.2013 в связи с заключением с обществом "Елисеев 2012" договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда без рассрочки платежа. Имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 19.12.2013.

Договор купли-продажи от 19.12.2013 N 861 заключен по итогам аукциона в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" с условием о том, что государственная регистрация перехода права собственности на объект будет произведена после полной оплаты объекта в срок не позднее, чем через 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта.

Указанный договор купли-продажи расторгнут по заявлению Управления в судебном порядке в связи с неоплатой обществом "Елисеев 2012" приобретенного имущества своевременно и в полном объеме, о чем имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу N А07-4889/2014.

Сведений о том, что на основании договора N 861 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане N 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16, к обществу "Елисеев 2012", в материалах дела не имеется.

После расторжения договора N 861 спорные нежилые помещения обществом "Елисеев 2012" Управлению возвращены не были.

В материалы дела представлен акт обследования от 21.10.2014, согласно которому указанные нежилые помещения используются обществом "Елисеев 2012".

Ссылаясь на невнесение обществом "Елисеев 2012" арендной платы по договору N 26089 за период времени с 21.10.2013 по 18.12.2013 в сумме 510 748 руб. 13 коп. и невозвращение спорных нежилых помещений Управлению после расторжения договора N 861, Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды N 26089. О незаключенности или недействительности данного договора стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили.

Судами установлено, что договор N 26089 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сторонами исполнялся (спорные нежилые помещения переданы арендатору во владение и пользование, арендатор уплачивал арендную плату) и с 19.12.2013 расторгнут по соглашению сторон в связи с приобретением обществом "Елисеев 2012" арендованного имущества по договору купли-продажи.

В рассматриваемом случае общество "Елисеев 2012" обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом надлежащим образом не исполнило, задолженность согласно представленному истцом расчету составила 510 748 руб. 13 коп. за период с 21.10.2013 по 18.12.2013, доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленный истцом расчет арендной платы за указанный период судами проверен, признан арифметически верным.

Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 21.10.2013 по 18.12.2013, суды удовлетворили требования о взыскании с ответчика 510 748 руб. 13 коп. основного долга.

Отклоняя довод общества "Елисеев 2012" об отсутствии у него в период с 22.11.2012 по 30.04.2013 возможности использовать спорные нежилые помещения ввиду их непригодности для осуществления торговой деятельности, суды пришли к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При должной внимательности и осмотрительности общество "Елисеев", принимая имущество в аренду для использования в целях осуществления торговой деятельности, должно было представлять, в каком техническом состоянии данное имущество находится.

Из пункта 1.3 договора N 26089 следует, что арендатор был надлежащим образом ознакомлен с состоянием спорных нежилых помещений, являющихся пригодными для использования в соответствии с условиями договора. Акт приема-передачи от 22.11.2012 арендатор также подписал без возражений с указанием на то, что имущество передано в удовлетворительном состоянии.

Составление сторонами к договору N 26089 дополнительного соглашения, в соответствии с которым арендатор освобожден от уплаты арендной платы на срок с 01.06.2013 по 30.09.2013, не свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае арендодатель передал арендатору имущество с недостатками, о которых последний не знал.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае условие о неустойке за нарушение сроков внесения арендной платы закреплено сторонами непосредственно в тексте договора N 26089 (пункт 4.1 договора).

Установив факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, суды признали обоснованным требование о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды.

Представленный истцом расчет неустойки за период с 15.01.2013 по 18.12.2013 судами проверен, признан арифметически верным.

Удовлетворяя исковые требования о выселении ответчика из спорных нежилых помещений, суды исходили из того, что договор N 26089 расторгнут по соглашению сторон с 19.12.2012, а договор N 861 - по заявлению Управления в судебном порядке, в связи с чем оснований для занятия данных помещений у общества "Елисеев 2012" на момент вынесения решения суда по делу N А07-8106/2014 не имелось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Установив, что спорные нежилые помещения находятся в муниципальной собственности и у общества "Елисеев 2012" не имеется оснований для владения ими как на праве аренды, так и на праве собственности, суды правомерно возложили на ответчика обязанность по освобождению данных помещений.

То обстоятельство, что в рамках дела N А07-4889/2014 Управлением требования об освобождении спорного имущества не заявлялись, не имеет значения для рассмотрения настоящего спора.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии у него задолженности по арендной плате на момент вынесения решения суда, об ошибочности расчета неустойки были рассмотрены судами, получили надлежащую правовую оценку.

Так как в остальной части состоявшиеся судебные акты не обжалованы, то их законность в соответствии с правилами ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не проверяется.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 по делу

N А07-8106/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю.Смирнов

Судьи

С.Н.Соловцов М.В.Торопова