Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2015 г. N Ф09-7258/14 по делу N А60-1317/2014

Екатеринбург

22 декабря 2015 г.

Дело N А60-1317/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Платоновой Е.А., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации городского округа Верхняя Пышма - Черемных Е.В. (доверенность от 29.09.2015 N 7557-02), Шевченко О.Н. (доверенность от 25.02.2015 N 1187-02).

Закрытое акционерное общество "Строй-Акцент" (далее - общество "Строй-Акцент") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Комитет по управлению имуществом), администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Администрация) о разделе земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205 на три земельных участка: площадью 1 721 кв. м (на котором расположен многоквартирный жилой дом N 44Д по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области); площадью 1 700 кв. м (на котором расположен многоквартирный жилой дом N 44Ж по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области); площадью 114 798 кв. м, а также о возложении на Комитет по управлению имуществом обязанности заключить с обществом "Строй-Акцент" договор купли-продажи земельного участка площадью 114 798 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205, по цене 41 750 000 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014, исковые требования удовлетворены, земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000 000:205 разделен на три участка:

земельный участок площадью 1721 кв. м, на котором находится многоквартирный жилой дом N 44Д по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области;

земельный участок площадью 1700 кв. м, на котором находится многоквартирный жилой дом N 44Ж по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области;

земельный участок площадью 114798 кв. м.

На Комитет по управлению имуществом возложена обязанность заключить с обществом "Строй-Акцент" договор купли-продажи земельного участка площадью 114798 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205, по цене 41 750 000 рублей.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2014 решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 (судья Италмасова Е.Г.) в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 (судьи Макаров Т.В., Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, общество "Строй-Акцент" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование своих возражений заявитель ссылается на неправильное применение ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушение п. 2 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что суды первой и апелляционной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении исковых требований, сделав ошибочные выводы о том, что отказ Администрации в удовлетворении заявления общества о реализации исключительного права приобретения спорного земельного участка в собственность обусловлен прекращением действия договора аренды с 14.11.2012, отсутствием документации по планировке территории и государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков. Заявитель считает, что в целях реализации исключительного права им представлены необходимые документы: проекты межевания, проекты планировки и другие документы, подготовленные с учетом действовавшей в период с 2008 г. по 2012 г. концепции комплексного освоения территории, которые суды ошибочно посчитали не соответствующими утвержденной проектной документации по планировке территории микрорайона "А" жилого района "Северный" в городе Верхней Пышме. Общество "Строй-Акцент" также не согласно с выводами судов об отсутствии у него статуса арендатора и прав в отношении спорного земельного участка, считая, что п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит пресекательного срока для обращения арендатора с соответствующим заявлением. Более того, по его мнению, отсутствие акта приема-передачи спорного земельного участка от арендатора арендодателю свидетельствует о сохранении обязательственных отношений между сторонами спора.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, 14.11.2007 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Строй-Акцент" (арендатор) заключен договор N 189/П-07, согласно которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:205 площадью 118 219 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А, на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012 (далее - договор аренды).

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.12.2007.

Цель предоставления земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.4 договора аренды).

Срок аренды и обязательства по договору устанавливаются с 14.11.2007 по 14.11.2012 (п. 1.5. договора аренды).

В соответствии с условиями п. 5.1 договора арендатору установлены максимальные сроки, исчисляемые с момента заключения договора, по выполнению следующих работ: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 6 месяцев; обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры - 6 месяцев; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 5 лет.

Предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхней Пышме направлен обществом "Строй-Акцент" Главному архитектору городского округа "Верхняя Пышма" письмом от 29.06.2008 N 157.

Письмом от 12.04.2010 исх.N 94 общество "Строй-Акцент" обратилось к Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" с просьбой о том, что в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-тиэтажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции, необходимо произвести раздел земельного участка, предоставленного по договору аренды, с последующим оформлением прав собственности в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и передачей земель общего пользования в земли казны.

В письме от 30.11.2010 исх.N 222 общество обратилось к Администрации с предложением о согласовании вопроса по проведению межевания земельного участка с кадастровым номером 66:36:00 0 000:0205, занятого сданными в эксплуатацию жилыми домами и о подготовке соответствующего постановления и внесении изменений в договор аренды.

Задание на разработку проекта планировки микрорайона направлено Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" для согласования 11.10.2011, что подтверждено письмом исх.N 278.

Письмом от 28.01.2013 N 263-02 Администрация отказала в удовлетворении ходатайства общества о реализации исключительного права приобретения в собственность земельного участка, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П прекращен 14.11.2012 в связи с истечением срока его действия; документация по планировке территории отсутствует, земельные участки в границах ранее предоставленного участка не сформированы и не осуществлен их государственный кадастровый учет. Уполномоченным органом отмечено, что необходимо осуществить процедуры образования земельных участков под введенными в эксплуатацию жилыми многоквартирными домами, расположенными на испрашиваемой территории.

Постановлением главы администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.12.2014 N 2224 утвержден проект внесения изменений в проект планировки территории микрорайона "А" жилого района "Северный" города Верхняя Пышма (кадастровые кварталы 66:36:0102001, 66:36:0102028), утвержденный постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 29.05.2007 N 1488.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-7364/2013, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2013, установлено, что договор аренды прекратил свое действие с 14.11.2012, в продлении договора на новый срок обществу "Строй-Акцент" отказано на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество "Строй-Акцент" не исполнило надлежащим образом обязательства по разработке проектов планировки и межевания территории, предусмотренные ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В связи с чем при рассмотрении названного дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у Администрации обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 на новый срок без проведения торгов.

Общество "Строй-Акцент", ссылаясь на наличие у него исключительного права на приобретение земельного участка, вновь образованного после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, обратилось в суд с настоящим иском.

При новом рассмотрении спора, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Указанная норма права определяет перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 3 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подп. 6-8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Названными положениями ст. 38.2.Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе условия о максимальном сроке подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальном сроке выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальном сроке осуществления жилищного строительства.

В соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного п. 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков и собственность или в аренду в границах ранее предоставленного земельного участка возникает у арендатора, выполнившего требования, предусмотренные подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков.

В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной данным Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

Согласно ч. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решении о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в ч. 8.1 ст. 45 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 8.1. ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

Таким образом, для приобретения исключительного права на заключение договора купли-продажи земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, необходимо, кроме наличия статуса арендатора и существования вновь образованных участков, еще выполнение таких условий, как: утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и прохождение государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе письмо от 29.06.2008 N 157, согласно которому направлен предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхней Пышме, письмо от 12.04.2010 исх.N 94, с которым общество "Строй-Акцент" обратилось к Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" с просьбой о разделе земельного участка, предоставленного по договору аренды в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-тиэтажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции, письмо от 11.10.2011 исх.N 278, которым направлено для согласования задание на разработку проекта планировки микрорайона, приняв во внимание обстоятельства, установленные постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-7364/2013, имеющие в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в нарушение условий п. 5.1 договора аренды не соблюдено требование о максимальных сроках для выполнения действий, являющихся условием предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства; документация по планировке территории не предоставлена, земельный участок в границах ранее предоставленного земельного участка не сформирован и не осуществлен их государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что обществом "Строй-Акцент" не исполнены обязательства, установленные в ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и принятые им на себя по условиям договора аренды, в связи с чем истец не приобрел исключительного права на заключение договора купли-продажи земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Доводы общества "Строй-Акцент" о том, что прекращение действия договора аренды не может являться основанием для отказа в реализации исключительного права на приобретение земельного участка, так как п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит пресекательного срока для обращения арендатора с соответствующим заявлением и при том, что земельный участок в установленном порядке арендодателю не возвращен, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании изложенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.

Оценка довода заявителя кассационной жалобы о том, что отказ Администрации в удовлетворении заявления общества "Строй-Акцент" о реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка по причине истечения срока действия договора аренды является бездействием уполномоченного органа, воспрепятствовавшим заявителю в осуществлении предоставленного ему права, не влияет на законность принятого судебного акта.

Иные доводы общества "Строй-Акцент", изложенные в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Е.А. Платонова И.А. Татаринова