|
30 марта 2016 г.
|
Дело N А60-28531/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Татариновой И.А., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского", администрации города Каменска-Уральского, общества с ограниченной ответственностью "Арена" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.09.2015 по делу N А60-28531/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
прокурора Свердловской области - Костина О.А. (доверенность от 25.08.2015 N 8/2-15-2015);
общества с ограниченной ответственностью "Арена" (далее - общество "Арена") - Ефимовских Н.И. (доверенность от 11.01.2016 N 01-юр).
Заместитель прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Каменск-Уральский" в лице Администрации города Каменска-Уральского (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" и обществу "Арена" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 26.11.2014 N 72.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.09.2015 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены, договор аренды земельного участка от 26.11.2014 N 72 признан недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде возложения на общество "Арена" обязанности возвратить Органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" земельный участок с кадастровым номером 66:45:0100112:136 (далее - спорный земельный участок).
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (судьи Жукова Т.М., Макаров Т.В., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" (далее - Комитет по управлению имуществом), Администрация города Каменска-Уральского (далее - Администрация), общество "Арена" обратились в суд с кассационными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное толкование п. 3 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как указывают заявители, договор заключен на основании ненормативных правовых актов Администрации, которые не оспорены в установленном законом порядке и не признаны недействительными, в связи с чем являются обязательными для исполнения. По мнению заявителей, при предоставлении спорного земельного участка в соответствии с процедурой, установленной п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, органами местного самоуправления соблюден порядок такого предоставления, установленный в п. 5 ст. 30 названного Кодекса. Кроме того, надлежащих доказательств нарушения прав третьих лиц заключением оспариваемого договора истцом не представлено.
Общество "Арена" считает, что при принятии судебных актов судами первой и апелляционной инстанций нарушены нормы процессуального права, поскольку решение принято при отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих извещение общества о времени и месте судебного заседания. Кроме того, по мнению общества, судом первой инстанции неправильно применены последствия недействительности сделки.
В отзыве на кассационные жалобы заместитель прокурора Свердловской области просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая доводы заявителей не основанными на нормах права.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что 26.05.2014 общество "Арена" обратилось с заявлением в Комитет по архитектуре и градостроительству города Каменска-Уральского с заявлением о выборе земельного участка ориентировочной площадью 2500 кв.м, расположенного по ул. Кирова в г. Каменске-Уральском, для строительства универсального спортивного комплекса.
В газете "Каменский рабочий" от 10.06.2014 N 45 (20039) опубликована информация о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство универсального спортивного комплекса по ул. Кирова ориентировочной площадью 2500 кв.м (п.1), а также под объекты, не связанные со строительством (п.2). Приём и рассмотрение заявок по п.2 о предоставлении права аренды на земельные участки осуществляется в течение 1 месяца со дня публикации объявления.
Аналогичная информация размещена в сети Интернет на официальном портале города Каменска-Уральского.
В Комитет по архитектуре и градостроительству города Каменска-Уральского 25.06.2014 с заявлением (вх. N 2778) о предоставлении земельного участка площадью 2500 кв.м, расположенного по ул. Кирова в г. Каменске-Уральском, для строительства универсального спортивного комплекса обратилось общество с ограниченной ответственностью "Алатау" (далее - общество "Алатау").
Ссылаясь на п.1 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации, Комитет по архитектуре и градостроительству города Каменска-Уральского 27.06.2014 (исх. N 1143) сообщил заявителю - обществу "Алатау" о том, что приём и рассмотрение заявок осуществляется только по п.2, т.к. п. 1 объявления носит только информационный характер, заявления на данный земельный участок не рассматриваются.
Постановлением Администрации от 01.08.2014 N 1070 обществу "Арена" утвержден акт выбора земельного участка от 06.06.2014, утверждена схема расположения земельного участка, предварительно согласовано место размещения универсального спортивного комплекса.
На основании постановления Администрации от 27.10.2014 N 1491 "О предоставлении ООО "Арена" земельного участка по ул. Кирова в аренду" между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Арена" (арендатор) 26.11.2014 заключён договор аренды N 72, в соответствии с условиями которого спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу "Арена". Договор зарегистрирован 17.12.2014.
Ссылаясь на нарушение органом местного самоуправления требований земельного законодательства Российской Федерации о порядке заключения договоров аренды земельного участка при наличии нескольких претендентов, недействительность названного договора, заместитель прокурора Свердловской области обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при заключении договора аренды земельного участка органом местного самоуправления допущены нарушения требований действующего законодательства, являющиеся основанием для признания договора ничтожным.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.
В соответствии с положениями ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.1 и п. 2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений), предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 названного кодекса.
Предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (п. 1 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации).
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (п. 2 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Приведенные нормативные положения призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подп. 4, 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию, предшествующий реализации последующих этапов процедуры.
Исходя из системного толкования предусмотренных ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка для строительства, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
По смыслу положений п. 3 ст. 31 названного Кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом Кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 Кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в п. 11 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10).
Как установлено судами, после опубликования сообщения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство универсального спортивного комплекса в уполномоченный орган поступило заявление от общества "Алатау" о предоставлении спорного земельного участка в аренду для строительства универсального спортивного комплекса в порядке, установленном подп. 3, 4 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Действия по организации торгов осуществлены не были, Администрацией города Каменск-Уральского, напротив, принято постановление, которым утвержден акт выбора земельного участка, схема расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительно согласовано место размещения объекта обществу "Арена", что свидетельствует о
