Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 февраля 2020 г. N Ф09-9041/19 по делу N А76-39673/2017

Екатеринбург

10 февраля 2020 г.

Дело N А76-39673/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Дельта" (далее - общество Специализированный застройщик "Дельта") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2019 по делу N А76-39673/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От общества Специализированный застройщик "Дельта" поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Общество Специализированный застройщик "Дельта" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Статус-Урал" (далее - общество ПКФ "Статус-Урал") о признании недействительной сделки по прекращению права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351, площадью 22940 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Героев, д. 1, и применении последствий недествительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующих записей:

- о прекращении права собственности общества ПКФ "Статус-Урал" на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351, площадью 22940 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Героев, д. 1;

- о возникновении права собственности общества ПКФ "Статус-Урал" на спорные земельные участки;

- о восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности общества ПКФ "Статус-Урал" на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351 площадью 22940 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Героев, д. 1 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Лазурненского сельского поселения, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Гаитова Анна Александровна, Гаитова Алиса Игоревна в лице ее законного представителя Гаитовой Анны Александровны, Гаитов Виталий Игоревич, Гаитова Дарья Игоревна в лице ее законного представителя Гаитовой Ульяны Александровны.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество Специализированный застройщик "Дельта" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

Заявитель полагает, что судами неверно установлены обстоятельства, подлежащие доказыванию истцом. По его мнению, в предмет доказывания по настоящему делу входили обстоятельства того, имел ли право ответчик распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 74:12:0910007:0351 после 12.03.2014 (дата возникновения права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351). Однако суды не установили обстоятельства того, когда именно ответчиком было принято решение о разделе данного земельного участка, равно как и обстоятельства, касающиеся его залога (ипотеки), установленного в пользу участников долевого строительства и распоряжения им без согласия дольщиков.

При рассмотрении спора судами установлено, что общество Специализированный застройщик "Дельта" является собственником квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Добрая, д. 2 кв. 40, что подтверждается свидетельством о праве, выданным 18.12.2014.

Согласно договору от 27.03.2013 N 2/40 участия в долевом строительстве жилья, договору уступки права требования от 24.05.2013 по договору участия в долевом строительстве жилья, общество Специализированный застройщик "Дельта" приобрело право требования на получение в собственность с общества ПКФ "Статус-Урал" вышеуказанной квартиры.

Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство N 41, выданного взамен от 18.05.2012 N 28 на земельном участке с кадастровым номером 74:12:0910007:0351.

Разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома N 2 выдано администрацией Красноармейского муниципального района Челябинской области 28.01.2014, дома N 1-29.12.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351 принадлежал обществу ПКФ "Статус-Урал" на основании договора купли-продажи от 15.04.2010.

По вышеуказанному договору купли-продажи обществу "Статус-Строй" проданы обществу ПКФ "Статус-Урал" нежилое здание бывшей средней школы и земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351, находящиеся по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Героев, 1.

Согласно кадастровой выписке от 28.07.2012 земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:351 поставлен на кадастровый учет 09.03.2006, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для строительства многоквартирных жилых домов.

Обществом ПКФ "Статус-Урал" принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351 общей площадью 22940 кв. м на восемь земельных участков площадью 2343 кв. м, 1601 кв. м, 5153 кв. м, 3395 кв. м, 1628 кв. м, 1244 кв. м 4013 кв. м.

Постановлением от 13.01.2014 N 5 Администрация Лазурненского сельского поселения постановила на основании обращения собственника - общества ПКФ "Статус-Урал" от 09.01.2014 разделить земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:351 общей площадью 22940 кв. м на восемь земельных участков предложенной заявителем площадью, с присвоением адресов каждому из участков.

Подготовлен межевой план по образованию земельных участков из участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351.

Согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью "Бюро технической и правовой экспертизы" Корякиной И.В., два земельных участка из восьми, на которых расположены многоквартирные дома, и иные объекты, входящие в состав такого дома, площадью 2343 кв. м и 5153 кв. м переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом произведенного межевания и постановки на кадастровый учет образованных земельных участков обществом ПКФ "Статус-Урал" привело сведения о порядке раздела участков с указанием их кадастровых номеров и площадей - о разделе земельного участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351 общей площадью 22940 кв. м на восемь земельных участков с кадастровыми номерами: 74:12:0910007:862 (площадь 1601 кв. м), 74:12:0910007:863 (площадь 5153 кв. м), 74:12:0910007:864 (площадь 3395 кв. м), 74:12:0910007:865 (площадь 3563 кв. м), 74:12:0910007:866 (площадь 1628 кв. м), 74:12:0910007:867 (площадь 2343 кв. м), 74:12:0910007:868 (площадь 1244 кв. м), 74:12:0910007:869 (площадь 4013 кв. м).

Согласно сведениям об основных характеристиках объектов недвижимости, спорные земельные участки с кадастровыми номерами 74:12:0910007:868, 74:12:0910007:866, 74:12:0910007:865, 74:12:0910007:869, 74:12:0910007:862, 74:12:0910007:864 образованы из земельного участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351, с разрешенным использованием - для строительства многоквартирных домов.

По договорам купли-продажи от 20.11.2015 общество ПКФ "Статус-Урал" передало в собственность Гаитову И.К. земельные участки с кадастровыми номерами 74:12:0910007:868, 74:12:0910007:866, 74:12:0910007:865, 74:12:0910007:869, 74:12:0910007:862, 74:12:0910007:864.

Оспаривая сделку по разделу земельного участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351, истец в качестве последствий недействительности сделки заявляет требование о погашении записи о шести из восьми образованных участков и восстановлении записи о праве собственности участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351 площадью 22940 кв. м.

В качестве правового основания истец сослался на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (части 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу части 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. В пунктах 67, 68 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

При рассмотрении спора судами также установлено, что право собственности в отношении первой из квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Добрая, д. 2, зарегистрировано 12.03.2014.

В проекте планировки реконструируемого здания бывшей школы под жилой квартал по ул. Героев, 1, запланировано строительство шести многоквартирных домов.

Согласно градостроительному плану земельного участка, генеральному плану строительства 1-й очереди строительства, кроме домов N 1 и N 2 на земельном участке с кадастровым номером 74:12:0910007:351 запланировано строительство еще четырех многоквартирных домов.

Администрацией Красноармейского муниципального района 20.06.2017 выдано разрешение на строительство пятиэтажного двухсекционного жилого дома N 4 по ул. Добрая в п. Лазурный (третья очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером 74:12:0910007:864.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:351 на начало строительства находился в частной собственности и изначально предназначался для строительства на нем нескольких многоквартирных жилых домов, а не только дома, в котором у истца расположена квартира. Поскольку в момент строительства и передачи первой квартиры в доме земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома N 2 не был сформирован, соответственно право собственности дольщика, а впоследствии собственника квартиры, возникло на земельный участок, предназначенный для размещения и эксплуатации многоквартирного дома при формировании данного земельного участка.

С учетом вышеизложенного и в отсутствие доказательств нарушения прав истца ответчиком при формировании участков, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали истцу в удовлетворении исковых требований.

Также суды справедливо отметили, что требование истца о применении последствий недействительности сделки путем восстановления в ЕГРН записи о земельном участке с кадастровым номером 74:12:0910007:351 площадью 22940 кв. м невозможно, поскольку сформированные из него участки под эксплуатацию домов N 1 и 2 перешли в общедолевую собственность собственников этих домов. Поскольку истец не владеет спорными земельными участками, признание недействительным оспариваемой сделки не приведет к восстановлению тех прав, которые истец считает нарушенными; надлежащим способом защиты нарушенного права является предъявление иска об истребовании участков из незаконного владения их фактических владельцев при наличии оснований, предусмотренных статьей 302 ГК РФ.

Иное толкование заявителем положений закона не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2019 по делу N А76-39673/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Дельта" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

А.А. Столяров С.В. Лазарев