Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 г. N 17АП-7997/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16 ноября 2016 г. N Ф09-9697/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о внесении изменений в договор, о понуждении заключить договор, об обязании заключить дополнительное соглашение в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Пермь

19 июля 2016 г.

Дело N А60-7527/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июля 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычёвой С.В.

при участии:

от истца, ООО "ВИКТОРИЯ ИНВЕСТ": Ураков В.Н., доверенность от 11.01.2016, паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "ВИКТОРИЯ ИНВЕСТ",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 апреля 2016 года

по делу N А60-7527/2016,

принятое судьей Сушковой С.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ВИКТОРИЯ ИНВЕСТ" (ИНН 6674369412, ОГРН 1106674022740)

к закрытому акционерному обществу "ВОЮР" (ИНН 6664054090, ОГРН 1026605774667)

третье лицо: Администрация города Екатеринбурга

о внесении изменений в договор субаренды земельного участка и обязании заключить дополнительное соглашение,

установил:

ООО "ВИКТОРИЯ ИНВЕСТ" (далее истец) обратилось в суд с иском к ЗАО "ВОЮР" (далее ответчик) о внесении изменений в договор субаренды земельного участка от 08.05.2014 N 1В/2014 и обязании заключить дополнительное соглашение.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 апреля 2016 года заявленные требования удовлетворены частично. Исковое заявление удовлетворить частично. Внесены изменения в п. 2.1.2 договора субаренды земельного участка N 1В/2014 от 08.05.2014, пункт изложен в следующей редакции: "Общая площадь участка - 26998 квадратных метров". В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением в части отказа в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды, истец, ООО "ВИКТОРИЯ ИНВЕСТ", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом не дана оценка тем обстоятельствам, что по аналогии с договором аренды при установлении единовременной платы за право заключения договора, а также арендной платы стороны исходи из площади объекта аренды и намерении субарендатора пользоваться арендным участком конкретной площади. Площадь фактического землепользования на момент заключения договора субаренды уже составляла 26998 кв.м, о чем не было известно истцу.

Указанные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются существенными, за которые арендатор не отвечает, и являются основанием для изменения договора субаренды в порядке ст. 451 ГК РФ.

Ответчик и третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ не представили, от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что в силу ст.ст. 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N 7-1013 от 25.01.2007, заключенного Администрацией г. Екатеринбурга (арендодателем) и ответчиком (арендатором), последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0393, площадью 36270 кв.м, с разрешенным использованием для строительства жилого комплекса на период с 28.12.2006 по 27.12.2009.

Между ответчиком (арендатором) и истцом (субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка N 1В/2014 от 08.05.2014, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование на срок до 31 декабря 2018 года за плату земельный участок (п. 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.06.2014, запись государственной регистрации в едином государственном реестре прав и сделок с недвижимым имуществом 66-66-01/656/2014-110.

В соответствии с п. 2.1. договора субаренды объектом пользования является земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0393, площадью 36270 квадратных метров, целевое использование - для строительства комплекса жилых домов с объектами обслуживания и подземными парковками.

Согласно пункту 2.2.1. договора субаренды размер арендная плата установлена в размере 420000 руб. за квартал пользования, единоразовая плата за право заключения договора субаренды - в размере 200000000 руб.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29.06.2015 площадь земельного участка составляет 31923 кв.м.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.09.2015 по делу N А60-23041/2015 по иску Администрации г. Екатеринбурга к ЗАО "ВОЮР" установлена и подтверждена площадь фактического землепользования 26998 квадратных метров. Судом также установлены даты событий постепенного уменьшения площади земельного участка по причине оформления прав собственности на земельные участки под индивидуальными жилыми домами собственниками этих домой, которые были произведены ранее даты заключения договора субаренды.

В связи с изменившимися обстоятельствами, не зависящими от воли субарендатора, истец обратился к ответчику с письмом от исх. N 42 от 12.02.2016 об изменении (соразмерном уменьшении) платы за право заключения договора субаренды и арендной платы, путем подписания дополнительного соглашения об изменении пунктов 2.1.2. и 2.2.1. договора субаренды и принятия их в следующей редакции:

п. 2.1.2. "Общая площадь Участка - 26998 квадратных метров.";

п. 2.2.1. "Размер арендной платы и платы за право заключения договора: За право заключения настоящего договора субарендатор уплачивает Арендатору денежные средства в сумме 148872346 руб. 29 коп. несколькими отдельными платежами в следующем порядке:

- не позднее II квартала 2015 года - 50000000 руб.;

- не позднее III квартала 2015 года - 98872346 руб. 29 коп.

Арендная плата устанавливается в размере 312631 руб. 93 коп. за один квартал пользования. Размер арендной платы может быть изменен по письменному соглашению сторон.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами Акта приема-передачи участка Субарендатору".

В связи с отказом арендатора от подписания дополнительного соглашения к договору субаренды, субарендатор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования удовлетворены частично. Отказывая в удовлетворении иска в части требования о внесения изменений в пункт 2.2.1. договора, суд первой инстанции указал, что требование истца об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение на предложенных условиях противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, так как ответчик не является в данном случае лицом, для которого заключение дополнительного соглашения является обязательным.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер арендной платы и платы за право заключения договора согласованы сторонами в пункте 2.2.1. договора субаренды от 08.05.2014 N 1В/2014 и составляют 420000 руб. в квартал и 200000 руб. единовременно соответственно.

Вопреки доводу апеллянта, при заключении договора субаренды от 08.05.2014 N 1В/2014 размер арендной платы и платы за право заключения договора не был обусловлен площадью арендуемого земельного участка, установлен в твердой сумме.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предметом договора субаренды от 08.05.2014 N 1В/2014 является земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0393, площадью 36270 квадратных метров, предоставленный во временное владение и пользование сроком до 31.12.2018 для целей строительства жилых домов с объектами обслуживания и подземными парковками.

Как следует из решения Арбитражного суда Свердловской области от 04.09.2015 по делу N А60-23041/2015 по иску Администрации города Екатеринбурга к Закрытому акционерному обществу "ВОЮР" о взыскании задолженность по арендной плате по договору аренды N 7-1013 от 25.01.2007, основанием для частичного удовлетворения исковых требований послужили обстоятельства регистрации прав граждан на земельный участок, что повлекло изменение площади фактического землепользования.

В силу подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации прав на помещения в многоквартирном доме.

Являясь профессиональным участником правоотношений в сфере привлечения денежных средств граждан для целей строительства жилья, истец, действуя разумно и добросовестно, должен был предполагать невозможным использование земельного участка, предоставленного ему по договору субаренды от 08.05.2014 N 1В/2014 исключительно для цели строительства жилых домов, без изменения его площади по факту строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов. Иными словами при заключении договора субаренды истец должен был предполагать наступление тех последствий, с которыми он связывает необходимость изменения договора субаренды.

Исходя из буквального толкования норм гражданского права, изложенных в статье 451 ГК РФ, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Следовательно, для изменения договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В этой связи ссылки истца на необходимость изменения площади застройки, повлекшее уменьшение строительного объема и удорожание стоимости квадратного метра помещений, не являются юридически значимыми для целей изменения условий договора по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с нормами ст. 451 ГК РФ.

Оснований полагать исковые требования в части изменения условий договора субаренды о размере арендной платы и платы за право заключения договора обоснованными, вопреки позиции апеллянта, апелляционный суд не усматривает в силу вышеизложенного.

При названных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене либо изменению не подлежит. Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 апреля 2016 года по делу N А60-7527/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.В. Макаров