Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 ноября 2016 г. N Ф09-9697/16 по делу N А60-7527/2016

Екатеринбург

16 ноября 2016 г.

Дело N А60-7527/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Татариновой И.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория Инвест" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.04.2016 по делу N А60-7527/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Виктория Инвест" - Паченков А.М. (доверенность от 30.09.2016).

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория Инвест" (далее - общество "Виктория Инвест", истец) обратилось в суд с иском к закрытому акционерному обществу "ВОЮР" (далее - общество "ВОЮР", ответчик) о внесении изменений в договор субаренды земельного участка от 08.05.2014 N 1В/2014 и обязании заключить дополнительное соглашение.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация).

Решением суда от 25.04.2016 (судья Сушкова С.А.) исковое заявление удовлетворено частично. Внесены изменения в п. 2.1.2 договора субаренды земельного участка N 1В/2014 от 08.05.2014, пункт изложен в следующей редакции: "Общая площадь участка - 26998 квадратных метров". В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 (судьи Полякова М.А., Дюкин В.Ю., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Виктория Инвест" просит указанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения судами норм материального права.

Заявитель полагает, что судами не дана оценка тем обстоятельствам, что по аналогии с договором аренды при установлении единовременной платы за право заключения договора, а также арендной платы стороны исходи из площади объекта аренды и намерении субарендатора пользоваться арендным участком конкретной площади. Площадь фактического землепользования на момент заключения договора субаренды уже составляла 26998 кв.м, о чем не было известно истцу. Поскольку фактическая площадь арендуемого земельного участка оказалась значительно меньше, чем указано в договоре субаренды, а целевым использованием является строительство многоэтажных жилых домов, соответственно, общество не получит планируемой прибыли при освоении территории и, возможно, понесет убытки, истец обратился в суд с требованиями об изменении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами. Как указывает заявитель, расторгнуть договор субаренды не представляется возможным, поскольку им уже понесены существенные затраты на комплексное освоение земельного участка, в настоящее время ведется строительство нескольких жилых домов за счет денежных средств дольщиков, в то же время исполнение договора без изменений приведет к нарушению прав истца и убыткам, а ответчика - к неосновательному обогащению.

Заявитель жалобы также отметил, что площадь земельного участка систематически уменьшается на основании решений суда и на день подачи кассационной жалобы составляет 24 517 кв.м., что, по мнению заявителя, свидетельствует об ухудшении характеристик и качества арендованного имущества. Заявитель жалобы полагает, что ответчик ввел его в заблуждение относительно предмета аренды, при заключении договора субаренды, и действовал в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности, предоставив на обозрение справку из ЕГРП (актуальной датой) о площади объекта аренды и кадастровый паспорт, между тем уменьшение площади земельного участка произошло до заключения договора субаренды по основаниям признания права собственности на земельные участки (расположенные в границах единого землепользования - арендуемого земельного участка), находящиеся под индивидуальными (частными) жилыми домами собственниками в судебном порядке.

Поскольку заявителем кассационной жалобы судебные акты обжалуются только в части отказа в удовлетворении исковых требований, законность судебных актов в остальной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив законность обжалуемых судебных актов в обжалуемой части, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании договора аренды земельного участка N 7-1013 от 25.01.2007, заключенного между Администрацией (арендодателем) и обществом "ВОЮР" (арендатором), последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0393, площадью 36270 кв.м, с разрешенным использованием для строительства жилого комплекса на период с 28.12.2006 по 27.12.2009.

В дальнейшем между обществом "ВОЮР" (арендатором) и обществом "Виктория Инвест" (субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка N 1В/2014 от 08.05.2014, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование на срок до 31 декабря 2018 года за плату земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0393, площадью 36270 квадратных метров, целевое использование - для строительства комплекса жилых домов с объектами обслуживания и подземными парковками.

Согласно пункту 2.2.1. договора субаренды размер арендная плата установлена в размере 420000 руб. за квартал пользования, единоразовая плата за право заключения договора субаренды - в размере 200000000 руб.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29.06.2015 площадь земельного участка составляет 31923 кв.м.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.09.2015 по делу N А60-23041/2015 по иску Администрации к обществу "ВОЮР" установлена и подтверждена площадь фактического землепользования 26998 квадратных метров. Судом также установлены даты событий постепенного уменьшения площади земельного участка по причине оформления прав собственности на земельные участки под индивидуальными жилыми домами собственниками этих домов, которые были произведены ранее даты заключения договора субаренды.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, независимо от воли субарендатора, истец обратился к ответчику с письмом от 12.02.2016 N 42 об изменении (соразмерном уменьшении) платы за право заключения договора субаренды и арендной платы, путем подписания дополнительного соглашения об изменении пунктов 2.1.2. и 2.2.1. договора субаренды и принятия их в следующей редакции:

п. 2.1.2. "Общая площадь Участка - 26998 квадратных метров.";

п. 2.2.1. "Размер арендной платы и платы за право заключения договора: За право заключения настоящего договора субарендатор уплачивает Арендатору денежные средства в сумме 148872346 руб. 29 коп. несколькими отдельными платежами в следующем порядке:

- не позднее II квартала 2015 года - 50000000 руб.;

- не позднее III квартала 2015 года - 98872346 руб. 29 коп.

Арендная плата устанавливается в размере 312631 руб. 93 коп. за один квартал пользования. Размер арендной платы может быть изменен по письменному соглашению сторон.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами Акта приема-передачи участка Субарендатору".

В связи с отказом арендатора от подписания дополнительного соглашения к договору субаренды, субарендатор обратился в арбитражный суд с требованием об изменении договора субаренды в порядке ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования о внесения изменений в пункт 2.2.1. договора, суд первой инстанции исходил из того, что требование истца об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение об изменении договора на предложенных условиях противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.

Суд апелляционной инстанции, согласившись выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об изменении указанных условий договора субаренды, указал, что изменение площади арендуемого земельного участка, повлекшее уменьшение строительного объема и удорожание стоимости квадратного метра помещений, не являются юридически значимыми для целей изменения условий договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, отметив, что уменьшение фактической площади землепользования произошло до заключения договора субаренды. Кроме того, суда пришел к выводу, что размер арендной платы и платы за право заключения договора субаренды не был обусловлен площадью арендуемого земельного участка, установлен в твердой сумме.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что уменьшение площади арендуемого по спорному договору земельного участка до указанного истцом размера произошло по причине оформления прав собственности на земельные участки под индивидуальными жилыми домами собственниками этих домов до заключения договора субаренды земельного участка от 08.05.2014 N 1В/2014.

С учетом изложенного, поскольку обстоятельства, на которых истец основывает свои требования об изменении договора (уменьшение площади арендованного земельного участка до 26998 кв. м) возникли до заключения договора субаренды и не могли быть определены судами в качестве обстоятельств, существенное изменение которых произошло после заключения договора, суды правомерно исходили из отсутствия предусмотренных ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изменения спорного договора субаренды в части изложенных в п. 2.2.1 условий в порядке указанной статьи, и правомерно отказали в удовлетворении данной части иска, исходя из его предмета и оснований.

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Заключение договора субаренды при указанных истцом обстоятельствах влечет иные правовые последствия, чем те, о применении которых заявлено истцом.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судами обстоятельств, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Ссылки заявителя на продолжающееся уменьшение площади арендуемого земельного участка, в том числе после вынесения обжалуемых судебных актов, а также на наличие признаков злоупотребления правом со стороны ответчика при заключении спорного договора, на введение в заблуждение истца относительно предмета договора аренды, отклоняются судом кассационной инстанции, так как являются новыми доводами, указанные обстоятельства ранее истцом не приводились и не являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. В силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.04.2016 по делу N А60-7527/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория Инвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

И.А. Татаринова С.В. Лазарев