Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 сентября 2020 г. N Ф09-5220/20 по делу N А76-29947/2018

Екатеринбург

07 сентября 2020 г.

Дело N А76-29947/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Татариновой И. А., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи (далее - предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2020 по делу N А76-29947/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Ходатайство Администрации Верхнеуральского городского поселения (далее - Администрация, истец) о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю о взыскании 1 015 581 руб. 49 коп. задолженности по договору долгосрочной аренды с правом субаренды нежилого здания от 26.04.2016 N 22 за период с 26.04.2016 по 31.01.2019 (с учетом уточнения требований с порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда 17.03.2020 иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу администрации взыскано 296 715 руб. 24 коп. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт о взыскании с ответчика 124 098 руб., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель отмечает, что по договору ему передано здание площадью 422, 9 кв. м, непригодное для его использования по назначению, вследствие чего ответчиком была произведена на законных основаниях реконструкция здания, в результате чего его площадь увеличилась до 1166, 4 кв. м. Предприниматель считает необоснованным расчет арендной платы за арендуемое помещение, исходя из площади 1166,4 кв. м, которое было построено за счет денежных средств арендатора, и являющееся неотделимым улучшением.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что за муниципальным образованием "Верхнеуральское городское поселение" с 06.08.2013 зарегистрировано право собственности на муниципальное учреждение культуры "Кинотеатр Юность", назначение - нежилое, общая площадь 422,9 кв. м, инв. номер 8810, литеры А, А1, а, этажность 2, адрес: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, кадастровый (условный) номер 74:06:1002039:83.

В соответствии с распоряжением от 24.03.2016 N 9 Администрацией принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества - принадлежащего на праве собственности Администрации нежилого здания общей площадью 422,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, кадастровый (условный) номер 74:06:1002039:16, назначение здания - нежилое, ограничения (обременения) - аренда. Начальная (минимальная) ставка арендной платы в месяц (цена лота) - 12 620 руб. (без учета НДС).

Согласно протоколу N 7 от 19.04.2016 поступила только одна заявка на участие в аукционе, в связи с чем, аукцион признан несостоявшимся, в связи с чем между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) как единственным участником аукциона заключен договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды от 26.04.2016 N 22.

По условиям пункта 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить за

плату во временное владение и пользование арендатору нежилое здание, общей

площадью 422,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20. Имущество предоставлено для организации торгово- развлекательного центра.

В соответствии п. 1.2 договора здание сдается в аренду сроком на 20 лет с

26.04.2016 до 26.04.2036.

Арендатор имеет право производить любые улучшения, перепланировки, отделку помещений здания с согласования Арендодателя (п. 2.2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 12 620 руб. в месяц, включая НДС.

Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, арендатор осуществляет до 20 числа месяца на расчетный счет арендодателя (п. 3.2 договора).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит (п. 4.6 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав

на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2016.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 26.04.2016 арендуемое имущество площадью 422,9 кв. м, передано предпринимателю.

По заявлению предпринимателя 29.04.2016 о выдаче разрешения на реконструкцию переданного в аренду нежилого здания, Администрации было выдано разрешение на строительство от 20.06.2016.

07.09.2016 выдано разрешение N 74-506-45-2016 на ввод объекта с площадью после реконструкции 1166,4 кв. м в эксплуатацию.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости Верхнеуральское городское поселение Верхнеуральского муниципального района Челябинской области является собственником нежилого здания, с кадастровым номером 74:06:1002039:83, площадью 1166,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20.

Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 16.09.2016 к договору долгосрочной аренды здания, в соответствии с п. 1 которого пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое здание, расположенное по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, общей площадью 1166,4 кв. м.".

Дополнительное соглашение вступает в силу после его подписания сторонами и государственной регистрации (п. 2 дополнительного соглашения).

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением остаются в силе и действуют условия договора аренды N 22 от 26.04.2016 (п. 3 дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2019 по делу N А76-9521/2019 отказано в удовлетворении требований предпринимателя о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.09.2016 к договору долгосрочной аренды здания с правом субаренды от 26.04.2016 N 22.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по оплате арендной платы за использование нежилого здания площадью 1166, 4 кв. м, администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск частично, суды исходили из следующего.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или)

органами местного самоуправления.

В данном случае размер арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом по договору аренды от 26.04.2016 N 22 не является регулируемой ценой, однако, определенный в пункте 3.1. размер арендной платы в сумме 12 620 руб. в месяц установлен, исходя из Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности Верхнеуральского городского поселения, утв. Решением Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения от 28.08.2014 N 56.

Указанная Методика расчета арендной платы была актуализирована Решением Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения от 08.08.2018 N 28.

Как отмечено судами, из аукционной документации не следует, что предметом торгов являлся размер арендной платы, что соответствует положениям статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по смыслу которого предметом аукциона является право на заключение договора аренды.

Таким образом, определенная в аукционной документации начальная цена лота в размере 12 620 руб., исходя из ежемесячного платежа за аренду муниципального имущества, не является размером арендной платы, определяемой за муниципальной имущество по результатам торгов.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендная плата определена сторонами не в твердой сумме, а является определяемой по каждому периоду платежа в соответствии с утвержденной муниципальной методикой расчета арендной платы, что не противоречит пункту 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку расчет ежемесячного платежа определен в пункте 3.1. договора с учетом указанной муниципальной методики.

Из вышеназванных методик следует, что размер арендной платы определяется, среди прочего, исходя из площади арендуемого недвижимого имущества.

С учетом изложенного вывод судов о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за период до 15.09.2016, исходя из площади 422, 9 кв. м в соответствии с пунктом 1.1. договора аренды N 22 от 26.04.2016, а с 16.09.2016 - исходя из площади 1166, 4 кв. м в соответствии с пунктом 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016 является правильным.

В отсутствие погашения задолженности, суды правомерно взыскали 296 715 руб. 24 коп. долга.

Доводы заявителя об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы, исходя из измененной площади нежилого здания, рассмотрены апелляционным судом и обоснованно отклонены.

Отклоняя довод предпринимателя о том, что работы по реконструкции здания, повлекшие изменение его площади, произведены за его счет, в силу чего составляют неотделимые улучшения имущества и не подлежат возмещению собственнику в составе арендной платы, суд верно указал, что правовой режим неотделимых улучшений, установленный нормой статьи 623 ГК РФ и условиями пункта 4.6. договора аренды N 22 от 26.04.2016, не отменяет вещно-правового режима имущества, и, тем самым, не освобождает ответчика от возмещения собственнику имущества стоимости его пользования в полном объеме и в том виде, в каком собственник является его титульным правообладателем.

В данном случае изменения в части площади нежилого здания вследствие

его реконструкции повлекли не только изменение обязательственных отношений сторон путем заключения дополнительного соглашения от 16.09.2016, но и изменение объема права собственности муниципального образования в силу регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:06:1002039:83, площадью 1166,4 кв. м.

Доказательств возникновения по основаниям, предусмотренным законом, права арендатора на данное имущество, ответчиком не представлено; сам по себе факт выполнения работ по реконструкции, квалифицируемый заявителем как производство неотделимых улучшений, по смыслу статьи 623 ГК РФ не влечет возникновение прав арендатора на такие улучшения.

Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка установленных судом фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2020 по делу N А76-29947/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

И.А. Татаринова С.В. Лазарев