Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 ноября 2020 г. N Ф09-5365/20 по делу N А07-11315/2019

Екатеринбург

27 ноября 2020 г.

Дело N А07-11315/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Рябовой С.Э., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" (далее - общество "Завод Промсталь", ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2019 по делу N А07-11315/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Завод Промсталь" - Фосгиев Т.А. (доверенность от 09.01.2020), Яковлева Ю.К. (директор, приказ от 25.08.09 N 3К);

жилищно-строительного кооператива "Жилой дом литер 6" (далее - кооператив, истец) - Губайдуллина Д.Д. (доверенность от 09.01.2020);

Смирнова Андрея Борисовича - Белова Е.Б. (доверенность от 19.11.2020);

Гениной Дины Евгеньевны - Белова Е.Б. (доверенность от 19.11.2020);

общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" (далее - общество "Оникс") - Акчурин Р.А. (доверенность от 09.01.2020), Губайдуллина Д.Д. (доверенность от 09.09.2019).

Кооператив обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Завод Промсталь" о расторжении договора инвестирования от 10.01.2014 N 001-к, взыскании предварительной оплаты в сумме 194 845 915 руб. 20 коп.

Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом изменением размера исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оникс" (далее - общество "Оникс").

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - пайщики кооператива - Струбчевская Ю.П., Абзалилова Р.Р., Барбасова В.В., Гиниятуллина З.К., Ибадова Р.З., Давлетова Ш.З., Ибадов Н.Ч.Оглы, Имаев А.И., Казыева Л.Р., Карагузин Р.З., Петров А.Е., Саитгалин В.К., Турумтаев Ф.М., Шагимуратов К.Н., Ягудин Ю.Г., Абзгильдин Р.Р., Галямова Т.Д., Гилемханова Л.Н., Калмыкова Л.В., Леонтьева А.Р., Навруз К.Н., Фунг Тхи Май, Шаймуллина Ф.С., Плиева Р.М., Тарасова В.А., Ляхина З.С., Барбасова Ю.П., Мирова Р.Г., Бойков Ю.А., Шмидт Г.Ю.,Разетдинов Т.А., Мухамадиев Г.Ф., Мингазов М.Р., Кулимбетов У.М., Кудряшова И.Р., Имамутдинов Ф.Ф., Иванова Н.А., Давлетшина К.Я., Грачева Э.Р., Ситдикова Г.А., Хакимова З.Р., Бриллиантов Ю.М., Шабанов М.А., Аккузин В.М., Хуснетдинова Ф.А., Садрыева В.А., Муравицкий С.О., Шарифуллина А.Р., Аминев М.И., Анисимов А.И.. Гайнетдинова А.С., Гилемшин Р.Р., Бернштейн И.Б., Кадырова А.Х., Масагутова Ф.М., Магазов Т.М., Латыпов А.Е., Мастерова Ф.К., Трофимов О.А., Федоров О.Н., Федоров М.Н., Ильясова Э.М., Рудник П.А.,Антипов Н.А., Бостриков Е.А.,Валишин М.С., Губайдуллин Н.З., До Хунг Тхань, Гуцуляк А.В., Кузнецов А.В., Мамаев Н.Х., Файзуллина В.Т., Чинь Куок Хынг, Юнусова А.М.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2019 исковые требования удовлетворены частично, договор инвестирования от 10.01.2014 N 001-к, заключенный между обществом "Завод Промсталь" и кооперативом расторгнут. С общества "Завод Промсталь" в пользу кооператива взыскано 178 044 503 руб. 20 коп. основного долга. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Завод Промсталь", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. Так, заявитель утверждает, что в данном случае имел место транзит договора, то есть переход прав по договору от ответчика к обществу "Оникс"; по существу данный договор одобрен дольщиками, так как договоры долевого участия не являются самостоятельными; перевод долга имел место независимо от согласия кредитора, так как передавалась "стройка". По мнению общества "Завод Промсталь", общество "Оникс" должно быть привлечено к участию в деле в качестве ответчика, поскольку обязательства построить в срок перешло к нему. Кроме того, заявитель ссылается на невозможность рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде, поскольку иск был заявлен 10.04.2019, а решение об одобрении действий кооператива собранием его членов состоялось только 15.05.2019. Ссылаясь на то, что кооператив не защищает свои собственные интересы, а представляет интересы граждан (его членов), заявитель полагает, что настоящее дело должно быть рассмотрено в суде общей юрисдикции. Кроме того, общество "Оникс" ссылается на то, что суды при рассмотрении дела не приняли во внимание правовую оценку, данную судом в рамках дела N 2-6454/2019 Кировского районного суда г.Уфы, относительно перехода прав по договору к новому застройщику. Заявитель также приводит доводы о наличии социальной угрозы, в результате которой дольщики могут лишиться прав на квартиры, а также приводит доводы о нарушении гарантированных прав участников строительства, так как граждане защищены всего лишь денежными требованиями к потенциальному банкроту. Заявитель ссылается на недобросовестность кооператива, который действует в интересах общества "Оникс" (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не в интересах его членов.

В отзывах на кассационную жалобу кооператив, общество "Оникс" просят оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между кооперативом (инвестор) и обществом "Завод Промсталь" (застройщик) был заключен договор инвестирования от 10.01.2014 N 001-к.

Согласно пункту 1.2 договора объекты инвестирования - жилые помещения, находящиеся в жилом доме со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литера 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Су-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, индивидуально определенные в приложении N 1 к договору.

В соответствии с пунктом 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, указанный в пункте 1.2 договора, и после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования.

В пункте 2.5 договора указано, что ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома - 2 квартал 2015.

В силу пункта 3.1 договора цена договора состоит из суммы стоимостей объектов инвестирования, стоимость объектов инвестирования установлена сторонами в приложении N 1 к договору. Цена договора подлежит оплате в срок до 31.05.2015. Цена договора может быть изменена сторонами путем подписания дополнительного соглашения об изменении приложения N 1 к договору.

В пункте 3.2 договора сторонами установлено, что цена договора, указанная в пункте 3.1, подлежит оплате путем перечисления денежных сумм на расчетный счет застройщика, указанный в настоящем договоре.

Согласно пункту 4.6 договора застройщик обязуется передать инвестору объекты инвестирования в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом. 4.7 договора застройщик обязался после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объектов инвестирования обеспечить передачу в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для регистрации права собственности на объекты инвестирования.

В силу пункта 4.9 договора застройщик принимает на себя обязательства обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими положениями, контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением.

Как указал кооператив при подаче иска, от членов кооператива на строительство жилого дома собрано 200 811 435 руб. 20 коп., из которых 6 035 520 руб. были возвращены пайщикам. Собранную сумму в размере 194 845 915 руб. 20 коп. истец перечислил по договору инвестирования на расчетный счет застройщика - общества "Завод Промсталь". В установленные договором сроки строительство жилого дома не завершено.

Ссылаясь на то, что общество "Завод Промсталь" фактически отказалось от исполнения договора в одностороннем порядке и не возвратило кооперативу перечисленные на строительство жилого дома денежные средства, истец направил в адрес ответчика письмо от 25.02.2019 N 1, в котором уведомил ответчика о расторжении договора инвестирования от 10.01.2014 N 001-к и просил возвратить оплаченные денежные средства в размере 200 811 435 руб. 20 коп.

Поскольку требования истца ответчиком в добровольном порядке исполнены не были, кооператив обратился в суд соответствующими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора инвестирования от 10.01.2014 N 001-к в соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), придя к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора инвестирования. По мнению суда, данное нарушение выразилось в невыполнении предусмотренных договором работ в установленный им срок - 1 квартал 2019, вследствие чего нарушены права кооператива, который утратил интерес к строительству. Установив, что обязательство по передаче недвижимого имущества в собственность инвестору прекратилось вследствие расторжения инвестиционного договора, суд пришел к выводу об отсутствии у последнего оснований для удержания денежных средств, размер которых сопоставим с затратами, реально понесенными инвестором в рамках исполнения своих обязательств по условиям договора.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований кооператив указывает на обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком условий договора инвестирования от 10.01.2014 N 001-к, и, соответственно наличии оснований для его расторжения и возвращения уплаченных по договору денежных средств.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на то, что по заключенному с обществом "Оникс" договору купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 к последнему как новому застройщику перешли все права и обязанности по договору инвестирования, в том числе обязанность по завершению строительства в установленный срок. Вследствие указанных обстоятельств, ответчик полагал, что оснований для расторжения договора инвестирования и, следовательно, взыскания денежных средств, не имеется.

Отклоняя возражения ответчика, суд апелляционной инстанции указал, что в силу положений пункта 2 статьи 391 ГК РФ перевод долга по договору инвестирования мог быть осуществлен только с согласия кооператива, в то время как указанное лицо не являлось участником данного обязательства. Кроме того, суд указал на заключение обществом "Оникс" самостоятельных договоров долевого участия строительства с гражданами - членами кооператива, которыми предусмотрена такая форма оплаты за квартиры как принятие застройщиком у участника права требования основной задолженности с прежнего застройщика.

Между тем выводы судов не соответствуют установленным им обстоятельствам, имеет место неправильное применение к ним норм материального права.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "Завод Промсталь" (продавец) и обществом "Оникс" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, по условиям которого ответчик продал обществу "Оникс" земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:010910:362; 02:55:010910:1763; 02:55:010910:213.

Согласно пункту 1.3.3 договора купли-продажи существенный интерес продавца в заключении договора состоит в том, что в течение пяти дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в договоре земельные участки стороны договора подпишут Соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующее права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения договора купли-продажи.

До подписания договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Су-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключаемым Соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Условия, изложенные в пункте 1.3 договора, стороны воспринимают как заверения об обязательствах и намерениях и осознают, в случае их не соблюдения, риск наступления негативных последствий, указанных в статье 432.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2.1 договора купли-продажи указано, что цена продажи участков определена в сумме 100 000 000 руб., НДС не облагается согласно пп. 6 п. 2 ст. 147 НК РФ, и подлежит оплате покупателем продавцу в течение одного года со дня заключения договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указано в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Отклоняя довод ответчика о переходе прав и обязанностей по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 к новому застройщику - обществу "Оникс", судами не принято во внимание, что при рассмотрении спора по делу N А07-15331/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан с участием тех же лиц судами данный факт установлен.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в том числе, пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2019, определяющих порядок перехода прав и обязанностей от продавца к покупателю по отношению к лицам, осуществившим инвестирование в строительство объекта, суды в рамках названного дела установили, что обществу "ОНИКС" при заключении данного договора было известно, что до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения и заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство многоквартирного дома.

Кроме того, в пункте 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны предусмотрели, что покупатель согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лица в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключенным соглашением об инвестиционных условиях использования земельного участка.

По условиям пункта 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки должны были подписать соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков.

При рассмотрении указанного дела установлено, что 14.01.2019 общество "ОНИКС" направило в адрес общества "Завод Промсталь" проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество "Завод Промсталь" обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения Жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам (т. 15 л.д.5-9).

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество "ОНИКС" предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами, и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении N 1, договоры участия в долевом строительстве. При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества "Завод Промсталь", как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК "Жилом дом литер 6".

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество "ОНИКС") примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома.

Согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 ГК РФ). При этом все доходы от использования земельных участков принадлежит покупателю (статья 136 ГК РФ).

В судебном заседании суда кассационной инстанции стороны пояснили, что данное соглашение не было подписано, поскольку общество "Завод Промсталь" не передало документы об оплате инвесторами стоимости жилых и нежилых помещений. Однако из его содержания усматривается направленность общества "ОНИКС" на приобретение не только земельных участков, но и построенного к моменту заключения договора объекта, а также обязательств общества "Завод Промсталь" перед третьими лицами по передаче квартир после завершения строительства.

При этом из писем общества "ОНИКС", адресованных обществу "Завод Промсталь" от 28.01.2019 N 7, от 11.02.2019 N 14, от 28.02.2019 N 20, от 15.05.2019 N 107, что также установлено и судами в рамках рассматриваемого дела, следует, что оно заключило договоры участия в долевом строительстве со всеми лицами, предоставившими надлежащие документы (договоры, заключенные с обществом "Завод Промсталь", платежные документы подтверждающие оплату ему за объекты недвижимости), подтверждающие их права на приобретаемые объекты недвижимости в жилом доме.

Таким образом, проанализировав пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018, а также учитывая условия проекта соглашения об инвестиционных условиях от 14.01.2019 и содержание отчета об оценке от 24.08.2017 N 17-10-Н, суды в рамках дела А07-15331/2019 пришли к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 000 руб. являются стоимостью земельных участков с учетом нахождения на них существующего на момент заключения договора объекта строительства и обязательств общества "Завод Промсталь" перед инвесторами.

Действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объекта строительства, находящегося на них, обязательств общества "Завод Промсталь" по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах.

Выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств того, что в составе имущества, передаваемого по договору купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, имелись объекты незавершенного строительства, противоречат материалам настоящего дела, выводам судов по делу N А76-15331/2019, а также позиции участников настоящего процесса, которые указанное обстоятельство не отрицали.

В договоре купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018 сторонами установлена общая стоимость земельных участков в размере 100 000 000 руб., при этом по условиям договора общество "ОНИКС" приняло на себя обязательства общества "Завод Промсталь" перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом.

При таких обстоятельствах стороны преследовали единственную цель - замену застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе, по завершению строительства, что, в свою очередь, невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика.

Суд кассационной инстанции соглашается с позицией ответчика о том, что разрешение спорного вопроса затрагивает права широкого круга лиц, имеет существенное социальное значение, поскольку влияет на защиту прав дольщиков, перед которыми общество "Завод Промсталь" не исполнило обязательство по передаче жилых и нежилых помещений. Вследствие заключения договора купли-продажи земельных участков истец освободился от исполнения значительного объема обязательств по договорам инвестирования, долевого участия в строительстве, с другой стороны ответчиком взяты на себя эти обязательства.

Выводы судов о том, что обязательства общества "Завод Промсталь" по договору инвестирования не перешли к новому застройщику - обществу "Оникс", поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора - кооператива, который не являлся участником данного обязательства, судом кассационной инстанции признается ошибочным.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается даже в случае ликвидации первоначального застройщика до момента возникновения у нового застройщика права строительства многоквартирного дома, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого-либо договора с новым застройщиком. Учитывая, что привлечение денежных средств граждан с целью приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах является общим критерием, определяющим статус участника долевого строительства, таковым признается и гражданин, заключивший договор долевого участия и член жилищно-строительного кооператива, оплативший пай в размере стоимости квартиры. Смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь (определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 89-КГ15-10, от 24.01.2017 N 89-КГ16-10, N44-КА-19-9, пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)).

При заключении договора купли-продажи от 23.05.2018 обоюдная воля сторон заключалась в том, что общество "ОНИКС" получило не только земельные участки с объектом строительства, но приняло на себя обязательства перед третьими лицами, которые заключили договоры инвестирования с обществом "Завод Промсталь".

Тот факт, что жилищно-строительный кооператив "Жилой дом литер 6" не выразил своего согласия на переход прав по договору инвестирования, не имеет правового значения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Из материалов настоящего дела следует, что граждане, чьи денежные средства были переданы жилищно-строительным кооперативом "Жилой дом литер 6" в счет оплаты квартир в спорном доме, после заключения договора купли-продажи от 23.05.2018 обратились к обществу "СЗ "ОНИКС", который с ними заключил договоры участия в долевом строительстве.

Представители участвующих в деле лиц пояснили, что общество "Оникс" передало квартиры гражданам - членам кооператива в построенном многоквартирном доме, право собственности указанных лиц зарегистрировано в установленном законом порядке.

Тем самым лица, которые непосредственно были участниками инвестирования через жилищно-строительный кооператив "Жилой дом литер 6", и чья воля должна быть учтена, в том числе, в силу особенностей такой организационно-правовой формы как жилищно-строительный кооператив также выразили согласие на переход обязательств общества "Завод Промсталь" к обществу "ОНИКС".

То обстоятельство, что члены кооператива заключили с новым застройщиком отдельные договоры долевого участия в строительстве, не свидетельствует при установленных обстоятельствах о том, что данные договоры являются самостоятельными, а отношения по инвестированию строительства - вновь возникшими. Напротив, заключение таких договоров и последующие действия нового застройщика по передаче квартир в собственность граждан без взимания с них их стоимости свидетельствует об обратном.

Выводы судов в обоснование принятого решения о том, что в результате неисполнения обязательств по договору инвестирования кооператив лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, утратил возможность исполнить свои обязательства перед его членами по передаче им квартир в собственность, а также интерес к строительству, противоречат ранее указанным обстоятельствам о передаче квартир в собственность членам кооператива новым застройщиком.

По этим же основаниям признаются ошибочными, не соответствующими установленным обстоятельствам, нормам права и правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации о правах участников долевого строительства выводы суда первой инстанции о том, что кооператив, и как следствие, все третьи лица - пайщики, лишились не только квартир, но и денежных средств, которые были внесены в качестве исполнения обязательств по договору.

Суд кассационной инстанции соглашается с позицией ответчика о том, что правовая позиция кооператива, отрицающая факт перехода прав и обязанностей застройщика к новому застройщику, в том числе права требовать передачу в собственность граждан квартир, которые фактически уже были оплачены, может повлечь нарушение прав указанных лиц с учетом условий об оплате, предусмотренных пунктом 2.3 заключенных с гражданами договоров долевого участия в строительстве (зачисление денежных средств на расчетный счет нового застройщика, передача права требования долга к прежнему застройщику).

Таким образом, у судов отсутствовали основания для вывода о наличии существенных нарушений со стороны ответчика своих обязательств по договору инвестирования, которое выразилось в нарушении сроков строительства, и, следовательно, оснований для его расторжения в соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ.

Поскольку права и обязанности по указанному договору перешли к новому застройщику - обществу "Оникс", оснований для взыскания с общества "Завод Промсталь" полученных от кооператива денежных средств не имеется, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

В то же время суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя кассационной жалобы о том, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, как противоречащий положениям статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в рамках настоящего дела рассматривается спор, возникший между юридическими лицами при осуществлении ими экономической деятельности.

В соответствии с нормами пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что для разрешения заявленных требований не требуется установления новых обстоятельств и исследования новых доказательств, суд округа считает возможным, судебные акты отменить, и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска кооператива отказать.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой, апелляционной и кассационной инстанций, распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 20.10.2020 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2019 по делу N А07-11315/2019 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 по тому же делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании норм статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет принятое приостановление исполнения судебного акта.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2019 по делу N А07-11315/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска Жилищно-строительного кооператива "Жилой дом литер 6" отказать.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Жилой дом литер 6" в доход федерального бюджета 206 000 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Жилой дом литер 6" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" 3 000 рублей судебных расходов по апелляционной жалобе, 3000 рублей - по кассационной жалобе.

Приостановление исполнения решения и постановления на основании определения Арбитражного суда Уральского округа от 20.10.2020 отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.Э. Рябова С.В. Лазарев