Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф09-9067/15 по делу N А60-14863/2014

Екатеринбург

08 декабря 2015 г.

Дело N А60-14863/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Купреенкова В. А., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2015 по делу N А60-14863/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Никитченко Сергей Леонидович (далее - предприниматель Никитченко С. Л.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - Управление) с заявлением о признании недействительным решения, оформленного письмом от 17.01.2014 N АР-451/07, об установлении арендной платы по договору аренды N АЗФ-33/0311 от 23.05.2006 (далее - договор) по земельному участку с кадастровым номером 66:41:0302023:5 на 2014 год в размере 31 050 000 руб., об устранении допущенных нарушений (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке, предусмотренном ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" (далее - общество "Эксперт") и общество с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Априори" (далее - общество "Оценочная компания "Априори").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2015 (судья Евдокимов И. В.) заявленные требования удовлетворены, признано недействительным решение Управления, оформленное письмом от 17.01.2014 N АР-451/07, об установлении арендной платы по договору по земельному участку с кадастровым номером 66:41:0302023:5 на 2014 год в размере 31 050 000 руб.; на Управление возложена обязанность устранить нарушение прав заявителя путем определения размера арендной платы на 2014 год по земельному участку с кадастровым номером 66:41:0302023:5 исходя из его рыночной стоимости в размере 13 210 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 (судьи Зеленина Т. Л., Дюкин В. Ю., Семенов В. В.) решение суда первой инстанции от 20.05.2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления - без удовлетворения.

Управление обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 20.05.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.08.2015 отменить, принять новый судебный акт. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что поскольку решение содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости земельного участка, то оно является недействительным; указывает, что в договоре предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендной платы, при этом основанием для ее изменения послужил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N 1128/35-13 от 24.09.2013, выполненный обществом "Эксперт". Заявитель также считает, что на момент принятия решения об изменении арендной платы указанный отчет не был оспорен и не был признан не соответствующим требованиям действующего законодательства.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Никитченко С. Л. (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду с множественностью лиц на его стороне земельный участок с кадастровым номером 66:41:0302023:0005, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Халтурина, 4, с целевым использованием под существующим нежилым зданием, общей площадью 3 528 м.

Договор аренды, а также дополнительные соглашения N 1 и N 2 к договору зарегистрированы в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что предприниматель Никитченко С. Л. является собственником нежилых помещений N 13-17, 24, 27 на первом этаже и 4-7 на втором этаже общей площадью 364, 2 м, находящихся в здании, расположенном на арендованном земельном участке.

Вышеуказанный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, арендодателем в договоре аренды выступает Управление.

Согласно п. 3.4 договора размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру, в соответствии с федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами на соответствующий год. Пунктом 4.2.4 договора установлено, что перерасчет арендной платы и информирование об этом арендатора происходит в виде уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.

Учитывая, что в договоре предусмотрена возможность ежегодного изменения размера арендной платы, по заданию Управления оценщиком общества "Эксперт" Лутковым С. В. выполнен отчет от 24.09.2013 N 1128/35-13 об определении рыночной стоимости арендуемого земельного участка; доказательств проведения саморегулируемой организацией экспертизы отчета в материалы дела не представлено.

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 31 050 000 руб.

Как следует из материалов дела, 22.01.2014 арендатор получил расчет арендной платы на 2014 год в виде письма N АР-451/07 от 17.01.2014 с приложением, из содержания которого следует, что ответчик утвердил новую рыночную оценку участка в размере 31 050 000 руб., что повлекло увеличение размера арендной платы за 2014 год до 461 604 руб. 83 коп.

Предприниматель Никитченко С. Л. 04.02.2014 обратился в Управление с запросом об ознакомлении с отчетом N 1128/35-13 от 24.09.2013, на что Управление в письме от 18.02.2014 N АР-1997/07 сообщило о необходимости обратиться к обществу "Эксперт".

В ответ на запрос предпринимателя Никитченко С. Л. от 21.02.2014 общество "Эксперт" в письме N 016/14 от 25.02.2014 отказало предпринимателю Никитченко С. Л. в ознакомлении с указанным отчетом.

По заказу предпринимателя Никитченко С. Л. ведущим оценщиком общества "Оценочная компания "Априори" Малковым В. В. выполнен отчет от 25.03.2014 N 14-117 по определению рыночной стоимости арендуемого земельного участка, проведение экспертизы отчета было обеспечено саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков". Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка составила 12 803 112 руб.

Полагая, что изменение размера арендной платы по договору является незаконным, принимая во внимание разницу в рыночной стоимости арендуемого земельного участка, установленную отчетами, выполненными обществом "Эксперт" и обществом "Оценочная компания "Априори", заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции федеральных законов от 28.12.2013 N 396-ФЗ и от 28.12.2013 N 446-ФЗ, действующей в период спорных правоотношений) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.

В соответствии с п. 6 Правил арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 указанных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы за 2014 год по договору выполнен Управлением в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582) на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 6 Правил).

С учетом того, что Управлением установлена рыночная стоимость арендуемого земельного участка в размере 31 050 000 руб. на основании отчета N 1128/35-13 от 24.09.2013, выполненного обществом "Эксперт", тогда как согласно отчету от 25.03.2014 N 14-117, выполненному обществом "Оценочная компания "Априори" рыночная стоимость арендуемого земельного участка составила 12 803 112 руб., предпринимателем Никитченко С. Л. в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы в порядке, предусмотренном ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для определения рыночной стоимости указанного земельного участка, а также на соответствие требованиям законодательства отчета N 1128/35-13 от 24.09.2013.

Определением суда от 21.08.2014 по делу N А60-14863/2014 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки" (далее - общество "Уральское бюро экспертизы и оценки") Топал Е. Г.

Согласно заключению судебной экспертизы N 40-08/14, проведенной обществом "Уральское бюро экспертизы и оценки", отчет N 1128/35-13 от 24.09.2013 не соответствует требованиям российского законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, иным стандартам и правилам профессиональной практики, которые были использованы при проведении работы, что могло повлиять на определение рыночной цены объекта оценки. Рыночная стоимость арендуемого земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы N 40-08/14 составила 26 464 000 руб.

В связи с тем, что экспертом не было учтено фактическое использование земельного участка, арендуемого предпринимателем Никитченко С. Л., последним было заявлено ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы, в порядке, предусмотренном ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 27.01.2015 по тому же делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества "Уральское бюро экспертизы и оценки" Топал Е. Г.

В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы N 06-02/15 рыночная стоимость земельного участка составила 13 210 000 руб.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор, отчеты N 1128/35-13 от 24.09.2013, выполненный обществом "Эксперт", и от 25.03.2014 N 14-117, выполненный обществом "Оценочная компания "Априори", заключения судебной экспертизы N 40-08/14 и дополнительной судебной экспертизы N 06-02/15, проведенные экспертом общества "Уральское бюро экспертизы и оценки" Топал Е. Г., суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что оспариваемое решение содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка, а завышенная в связи с этим арендная плата нарушает права предпринимателя Никитченко С. Л. в сфере экономической деятельности.

При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал, что принятие Управлением решения от 17.01.2014 N АР-451/07 об утверждении новой рыночной оценки арендуемого участка и направление уведомления об изменении арендной платы в соответствии с условиями п. 3.4 и 4.2.4 договора, повлекло за собой обязанность заявителя по уплате арендной платы в завышенном размере, что противоречит п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Правилам определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя.

Довод заявителя жалобы об отсутствии оснований для признания решения от 17.01.2014 N АР-451/07 об утверждении новой рыночной оценки арендуемого участка недействительным являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, в том числе с учетом вышеизложенного. Суд апелляционной инстанции также указал, что избранный заявителем способ защиты нарушенных прав и законных интересов влечет за собой их восстановление, в связи с этим суд первой инстанции обоснованно признал оспариваемое решение незаконным и возложил на Управление обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителя.

Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку доказательств и установление новых обстоятельств, что в полномочия суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2015 по делу N А60-14863/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г.Беляева

Судьи

В.А.Купреенков С.Э.Рябова