Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2020 г. N Ф09-2724/20 по делу N А47-13113/2019

Екатеринбург

11 июня 2020 г.

Дело N А47-13113/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Рябовой С.Э, Беляевой Н.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулино" (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.12.2019 по делу N А47-13113/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2020 по тому же делу.

Определением суда от 08.06.2020 произведена замена судьи Лазарева С.В. на судью Рябову С.Э.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Оренбургской области прибыли представители:

Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга (далее - Департамент, истец) - Дьяконова М.М. (доверенность от 14.01.2020);

общества - Шатилова А.С. (доверенность от 10.01.2019);

Администрации г. Оренбурга - Старых Ю.А. (доверенность от 13.01.2020).

Департамент обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу о расторжении договора аренды от 30.03.2016 N 16/л-99юр.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга.

Решением суда от 09.12.2019 иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Как отмечает заявитель, арендная плата не могла быть уплачена, поскольку общество полагало договор аренды незаключенным; кроме того, земельный участок не мог быть использован по назначению, о чем истцу было известно, что, по его мнению, исключает право арендодателя требовать внесения арендной платы. По мнению ответчика, договоры были незаконного зарегистрированы.

Как установлено судами, по результатам аукциона между обществом "Атриум" в лице конкурсного управляющего (продавец) и обществом (покупатель) подписан договор от 03.10.2006 N 1 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупателем в собственность приобретены, в том числе, незавершенный строительством торгово-административный комплекс "Атриум", расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 50.

Право собственности общества на приобретенный объект зарегистрировано за ответчиком 03.04.2013.

Указанный объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3 053 кв.м. (Блок А) и единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв. м (Блок Б).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу N А47-7180/2015 на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с обществом договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Во исполнение указанного решения суда Департамент направил в адрес ответчика проекты договоров аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и договор аренды N 16/л- 101юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Вступившим в законную силу 31.07.2017 решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47- 9903/2016 от 28.06.2017 урегулированы разногласия между обществом и Департаментом при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 суд отказал обществу в изменении предмета договора в части уменьшения его площади, указав, что иной земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, следовательно, не может являться предметом договора аренды. Исключил из договора пункт 2.3; изложил пункт 3.1.1 в следующей редакции "Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке"; пункт 3.1.5. "на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором федерального законодательства, законодательства Оренбургской области, муниципальных правовых актов города Оренбурга, а также условий настоящего договора"; в неотъемлемой части договора аренды земельного участка - приложении "Расчёт арендной платы", расчёт арендной платы производить с момента заключения договора.

Согласно представленной выписке из Единого государственной реестра недвижимости от 15.11.2019 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0000000:12 зарегистрировано обременение правом аренды обществом на основании договора аренды земельного участка от 30.03.2016 N 16/л-99юр. Дата государственной регистрации 24.10.2019.

В состав земельного участка в виде единого землепользования площадью 6946 кв. м входят земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0219016:4, 56:44:0220001:3.

По условиям договора N 16/л-99юр от 30.03.2016 арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6946 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0000000:12, с разрешенным использованием: строительство нулевого цикла торгово- административного комплекса "Атриум", с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, улица Советская, N 50, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 N А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016.

Согласно пункту 1.4. земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок передается однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора).

Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема - передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Согласно пункту 2.1. арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.

На основании п. 2.2. договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и ненадлежащим использованием земельного участка, истец направил в адрес ответчика претензию N 01-24-1/4389 от 15.08.2019 с требованием погасить имеющуюся задолженность и с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

Указанная претензия и соглашение от 15.08.2019 о расторжении договора

земельного участка N 16/л-99юр от 30.03.2016 получены представителем общества Шатиловой А.С. 15.08.2019.

Соглашение о расторжении договора не подписано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу N А47-5695/2019 удовлетворены исковые требования Администрации города Оренбурга к обществу, в пользу Администрации взыскана сумма основного долга по арендным платежам по договору N 16/л-101юр от 30.03.2016 (с кадастровым номером 56:44:0220001:9) за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп. и приходящуюся на сумму основного долга пени в размере 26 019 руб. 26 коп., всего 391 176 руб. 06 коп.

Указав на нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд, отсутствие разрешения на строительство и фактическое неиспользование земельного участка для целей строительства, ненадлежащее содержание объекта, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 615 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может

быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили факт нарушения ответчиком обязательств по договору более двух раз, при этом обращение в суд имело место после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора путем направления истцу уведомления от 15.08.2019 о наличии задолженности по договору аренды, а также предложения о расторжении договора.

Таким образом, правильным является вывод судов о наличии оснований для применения положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

В силу абзаца 5, 7 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно приступать к использованию земельных участков; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с установленными гражданским законодательством основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований

законодательства Российской Федерации, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Как верно отмечено судами, разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.

Как установлено судами, вступив в договор аренды в 2017 году, общество приняло на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с видом разрешенного использования - строительство.

Установив, что ответчик не осуществляет строительные работы на арендуемом земельном участке, к достройке приобретенного в 2013 году объекта незавершенного строительства ответчик не приступал, за выдачей разрешения на строительство и утверждения проектной документации, необходимых в соответствии со статьями 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не обращался, суды обоснованно отклонили довод ответчика о невозможности осуществления строительства на земельном участке в связи с запретом на капитальное строительство на спорном земельном участке по причине его нахождением в границе объединенной охранной зоны объектов культурного наследия.

Возражения ответчика об обращении общества в лице Шатиловой А.С. 15.04.2019 с заявлением о выдаче градостроительного плана и отказе в его выдаче органами местного самоуправления, не могут быть признаны обстоятельством, исключающим расторжение договора аренды, на что верно указано судами.

Доказательств неправомерности такого отказа и его оспаривания обществом материалы дела не содержат.

Отклоняя ссылку ответчика на экспертное заключение от 28.10.2019 N 35-19, которым установлена техническая невозможность завершения строительства ТАК "Атриум" в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия, установленной постановлением правительства Оренбургской области от 04.04.2016 N 237-п, суды исходили из отсутствия целесообразности сохранения договорных отношений и отсутствия нарушений прав ответчика расторжением спорного договора.

С учетом изложенного иск удовлетворен правомерно.

Доводы заявителя о незаключенности договоров отклоняется, поскольку опровергается материалами дела.

Судами установлено, что договор аренды от 30.03.2016 N 16/л-99юр заключен с момента вступления решения суда по делу N А47-9903/2016 от 28.06.2017, содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и фактически исполнялся сторонами в силу нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности.

Доводы заявителя относительно незаконности проведения государственной регистрации договора аренды по заявлению Департамента не подлежат правой оценке при рассмотрении настоящего дела.

Подтвержденное судебным актом нарушение ответчиком обязательств исключает обоснованность его ссылок на невозможность использования земельного участка по назначению в целях завершения строительства объекта и

соответствующие положения статей 606, 611,614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.12.2019 по делу N А47-13113/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулино" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

С.Э. Рябова Н.Г. Беляева