Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 октября 2020 г. N Ф09-5338/20 по делу N А60-53498/2019

Екатеринбург

06 октября 2020 г.

Дело N А60-53498/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Лазарева С. В., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Березовского городского округа (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2020 по делу N А60-53498/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Администрации - Саксонова Л.А. (доверенность от 24.09.2020 N 49/03-29).

Общество с ограниченной ответственностью "Чистый дом" (далее - общество "Чистый дом") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации от 04.06.2019 N 2292/0310 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:248, расположенного по адресу г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 1 проезд, 12, площадью 17922 кв. м., а также обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав общества "Чистый Дом" путем совершения действий, необходимых для принятия решения о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату, и направления заявителю договора купли-продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2020 заявленные требования удовлетворены, решение Администрации от 04.06.2019 N 2292/03-10 признано незаконным, на Администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав общества "Чистый Дом" в течение месяца со дня вступления в силу решения суда.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению Администрации, заключение кадастрового инженера N 23/2019 от 15.08.2019 не определяет площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов и таких выводов не содержит. Более того, из указанного заключения следует, что площадь застройки участка составляет менее 1 % площади земельного участка, при этом большая часть испрашиваемого участка фактически используется заявителем для палаточного лагеря, футбольного поля, детской площадки, организации проездов, автостоянок, пешеходных дорожек, благоустройства и озеленения. Кассатор со ссылкой на заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы N 03/1-3984 от 20.10.2005 указал, что ответчиком возведены не все объекты недвижимого имущества, для строительства которых земельный участок предоставлялся заявителю. По мнению заявителя, само по себе наличие права собственности на объекты недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка. Со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, указал, что судами не исследован вопрос о площади застройки испрашиваемого участка и его функционального использования для целей эксплуатации расположенных на нем объектов. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок площадью 17922 кв.м. необходим для эксплуатации принадлежащих на праве собственности заявителю нежилых зданий площадью 73,5 кв.м. и 94,3 к.в.м.

Как следует из материалов дела и установлено судами, заявитель является арендатором земельного участка общей площадью 17922 кв.м, имеющего кадастровый номер 66:35:02210001:248 (далее - участок).

Участок предоставлен обществу "Чистый Дом" на основании договора аренды N 1030/1 от 06.10.2016 с целевым назначением "для строительства объекта рекреационного назначения-базы отдыха".

На участке расположены нежилые здания площадью 73.5 кв.м и 94,3 кв.м, находящиеся в собственности заявителя (пункт 1.3 договора аренды, свидетельства о праве собственности).

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении испрашиваемого участка в собственность за плату.

В ответ на заявление Администрацией принято решение N 2292/03-10 от 04.06.2019 об отказе в предоставлении участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка незаконным, нарушающим права и интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из отсутствия доказательств того, что заявленное обществом разрешенное использование участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении, отметив, что факт использования участка под "базу отдыха", а также площадь, необходимая для использования участка под "базу отдыха", отражены в представленном истцом заключении кадастрового инженера.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу обоснованной, а судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 12-14 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле; мотивы, по которым суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, если его решение было отменено полностью или в части; выводы о результатах рассмотрения апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отказ Администрации в предоставлении заявителю Участка в собственность мотивирован тем, что площадь испрашиваемого земельного участка под объектами недвижимости, находящимися в собственности общества "Чистый Дом", несоразмерна площади этих объектов и необходимой для их эксплуатации.

Признавая оспариваемый отказ незаконным, судами принято во внимание, что при предоставлении участка в аренду заявителю объекты недвижимости, указанные Администрацией, на нем имелись, то есть участок формировался с учетом их размещения, а в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды не допускается изменение его целевого назначения и разрешенного использования.

Судами также учтено, что согласно заключению кадастрового инженера площадь фактически используемой территории участка совпадает с границами участка по сведениям ЕГРН и составляет 17922 кв.м.

То, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, по мнению судов, из материалов дела не следует и Администрацией не доказано, равно как и несоответствие параметров использования участка правилам землепользования и застройки.

При этом суды пришли к выводу о том, что объекты, расположенные в границах земельного участка соответствуют видам объектов, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка, его фактические использование не противоречит целевому использованию земельного участка, предусмотренного договором аренды. Помимо капитальных объектов (гостевой дом, баня), на участке имеется инфраструктура, костровая и мангальная зоны, футбольное поле, детская площадка. В ходе натурного обследования судами установлено, что объект рекреационного назначения представляет собой комплекс зданий и сооружений, предназначен для организации семейного отдыха.

При таких обстоятельствах суды признали требования заявителя обоснованными.

Между тем судами не учтено следующее.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в качестве правового основания отказа Администрацией приведены ссылки на положения подпункт 6 пункта 2 статьи 39, пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствии с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации только для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Как установлено судами, из содержания договора аренды N 1030/1 от 06.10.2016 следует, что участок предоставлен для строительства объекта рекреационного назначения - базы отдыха. Это же назначение Участка указано и в качестве его разрешенного использования в ЕГРН.

Из заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы N 03/1-3984 от 20.10.2005, утвержденного приказом Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Свердловской области от 19.10.2005 N 1228, видно, что территория базы свободна от застройки и покрыта березой и сосной; на территории участка планируется строительство здания спального корпуса на 20 человек, бани, здания для обслуживающего персонала, здания оздоровительного корпуса.

Между тем, ответчиком возведены не все объекты недвижимого имущества, для строительства которых земельный участок предоставлялся заявителю. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на испрашиваемом участке расположены два объекта - нежилые здания площадью 73.5 кв.м и 94,3 кв.м, находящиеся в собственности заявителя.

Судами в нарушение положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана оценка указанному заключению экспертной комиссии государственной экологической экспертизы N 03/1-3984 от 20.10.2005 и приказу N 122 от 19.10.2005.

Таким образом, судами не исследовано то обстоятельство, достигнута ли заявителем цель договора аренды, для которой участок был предоставлен.

При этом законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался. Указанный правовой подход содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12.

Делая вывод о том, что размер земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости подтвержден заключением кадастрового инженера N 23/2019 от 15.08.2019, суды не приняли во внимание следующее.

На основании положений статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

При таких обстоятельствах обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

Как усматривается из материалов дела, на спорном земельном участке возведены нежилые здания, в отношении которых заявителем зарегистрировано право собственности. Площадь принадлежащих предпринимателю на праве собственности объектов недвижимости, расположенных в границах указанного земельного участка, составляет 73.5 кв.м и 94,3 кв.м.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно Правилам землепользования и застройки Березовского городского округа (с изм. от 30.01.2014 N 59; от 26.11.2015 N 230; от 21.01.2016 N 250; от 17.03.2016 N 265; от 03.11.2016 N 310; от 03.11.2016 N 311; от 16.02.2017 N 346; от 29.06.2017 N 374; от 19.10.2017 N 392; от 18.04.2019 N 70, от 26.09.2019 N 104, от 30.07.2020 N 186), утвержденным решением и.о. Главы города Березовский N 394, коэффициент застройки земельного участка в зоне Р-4 с видом разрешенного использования "туристическое обслуживание" составляет 50 %.

Из заключения кадастрового инженера следует, что площадь застройки участка составляет менее 1 % площади земельного участка, при этом большая часть испрашиваемого участка фактически используется заявителем для палаточного лагеря, футбольного поля, детской площадки, организации проездов, автостоянок, пешеходных дорожек, благоустройства и озеленения.

Таким образом, строения, принадлежащие на праве собственности заявителю, занимают 1% от всей площади испрашиваемого земельного участка. Иных объектов капитального строительства не возведено.

С учетом изложенного, земельный участок не формировался для строительства и эксплуатации исключительно существующих на нем в настоящее время двух объектов недвижимости.

С учетом вышеуказанных обстоятельств в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок площадью 17922 кв.м. необходим для эксплуатации принадлежащих на праве собственности заявителю нежилых зданий площадью 73,5 кв.м. и 94,3 к.в.м.

Однако судами не исследован вопрос о площади застройки испрашиваемого участка и его функционального использования для целей эксплуатации расположенных на нем объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

При таких обстоятельствах утверждение кассатора о том, что само по себе наличие права собственности на объекты недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка, представляется обоснованным.

Кроме того, в силу статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются: 1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса; 2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о регистрации капитальных объектов (гостевой дом, баня), и иной инфраструктуры, костровой и мангальной зоны, футбольного поля, детской площадки в качестве единого недвижимого комплекса, в связи с чем вывод судов о том, что объект рекреационного назначения представляет собой комплекс зданий и сооружений, предназначен для организации семейного отдыха не основан на материалах дела и нормах права.

При указанных обстоятельствах выводы судов о наличии оснований для предоставления спорного земельного участка заявителю в собственность за плату путем заключения договора купли-продажи и, как следствие о незаконности оспариваемого решения Администрации от 04.06.2019 N 2292/0310, сделаны без учета норм действующего земельного законодательства, правоприменительной практики и оценки доказательств в совокупности.

Ссылка судов на судебную практику вышестоящих судов является несостоятельной, поскольку она основана на иных обстоятельствах.

С учетом изложенного, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, а также доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2020 по делу N А60-53498/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

С.В. Лазарев А.С. Полуяктов