Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2020 г. N 18АП-5552/20 по делу N А76-29947/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 7 сентября 2020 г. N Ф09-5220/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

27 мая 2020 г.

Дело N А76-29947/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2020 по делу N А76-29947/2018.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Оганесяна У.Ш. - Пикельная Ю.Е. (доверенность от 13.05.2020).

Администрация Верхнеуральского городского поселения (далее -Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Оганесяну Усику Шураи (далее -ИП Оганесян У.Ш., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору долгосрочной аренды с правом субаренды нежилого здания N 22 от 26.04.2016 за период с 26.04.2016 по 31.01.2019 на общую сумму 1 015 581 руб. 49 коп. (с учетом уточнения требований, т. 1 л.д. 65, 79).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2020 (резолютивная часть от 13.03.2020) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 296 715 руб. 24 коп. задолженности по арендной платы, в удовлетворении иска в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Считает необоснованным произведенный судом расчет арендной платы за арендуемое помещение, исходя из площади 1166,4 кв.м. Судом не учтено, что по условиям договора аренды, заключенного в порядке аукциона, ответчику в аренду было передано здание площадью 422, 9 кв.м., непригодное для его использования по назначению, вследствие чего ответчиком была произведена на законных основаниях реконструкция здания, в результате чгео его площадь увеличилась до 1166, 4 кв.м. Однако здание такой площадью в аренду ответчику не передавалось, акт приемки-передачи сторонами не составлялся. Дополнительная площадь здания составляет неотделимые улучшения, произведенные арендатором, которыми ответчик имеет право пользоваться без дополнительной оплаты, а истцом право муниципальной собственности на здание площадью 1166, 4 кв.м. приобретено без каких-либо затрат на реконструкцию.

Полагает, что решение суда принято без учета правовой позиции, сформированной в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку, заключая дополнительное соглашение от 16.09.2016, стороны договорились исключительно о законности владения и пользования ответчиком здания площадью 1166, 4 кв.м., однако не изменили иные условия арендного пользования, в том числе в части арендной платы

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились. Истец просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия своего представителя.

В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, за муниципальным образованием "Верхнеуральское городское поселение" с 06.08.2013 зарегистрировано право собственности науниципальное учреждение культуры "Кинотеатр Юность", назначение - нежилое, общая площадь 422,9 кв.м., инв. номер 8810, литер А, А1, а, этажность 2, адрес: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, кадастровый (условный) номер 74:06:1002039:83. (т. 1 л.д. 20).

В соответствии с распоряжением N 9 от 24.03.2016 (т. 1 л.д. 53) Администрацией принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества - принадлежащего на праве собственности Администрации нежилого здания общей площадью 422,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, кадастровый (условный) номер 74:06:1002039:16, назначение здания - нежилое, ограничения (обременения) - аренда. Начальная (минимальная) ставка арендной платы в месяц (цена лота) - 12 620 руб. (без учета НДС).

Согласно протоколу N 7 от 19.04.2016 (т. 1 л.д. 54) поступила только одна заявка на участие в аукционе, в связи с чем, аукцион признан несостоявшимся, в связи с чем 26.04.2016 между Администрацией (арендодатель) и ИП Оганесяном У.Ш. (арендатор) как единственным участником аукциона заключен договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды N 22 (т. 1 л.д. 11-14).

По условиям пункта 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое здание, общей площадью 422,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20. Имущество предоставлено для организации торгово-развлекательного центра.

В соответствии п. 1.2 договора здание сдается в аренду сроком на 20 лет с 26.04.2016 до 26.04.2036.

Арендатор имеет право производить любые улучшения, перепланировки, отделку помещений здания с согласования Арендодателя (п. 2.2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 12 620 руб. в месяц, включая НДС.

Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, арендатор осуществляет до 20 числа месяца на расчетный счет арендодателя (п. 3.2 договора).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит (п. 4.6 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2016 (т. 1 л.д. 16).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 26.04.2016 арендуемое имущество нежилое здание, общей площадью 422,9 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, передано ИП Оганесяну У.Ш. в аренду (т. 1 л.д. 15).

По заявлению Оганесяна У.Ш. 29.04.2016 о выдаче разрешения на реконструкцию переданного в аренду нежилого здания (т. 1 л.д. 78), Администрации было выдано разрешение на строительство от 20.06.2016 (т. 1 л.д. 72).

07.09.2016 выдано разрешение N 74-506-45-2016 на ввод объекта с площадью после реконструкции 1166,4 кв.м. в эксплуатацию (т. 1 л.д. 70-71).

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 18-19) Верхнеуральское городское поселение Верхнеуральского муниципального района Челябинской области является собственником нежилого здания, с кадастровым номером 74:06:1002039:83, площадью 1166,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20.

16.09.2016 между Администрацией (арендодатель) и Оганесян У.Ш. (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды здания с правом субаренды N 22 от 26.04.2016 (т. 1 л.д. 17), в соответствии с п. 1 которого пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое здание, расположенное по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, общей площадью 1166,4 кв.м.".

Дополнительное соглашение вступает в силу после его подписания сторонами и государственной регистрации (п. 2 дополнительного соглашения).

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением остаются в силе и действуют условия договора аренды N 22 от 26.04.2016 (п. 3 дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.10.2016 (т. 1 л.д. 17 оборот).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2019 по делу N А76-9521/2019 отказано в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Оганесяна У.Ш. о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.09.2016 к договору долгосрочной аренды здания с правом субаренды N 22 от 26.04.2016.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы за использование нежилого здания площадью 1166, 4 кв.м., истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика обязанности по оплате арендной платы за помещение, характеристики которого согласованы сторонами в дополнительном соглашении от 16.09.2016 к договору аренды. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции определил размер арендной платы согласно условиям договора аренды о порядке изменения арендной платы при отсутствии иного порядка её изменения в законе и по условиям договора и с учетом произведенной ответчиком оплаты в размере 304 983 руб. 30 коп.

Исследовав письменные доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 26.04.2016 N 22, по условиям которого предпринимателю в аренду было передано муниципальное недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью 422,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, для организации торгово-развлекательного центра, сроком до 26.04.2036.

После произведенной предпринимателем на основании разрешительной документации (т. 1 л.д. 70, 72, 78) реконструкции площадь здания увеличилась до 1166, 4 кв.м., в отношении нежилого здания с такими характеристиками зарегистрировано право муниципальной собственности (т. 1 л.д. 18), а между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 16.09.2016 в договору аренды (т. 1 л.д. 17), по условиям которого предметом договора аренды N 22 от 26.04.2016 является нежилое здание, расположенное по тому же адресу, общей площадью 1166,4 кв.м.

Соответствие дополнительного соглашения от 16.09.2016 требованиям действующего законодательства подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-9521/2019.

По условиям пункта 3.1 договора аренды N 22 от 26.04.2016 арендная плата составляет 12 620 руб. в месяц.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В данном случае размер арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом по договору аренды N 22 от 26.04.2016 не является регулируемой ценой, однако, определенный в пункте 3.1. размер арендной платы в сумме 12 620 руб. в месяц установлен, исходя из Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности Верхнеуральского городского поселения, утв. Решением Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения N 56 от 28.08.2014 (т. 1 л.д. 21, 69).

Указанная Методика расчета арендной платы была актуализирована Решением Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения от 08.08.2018 N 28 (т. 1 л.д. 82).

Из аукционной документации (т. 1 л.д. 65) не следует, что предметом торга являлся размер арендной платы, что соответствует положениям статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по смыслу которого предметом аукциона является право на заключение договора аренды. Таким образом, определенная в аукционной документации начальная цена лота в размере 12 620 руб., исходя из ежемесячного платежа за аренду муниципального имущества, не является размером арендной платы, определяемой за муниципальной имущество по результатам торгов.

Таким образом, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендная плата определена сторонами не в твердой сумме, а является определяемой по каждому периоду платежа в соответствии с утвержденной муниципальной методикой расчета арендной платы.

Такой порядок определения арендной платы не противоречит пункту 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку расчет ежемесячного платежа определен в пункте 3.1. договора с учетом указанной муниципальной методики.

Из вышеназванных методик следует, что размер арендной платы определяется, среди прочего, исходя из площади арендуемого недвижимого имущества.

С учетом изложенных мотивов, следует признать обоснованным возложение судом первой инстанции на ответчика обязанности по оплате арендной платы за период до 15.09.2016, исходя из площади 422, 9 кв.м. в соответствии с пунктом 1.1. договора аренды N 22 от 26.04.2016, а с 16.09.2016 - исходя из площади 1166, 4 кв.м. в соответствии с пунктом 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016.

По изложенным мотивам доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязанности по оплате арендной платы, исходя из измененной площади нежилого здания, признаются необоснованными.

Ссылки апеллянта в обоснование указанного довода на то, что условиями дополнительного соглашения от 16.09.2016 стороны определили исключительно титульное владение ответчиком нежилым зданием с измененными техническими характеристиками, однако не изменили иные условия договора аренды, в том числе в части арендной платы, отклоняются с учетом изложенных выше мотивов об определяемом характере арендной платы согласно пункту 3.1. договора аренды.

Доводы апеллянта о том, что работы по реконструкции здания, повлекшие изменение его площади, произведены за счет предпринимателя, в силу чего составляют неотделимые улучшения имущества и не подлежат возмещению собственнику в составе арендной платы, отклоняются, поскольку правовой режим неотделимых улучшений, установленный нормой статьи 623 ГК РФ и условиями пункта 4.6. договора аренды N 22 от 26.04.2016, не отменяет вещно-правового режима имущества, и тем самым не освобождает ответчика от возмещения собственнику имущества стоимости его пользования в полном объеме и в том виде, в каком собственник является его титульным правообладателем.

В данном случае изменения в части площади нежилого здания вследствие его реконструкции повлекли не только изменение обязательственных отношений сторон путем заключения дополнительного соглашения от 16.09.2016, но и изменение объема права собственности муниципального образования в силу регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:06:1002039:83, площадью 1166,4 кв.м. (т. 1 л.д. 18).

Доказательств возникновения по основаниям, предусмотренным законом, права арендатора на данное имущество, ответчиком не представлено; сам по себе факт выполнения работ по реконструкции, квалифицируемый апеллянтом как производство неотделимых улучшений, по смыслу статьи 623 ГК РФ не влечет возникновение прав арендатора на такие улучшения.

Ссылки апеллянта в обоснование своей правовой позиции на пункт 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судом признаются необоснованными, поскольку изложенные разъяснения не опровергают, а напротив, подтверждают допустимость определения арендной платы как определяемой цены по каждому периоду платежа, исходя из утвержденной муниципальной методики.

По изложенным мотивам, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы с 16.09.2016 с учетом измененной площади нежилого здания; доводы апелляционной жалобы в данной части признаются необоснованными.

Согласно пункту 3.3. договора аренды, арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления этой стороне письменного уведомления.

В данном случае указанный порядок изменения арендной платы соблюден истцом путем направления претензии N 1183 от 26.07.2018 (т. 2 л.д. 26), в силу чего новые коэффициенты расчета арендной платы, установленные Методикой расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности Верхнеуральского городского поселения, утв. Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения от 08.08.2018 N 28 (т. 1 л.д. 82), обоснованно применены судом с 26.08.2018.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку доказательств, подтверждающих исполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы в полном объёме, ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно возложил на ответчика обязанность по её оплате в соответствии с изложенной выше методикой расчета арендной платы.

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2020 по делу N А76-29947/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева И.Ю.Соколова