|
11 сентября 2020 г.
|
Дело N А34-1877/2018
|
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2020 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Купреенкова В. А., Рябовой С.Э,
при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Уралаэрогеодезия" (далее - общество "Уралаэрогеодезия", ответчик) на решение Арбитражного суда Курганской области от 12.09.2019 по делу N А34-1877/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по тому же делу.
Определением суда от 20.04.2020 кассационная жалоба общества "Уралаэрогеодезия" принята к производству Арбитражного суда Уральского округа, производство по указанной кассационной жалобе приостановлено в целях противодействия распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.
Определением суда от 26.06.2020 назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по рассмотрению кассационной жалобы общества "Уралаэрогеодезия" на решение Арбитражного суда Курганской области от 12.09.2019 по делу N А34-1877/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по тому же делу на 17.08.2020.
Определением суда от 17.08.2020 судебное заседание отложено на 08.09.2020.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Курганской области 08.09.2020 прибыли представители Департамента финансов и имущества Администрации города Кургана (далее - Департамент, истец) - Боярский А.С. (доверенность от 11.11.2019 N 1790), Максимова Т.С. (доверенность от 17.10.2019 N 1644).
Определением суда от 08.09.2020 производство по кассационной жалобе общества "Уралаэрогеодезия" возобновлено.
Департамент обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "Уралаэрогеодезия" о взыскании 479 452 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды от 29.09.1992 N 75, обязании возвратить муниципальное имущество (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 12.09.2019 иск удовлетворен частично. Договор аренды от 29.09.1992 N 75 расторгнут, на ответчика возложена обязанность по возврату имущества. В удовлетворении остальной части требований отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Уралаэрогеодезия" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель отмечает, что экспертные заключения не содержат выводов о существенных недостатков эксплуатации, либо о необходимости проведения неотложного капитального ремонта здания, в связи с чем считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Общество "Уралаэрогеодезия" полагает, что судом нарушены положения ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при назначении дополнительной экспертизы, поскольку ответчик возражал против ее проведения. По мнению заявителя, факт неисполнения им обязанности по содержанию в исправном состоянии инженерных систем не доказан, поскольку инженерные сети отключены, возможность оценки их состояния отсутствует.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами, между Курганским городским комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и государственным предприятием "Уралаэрогеодезия" (арендатор) заключен договор аренды от 29.09.1992 N 75, согласно пункту 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение по адресу: г.Курган, ул. Куйбышева, 141, общей площадью 802, 6 кв. м под административное здание.
Срок аренды установлен пунктом 1.2 договора с 01.11.1992 по 01.11.2042.
Согласно пункту 3.1 договора за пользование арендуемым помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в общей сумме 160 000 руб. в год. Перечисление арендных платежей производится ежеквартально равными долями на расчетный счет арендодателя по предъявлении платежных требований (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор принял на себя обязательства поддерживать арендуемые помещения в полной исправности, в надлежащем санитарном состоянии, своевременно производить текущий (1 раз в два года) и капитальный ремонт.
Пунктом 2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать сохранность системы отопления, канализации, электроосвещения и водопровода. Повреждение данных систем по вине арендатора восстанавливаются последним за свой счет (пункт 2.6. договора).
На основании пункта 4.3 договора арендатор обязан своевременно производить необходимый текущий и капитальный ремонт здания за счет арендной платы.
Арендуемое имущество передано арендатору по акту от 30.10.1992.
Ссылаясь на то, что обществом "Уралаэрогеодезия" не исполняются обязательства по внесению арендной платы, выполнению капитального и текущего ремонта Департамент обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя иск частично, суды исходили из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее
- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 615 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и
нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 1 и 2 статьи 616 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, принимая во внимание выводы экспертов, изложенные в экспертных заключениях; сведения о техническом состоянии арендуемого здания, указанные в актах от 11.07.2017 N 309, от 18.05.2015 N 191, от 18.07.2019 N 385, пояснения специалиста Чудакова И.А., установили, что ответчиком в нарушение условий пунктов 2.3, 2.5, 4.3 договора аренды длительно и систематически не исполня
