Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2016 г. N Ф09-11281/15 по делу N А60-12932/2015

Екатеринбург

29 января 2016 г.

Дело N А60-12932/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 по делу N А60-12932/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации - Соболевская Т.В., доверенность от 18.12.2015 N 441/05/01-12/0111;

общества с ограниченной ответственностью "Тихий Берег" (далее - общество "Тихий берег" - Скуратовская Д.М., доверенность от 28.05.2015.

Администрация обратилась в суд с исковым заявлением к обществу "Тихий берег" о взыскании задолженности по договору аренды от 29.06.2009 N 5-1842 в размере 2 313 151 руб. 19 коп., в том числе долг в размере 1 110 737 руб. 47 коп. за период декабрь 2013, с июня по декабрь 2014 и неустойка в размере 1 202 413 руб. 72 коп. за период с 06.04.2013 по 30.07.2013 и за период с 11.10.2013 по 22.01.2015.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 (судья Ванин П.Б.) иск удовлетворен частично, с общества "Тихий берег" в пользу администрации взыскана неустойка в размере 425 000 руб., в остальной части иска отказано.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 (судьи Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, администрация обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение, поскольку судами нарушены нормы материального и процессуального права, не полно исследованы материалы дела. Заявитель считает, что суды при расчете арендной платы за 2014 год необоснованно использовали удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 5 376 руб. 60 коп., тогда как в указанный период он составлял 6 005 руб. 77 коп. (приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32).

При рассмотрении спора судами установлено, 29.06.2009 между администрацией (арендодатель) и обществом "Тихий берег" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5-1842, по условиям которого на основании акта приема-передачи от 29.06.2009 обществу "Тихий берег" передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:851, площадью 39 663 кв. м для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на первых этажах, подземного паркинга, школы и детских садов (п. 2.1.).

Согласно п. 2.2.4. договора арендатор обязан вносить плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

В п. 3.1. договора стороны установили, что в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.01.2014 по делу N А60-45427/2013 по иску администрации взыскана задолженность с общества "Тихий берег" по арендной плате по договору аренды земельного участка N 5-1841 от 29.06.2009 в размере 6 938 298 руб. 07 коп. и неустойка начисленная за период с 11.08.2012 по 05.04.2013 в размере 646 894 руб. 66 коп.

Указанным решением суда установлено, что в 2012 году на спорном земельном участке общество "Тихий берег" построил, ввел в эксплуатацию и передал помещения в следующих многоквартирных домах: г. Екатеринбург, ул. Рощинская, 39 (разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 66302000-1364) с 21.06.2012 (свидетельство о государственной регистрации права 66 АЕ N 431157 от 21.06.2012 г.) и г. Екатеринбург, ул. Рощинская, 37 (разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 66302000-1393) с 26.07.2012 свидетельство о государственной регистрации права 66 АЕ N 505687 от 26.07.2012 г.)

В 2013 году на спорном земельном участке введены в эксплуатацию многоквартирные дома, расположенные по адресам: г. Екатеринбург, ул. Рощинская д.31 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2013 N RU 66302000-2002), г. Екатеринбург ул. Рощинская д.39-б (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2013 N RU 663020001999), г. Екатеринбург ул. Рощинская д. 27 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2013 N RU 66302000-1998).

Жилые помещения в многоквартирных домах переданы физическим лицам, которые зарегистрировали право собственности на них в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 66 АЖ 463186 от 29.04.2014 (г. Екатеринбург, ул. Рощинская д. 31 - дата регистрации 29.04.2014), 66 АЖ 437411 от 02.05.2014 (г. Екатеринбург, ул. Рощинская д.39-б - дата регистрации 02.04.2014), 66 АЖ 416712 от 01.04.2014 (г. Екатеринбург, ул. Рощинская д. 27 - дата регистрации 01.04.2014).

Ссылаясь на нарушение обществом "Тихий берег" своих обязательств по внесению арендной платы за декабрь 2013, с июня по декабрь 2014 года, а также на несвоевременную уплату арендной платы, взысканной на основании решения суда от 21.01.2014 по делу N А60-45427/2013, администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельства о государственной регистрации права, письмо общества "Тихий берег" от 24.01.2014, письмо администрации от 18.02.2014 N 23.8-03/790, расчеты арендной платы на 2013 и 2014 годы, платежные поручения общества "Тихий берег", суды установили, что задолженность за декабрь 2013 из расчета удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 5 376 руб. 60 коп. составила 591 785 руб. 47 коп. и погашена обществом "Тихий берег" платежным поручением от 10.12.2013 N 632.

Учитывая, что задолженность за 2014 год определялась истцом из площади земельного участка в размере 36 842,92 кв.м. (земельные участки под объектами жилищного фонда и земельные участки, предоставленные для жилищного строительства) и в размере 2 788 руб. 08 коп. (земельные участки, предоставленные для жилищного строительства на которых объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка), суды пришли к обоснованному выводу о неправомерности начисления администрацией арендной платы за период с июня 2014 года по декабрь 2014 на земельный участок площадью 36 844, 92 кв.м., поскольку с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилых домах указанных выше, право аренды общества "Тихий берег" на земельные участки занятые жилыми домами фактически прекратилось, поскольку с указанного момента соответствующие земельные участки поступили в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Установив, что долг по арендной плате за пользование земельным участком площадью 2 788,08 кв.м за период с июня 2014 по декабрь 2014 ответчиком погашен в полном объеме (суммы начисленной администрацией арендной платы за спорный период совпадают с суммами оплат), суды правомерно отказали во взыскании арендной платы в полном объеме.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по уплате арендной платы, взысканной с общества "Тихий берег" по решению суда от 18.07.2013 по делу N А60-14269/2013 и за период с октября по ноябрь 2013, суды с применением положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскали с общества "Тихий берег" неустойку за период с 06.04.2013 по 30.07.2013 и за период с 11.10.2013 по 10.12.2013 в размере 425 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы за декабрь 2013 года и за период с июня 2014 по декабрь 2014 года судами отказано правомерно, поскольку задолженность за указанный период оплачена обществом "Тихий берег" своевременно.

Довод администрации о неправомерности определения арендной платы за период с июня 2014 по декабрь 2014 года из удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 5 376 руб. 60 коп., судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку как видно из расчетов арендной платы за 2013 и 2014 годы и из решения суда первой инстанции указанный удельный показатель применен судом только при определении размера арендной платы за 2013 год. За период с июня 2014 по декабрь 2014 года размер арендной платы определен судом с учетом удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 6 005 руб. 77 коп. Имеющиеся в решении суда опечатки, могут быть исправлены по заявлению администрации в установлено законом порядке (ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 по делу N А60-12932/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Н.Г. Беляева Е.А. Платонова