Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2015 г. N 18АП-3598/15

г. Челябинск

05 мая 2015 г.

Дело N А07-8106/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 по делу N А07-8106/2014 (судья Проскурякова С.В.).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" (далее - общество "Елисеев 2012", общество, ответчик) о взыскании 510 748 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.10.2013 по 18.12.2013 и 95 033 руб. 84 коп. пеней за период с 15.01.2013 по 18.12.2013 по договору аренды от 22.11.2012 N 26089, обязании ответчика освободить занимаемые помещения нежилого фонда общей площадью 263,9 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15, литера А, в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане N 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16 (с учетом отказа истца от иска в части требования о расторжении договора аренды от 22.11.2012 N 26089 и уменьшения размера иска в части требований о взыскании арендной платы и пеней, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 7-9, 66; т. 2, л.д. 70, 74-76).

Решением от 18.02.2015 (резолютивная часть объявлена 13.02.2015) суд первой инстанции исковые требования Управления удовлетворил в полном объеме, взыскав с ответчика в его пользу 510 748 руб. 13 коп. основного долга, 95 033 руб. 84 коп. договорной неустойки, а также возложив на ответчика обязанность по освобождению спорных нежилых помещений. Кроме того, на случай неисполнения судебного акта суд присудил проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму по учетной ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25 % годовых с момента вступления решения в законную силу и до полной уплаты присужденной судом денежной суммы (т. 2, л.д. 82-91).

С таким решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Елисеев 2012" (далее также - податель жалобы) просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме (т. 2, л.д. 95-97).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

По мнению ответчика, суд первой инстанции при принятии решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме не учел следующие обстоятельства: 1) в период с 22.11.2012 по 30.04.2013 общество "Елисеев 2012" было лишено возможности использовать спорные нежилые помещения ввиду их непригодности для осуществления торговой деятельности, поскольку помещениям требовался капитальный ремонт; 2) с 19.12.2013 (даты подписания соглашения от 19.12.2013 о расторжении договора аренды от 22.11.2012 N 26089) общество "Елисеев 2012" владеет и пользуется спорными нежилыми помещениями на основании договора купли-продажи от 19.12.2013 N 861, и несмотря на то, что указанный договор купли-продажи был расторгнут решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу N А07-4889/2014, требования об освобождении данных помещений Управлением в рамках дела N А07-4889/2014 не заявлялись.

Ответчик настаивает на том, что взыскание с него арендной платы за спорный период времени произведено судом первой инстанции незаконно, поскольку на стороне общества "Елисеев 2012" в указанный период не только не было задолженности, но имелась переплата по арендным платежам (арендные платежи за ноябрь и декабрь 2013 г. уплачены обществом в мае, июне и августе 2013 г.); расчет неустойки должен быть произведен за период с 11.12.2013 по 18.12.2013 (116 471 руб. 25 коп. * 8 дней * 01,% = 931 руб. 77 коп.), поскольку на стороне общества по состоянию на 18.12.2013 имелась задолженность лишь в сумме 116 471 руб. 25 коп., приходящаяся частично на декабрь 2013 г. и погашенная взаимозачетом.

С учетом изложенного ответчик считает решение суда по настоящему делу об удовлетворении иска в полном объеме незаконным и необоснованным.

От Управления отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Стороны явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

В собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан находится недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане N 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04-АГ N838722 от 25.06.2012 (т. 1, л.д. 22).

В материалах дела имеется технический паспорт от 24.01.2012 N 5502, составленный на данные нежилые помещения государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" по состоянию на 24.01.2012 (т. 1, л.д. 18-21).

22 ноября 2012 г. между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник Управления, арендодатель) и обществом "Елисеев 2012" (арендатор) в отношении обозначенных нежилых помещений заключен договор аренды N 26089 (далее - договор N 26089) на срок с 22.11.2012 по 22.11.2017 (т. 1, л.д. 11-16).

По условиям договора N 26089 нежилые помещения передаются арендатору для использования в целях осуществления торговой, иной деятельности (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора N 26089 стороны признают, что надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 3.1 договора N 26089 годовая арендная плата составляет 4 839 478 руб. 81 коп. без НДС.

Согласно пункту 3.3 договора N 26089 арендная плата вносится равными платежами ежемесячно по 403 289 руб. 90 коп. за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления платежных требований.

Пунктом 4.1 договора N 26089 за несвоевременное внесение платежей по договору предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор N 26089 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (т. 1, л.д. 16).

Нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м переданы арендатору по акту приема-передачи от 22.11.2012 (т. 1, л.д. 17). В данном акте имеется указание на передачу объекта в удовлетворительном состоянии.

К договору N 26089 составлено дополнительное соглашение (т. 1, л.д. 72), в соответствии с которым арендатор был освобожден от уплаты арендной платы на срок с 01.06.2013 по 30.09.2013

Соглашением от 19.12.2013 (т. 1, л.д. 67) договор N 26089 сторонами расторгнут с 19.12.2013 в связи с заключением с обществом "Елисеев 2012" договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда без рассрочки платежа. Имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 19.12.2013 (т. 1, л.д. 69).

Договор купли-продажи от 19.12.2013 N 861 (далее - договор N 861, т. 1, л.д. 15-20) заключен по итогам аукциона в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" с условием о том, что государственная регистрация перехода права собственности на объект будет произведена после полной оплаты объекта в срок не позднее, чем через 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта (пункт 6.1).

Указанный договор купли-продажи расторгнут по заявлению Управления в судебном порядке в связи с неоплатой обществом "Елисеев 2012" приобретенного имущество своевременно и в полном объеме, о чем имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу N А07-4889/2014 (т. 2, л.д. 3-6).

Сведений о том, что на основании договора N 861 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане N 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16, к обществу "Елисеев 2012" в материалах дела не имеется.

После расторжения договора N 861 спорные нежилые помещения обществом "Елисеев 2012" Управлению возвращены не были.

В материалы дела представлен акт обследования от 21.10.2014 (т. 2, л.д. 21), согласно которому указанные нежилые помещения используются обществом "Елисеев 2012".

Невнесение обществом "Елисеев 2012" арендной платы по договору N 26089 за период времени с 21.10.2013 по 18.12.2013 в сумме 510 748 руб. 13 коп. и невозвращение спорных нежилых помещений Управлению после расторжения договора N 861 послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском. К иску приложен уточненный расчет основного долга и пеней (т. 2, л.д. 71).

Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы и договорной неустойки в заявленных в иске суммах, суд первой инстанции исходил из заключенности договора N 26089, отсутствия в материалах дела доказательств внесения ответчиком арендных платежей в спорный период времени в полном объеме. Расчет задолженности по арендной плате и неустойке суд первой инстанции проверил, признал правильным, соответствующим условиям договора N 26089. Доводы ответчика об отсутствии на его стороне задолженности по договору N 26089 со ссылками на невозможность использования арендованного имущества по назначению суд первой инстанции отклонил.

Данные выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора N 26089, который по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества.

О незаключенности или недействительности данного договора стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили.

Из материалов дела усматривается, что договор N 26089 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сторонами исполнялся (спорные нежилые помещения переданы арендатору во владение и пользование, арендатор уплачивал арендную плату) и с 19.12.2013 расторгнут по соглашению сторон в связи с приобретением обществом "Елисеев 2012" арендованного имущества по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае общество "Елисеев 2012" принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом надлежащим образом не исполнило, задолженность согласно представленному истцом расчету составила 510 748 руб. 13 коп. за период времени с 21.10.2013 по 18.12.2013, доказательств погашения задолженности суду первой инстанции не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расчет арендной платы за указанный период, представленный истцом, судебной коллегией проверен, соответствует условиям договора N 26089.

Ссылку подателя жалобы на то, что в период с 22.11.2012 по 30.04.2013 общество "Елисеев 2012" было лишено возможности использовать спорные нежилые помещения ввиду их непригодности для осуществления торговой деятельности, поскольку помещениям требовался капитальный ремонт, как на обстоятельство, исключающее обязанность по внесению арендных платежей по договору N 26089, судебная коллегия отклоняет как несостоятельную.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положения указанной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при должной внимательности и осмотрительности общество "Елисеев", принимая имущество в аренду для использования в целях осуществления торговой деятельности, должно было представлять, в каком техническом состоянии данное имущество находится.

Из пункта 1.3 договора N 26089 следует, что арендатор был надлежащим образом ознакомлен с состоянием спорных нежилых помещений и нашел его пригодным для использования в соответствии с условиями договора. Акт приема-передачи от 22.11.2012 арендатор также подписал без возражений с указанием на то, что имущество передано в удовлетворительном состоянии.

Более того, условиями договора N 26089 обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества принял на себя арендатор (пункт 2.2.7).

Составление сторонами к договору N 26089 дополнительного соглашения, в соответствии с которым арендатор был освобожден от уплаты арендной платы на срок с 01.06.2013 по 30.09.2013, не свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае арендодатель передал арендатору имущество с недостатками, о которых последний не знал.

Обратного подателем жалобы суду апелляционной инстанции не представлено.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае условие о неустойке за нарушение сроков внесения арендной платы закреплено сторонами непосредственно в тексте договора N 26089 (пункт 4.1 договора)

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды является обоснованным по праву.

Истцом представлен расчет пеней по договору аренды за период за период с 15.01.2013 по 18.12.2013, размер которых составил 95 033 руб. 84 коп.

Правильность данного расчета, с учетом изложенного выше, подателем жалобы не опровергнута.

Оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не имеется.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по основному долгу и пеням по договору N 26089.

Удовлетворяя исковые требования о выселении ответчика из спорных нежилых помещений, суд первой инстанции исходил из того, что договор N 26089 расторгнут по соглашению сторон с 19.12.2012, а договор N 861 - по заявлению Управления в судебном порядке, в связи с чем оснований для занятия данных помещений у общества "Елисеев 2012" не имеется.

Данные выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Обстоятельства расторжения договора N 26089 по соглашению сторон с 19.12.2012 и расторжения договора N 861 в судебном порядке подателем жалобы не оспариваются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях изменения и расторжения договора при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Сведений о том, что на основании договора N 861 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорные нежилые помещения к обществу "Елисеев 2012" в материалах дела не имеется.

Установив, что спорные нежилые помещения находятся в муниципальной собственности и у общества "Елисеев 2012" не имеется оснований для владения ими как на праве аренды, так и на праве собственности, суд первой инстанции правомерно возложил на ответчика обязанность по освобождению данных помещений.

То обстоятельство, что в рамках дела N А07-4889/2014 Управлением требования об освобождении спорного имущества не заявлялись, на законность решения суда по настоящему делу в указанной части не влияет.

Доводы жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его обоснованность и законность, опровергая выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Общество "Елисеев 2012" платежным поручением от 16.03.2015 N 1161 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 99).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 по делу N А07-8106/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова