Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 ноября 2020 г. N Ф09-6466/20 по делу N А60-69062/2019

Екатеринбург

26 ноября 2020 г.

Дело N А60-69062/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Тороповой М. В., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Про Менеджмент" (далее - общество "Про Менеджмент") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Про Менеджмент" - Васильев А.С. (доверенность от 29.01.2020 N 22);

Администрации города Екатеринбурга - Захарова А.А. (доверенность от 30.04.2020 N 246/05/01).

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Про Менеджмент" (далее - ответчик, общество "Про Менеджмент") о расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2016 N 4-1576-Т; возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приему-передачи земельный участок площадью 5 826 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, на пересечении улиц Степана Разина и Декабристов, имеющий кадастровый номер 66:41:0401055:127, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Кроме того, истец просил погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) права в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401055:127.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2020 исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды земельного участка от 06.06.2016 N 4-1576-Т, с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2019 N 1, между администрацией и обществом "Про Менеджмент". На общество возложена обязанность передать администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 5 826 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, на пересечении улиц Степана Разина и Декабристов, имеющий кадастровый номер 66:41:0401055:127, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Судом указано, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей об ограничении (обременении) от 16.08.2016 N 66-66/001-66/001/320/2016-1253/1 и от 13.05.2019 N 66:41:0401055:127- 66/001/2019-1.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Про Менеджмент", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель кассационной жалобы утверждает, что вывод судов о неисполнении им обязанности по разработке проектной документации (пункт 5.2.10 договора) является не соответствующим материалам дела и имеющимся доказательствам. Так, по мнению общества "Про Менеджмент", проект благоустройства был представлен на согласование его правопредшественником - обществом "Управляющая компания "Бизнес-центр "Саммит", 02.10.2017 и является ненадлежащим лишь в незначительной части. Кроме того, заявитель кассационной жалобы настаивает на том, что вывод судов о невыполнении работ по благоустройству (пункт 5.2.11 договора) также не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, поскольку ответчиком был выполнен существенный объем работ, направленных на благоустройство территории, суммарная стоимость которых составляет 3 616 870 руб. 80 коп. Вместе с тем, по утверждению заявителя кассационной жалобы, судами неверно применены положения подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку существенность нарушения не была доказана истцом, в связи с чем общество "Про Менеджмент" заявляет о нарушении судами правил, установленных частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также общество "Про Менеджмент" отмечает, что судами необоснованно применены нормы публичного права, а именно положения Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", имеющего иной предмет регулирования, а также акты органа местного самоуправления, которые не могут регулировать отношения из договора аренды, вследствие чего кауза обязательства из предоставления вещи во временное владение и пользование за плату сместилась в сторону обязательства подрядного типа. Более того, общество "Про Менеджмент" указывает на тот факт, что судами без достаточных к тому оснований не применены правила пункта 1 статьи 406, пункта 3 статьи 405, пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к неосуществлению судами оценки поведения стороны истца, его роли в исполнении нарушенной обязанности, а также фактического исполнения всех предусмотренных условий договора. Заявитель кассационной жалобы также настаивает на том, что судами нарушены положения части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку судебные акты построены исключительно на позиции и доводах истца, а доводы ответчика не оценены и не отражены в их содержании.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола от 27.05.2016 N 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Бизнес-центр "Саммит" (арендатор; далее - общество "Управляющая компания "Бизнес-центр "Саммит") заключен на 5 лет, с 06.06.2016 по 05.06.2021, договор аренды от 06.06.2016 N 4-1576-Т земельного участка площадью 5 286 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401055:127 по адресу: г. Екатеринбург, на пересечении улиц Степана Разина и Декабристов для организации открытой бесплатной автопарковки (без права капитального строительства) в целях эксплуатации административно-гостиничного комплекса по адресу:

г. Екатеринбург, ул. 8 марта, 51а (в редакции дополнительного соглашения от 10.08.2016, далее - договор). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании заявления общества "Управляющая компания "Бизнес-центр "Саммит" от 28.02.2019 заключено дополнительное соглашение от 25.03.2019 N 1 к договору, согласно которому в договор в качестве арендатора вступило общество "Про Менеджмент". В связи с этим права и обязанности общества "Управляющая компания "Бизнес-центр "Саммит" по договору прекратились, а у общества "Про Менеджмент" возникли с 06.04.2019 (пункт 2 дополнительного соглашения от 25.03.2019 N 1).

В соответствии с пунктами 5.2.10, 5.2.11, 5.2.12 договора в течение 2 месяцев с момента заключения договора арендатор обязан разработать и представить в Комитет благоустройства администрации г. Екатеринбурга и Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации (далее - Департамент архитектуры) на согласование проект благоустройства территории, разработанный в соответствии с требованиями, изложенными в письме исполняющего обязанности начальника Департамента архитектуры от 12.04.2016 N 21.13-15/002/1664; выполнить работы в соответствии с согласованным проектом в течение 6 месяцев с момента заключения договора; осуществить организацию и эксплуатацию парковки в соответствии с согласованным проектом.

Поскольку настоящие условия арендатором не исполнялись, Администрацией направлено письмо N 23.05-01/002/2516 с требованием устранить нарушения условий договора аренды в срок до 16.10.2017.

Письмом от 12.10.2017 N 265 общество "Управляющая компания "Бизнес-центр "Саммит" сообщило, что проектная документация объекта направлена на согласование заместителю главы Администрации по соответствующей специализации. Департаментом архитектуры документация рассмотрена, сформированы рекомендации. Вместе с тем проектная документация, по мнению Администрации, не доработана и в окончательном виде в Администрацию не передана.

В последующей переписке стороны не достигли окончательного решения по вопросу принятия разработанной документации, в письме от 08.10.2019 N 0138/01-18/001/1072 в связи с неустранением нарушений условий договора аренды Администрация предложила расторгнуть договор аренды и направила соответствующее соглашение для подписания в течение 10 дней с момента получения.

В связи с тем, что ответчик отказался от добровольного расторжения договора, Администрация обратилась в суд с указанными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Суды, руководствуясь положениями пункта 25 части 1 статьи 16, части 2 статьи 45.1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пунктами 3-1, 3-2 Правил благоустройства территории муниципального образования город Екатеринбург, утвержденных решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 N 29/61, пришли к выводу, что договор аренды с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2019 N 1 был заключен во исполнение указанных норм с целью организации исполнения функций по благоустройству и содержанию прилегающих территорий, в связи с чем с учетом градостроительных норм и правил Администрацией сформулированы требования к использованию арендуемого земельного участка, изложенные в письме исполняющего обязанности начальника Департамента архитектуры от 12.04.2016 N 21.13-15/002/1664.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно применены вышеуказанные нормы публичного права подлежит отклонению судом кассационной инстанции, поскольку данные законодательные положения распространяются, в том числе на физических и юридических лиц, являющихся пользователями земельных участков.

Так, согласно пунктам 3-1, 3-2 Правил благоустройства территории муниципального образования город Екатеринбург, утверждение которых относится к вопросам местного значения муниципального образования город Екатеринбург, лицами, ответственными за содержание прилегающих территорий, могут быть физические и юридические лица, являющиеся собственниками и (или) уполномоченными ими лицами, владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений, сооружений, объектов транспортной инфраструктуры, подземных инженерных коммуникаций, нестационарных объектов; рекомендации к проектированию объектов благоустройства, в том числе к типовым решениям объектов благоустройства, устанавливаются Администрацией города Екатеринбурга в случаях, когда установление таких требований не отнесено законодательством к полномочиям Российской Федерации и Свердловской области.

Таким образом, поскольку на основании договора с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2019 N 1 общество "Про Менеджмент" является арендатором земельного участка площадью 5 286 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401055:127 по адресу: г. Екатеринбург, на пересечении улиц Степана Разина и Декабристов для организации открытой бесплатной автопарковки (без права капитального строительства) в целях эксплуатации административно-гостиничного комплекса по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 марта, 51а, указанные нормы были обоснованно применены судами при рассмотрении настоящего спора.

Согласно пунктам 5.2.10, 5.2.11, 5.2.12 договора арендатор принял на себя обязательство разработать и представить в Комитет благоустройства администрации и Департамент архитектуры на согласование проект благоустройства территории, разработанный в соответствии с требованиями, изложенными в письме исполняющего обязанности начальника Департамента архитектуры от 12.04.2016 N 21.13-15/002/1664 в течение 2 месяцев с момента заключения договора, в течение 6 месяцев с момента заключения договора выполнить определенный объем работ работы в соответствии с указанным проектом, осуществить организацию и эксплуатацию парковки в соответствии с согласованным проектом.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что правопредшественником общества "Про Менеджмент" по договору - обществом "Управляющая компания "Бизнес-центр "Саммит", была разработана соответствующая проектная документация, но в окончательном виде в Администрацию не передана ввиду ее несоответствия обязательным требованиям, вследствие чего работы, предусмотренные данной документацией, не были выполнены.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, в том числе переписку общества "Про Менеджмент" и Администрации по вопросу согласования указанной проектной документации, письмо Администрации от 08.10.2019 N 0138/01-18/001/1072, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили факт доказанности нарушения обществом "Про Менеджмент" условий договора аренды, дающих Администрации право на его досрочное расторжение на основании следующего.

Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в соответствии с настоящим договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, материалами дела подтверждено, что ответчик в нарушение условий договора в течение длительного времени не принимал меры по разработке проектной документации, вследствие чего им не были проведены работы по благоустройству в соответствии с указанным проектом. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, учитывая тот факт, что срок действия договора оканчивается менее чем через 1 год, условия, предусмотренные пунктами 5.2.10, 5.2.11, 5.2.12 договора ответчиком не исполнены, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что обществом "Про Менеджмент" допущено существенное нарушение договора.

Таким образом, довод заявителя кассационной жалобы о том, что существенность нарушения не была доказана истцом в нарушение правил, установленных частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению судом кассационной инстанции.

На основании изложенного, установив факт нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка, выразившегося в неисполнении ответчиком обязательства по разработке проектной документации, невыполнении работ, предусмотренных данной документацией, суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2016 N 4-1576-Т, возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приему-передачи земельный участок и погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права в виде аренды на земельный участок.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Про Менеджмент" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

М.В. Торопова А.С. Полуяктов