Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2021 г. N Ф09-52/21 по делу N А60-17383/2020

Екатеринбург

24 февраля 2021 г.

Дело N А60-17383/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юва Реал Эстейт" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2020 по делу N А60-17383/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Дружинина О.М. (доверенность от 21.10.2020 N 17-01-82/18940);

общества с ограниченной ответственностью "Юва Реал Эстейт" - Кирпикова Н.С. (доверенность от 20.08.2020), Батюня Е.В. (доверенность от 20.08.2020).

Общество с ограниченной ответственностью "Юва Реал Эстейт" (далее - общество "Юва Реал Эстейт") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство) о признании действующим договора аренды земельного участка от 05.08.2003 N Т-405/0808, на основании которого общество "Юва Реал Эстейт" имеет право аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401011:0006 общей площадью 1308 +/- 13 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по красной линии ул. 8-го Марта, пр. Ленина, ул. Воеводина, ул. Малышева.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением суда первой инстанции от 31.07.2020 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.11.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Юва Реал Эстейт" просит указанные судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. По мнению заявителя, поскольку процесс строительства объекта не мог быть начат по не зависящим от общества "Юва Реал Эстейт" причинам, прекращение договора является неправомерным, отказ министерства от продления договора аренды является злоупотреблением правом. Заявитель не согласен с утверждением министерства о длительном неосвоении истцом земельного участка. Заявитель поясняет, что право аренды у истца возникло на основании договора уступки от 05.08.2014 N 1, с даты оформления истцом права аренды на спорный земельный участок истец предпринимал все необходимые действия для его освоения и реализации цели аренды.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.06.2015 статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что истец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером N 66:41:0401011:0006 общей площадью 1308 +/- 13 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по красной линии ул. 8-го Марта, пр. Ленина, ул. Воеводина, ул. Малышева, на основании договора аренды земельного участка от 05.08.2003 N Т-405/0808, договора уступки прав к договору от 05.08.2003 N Т-405/0808 на аренду земельного участка от 29.09.2006, договора уступки от 05.08.2014 N 1.

Целевое использование земельного участка: под жилую застройку (жилой дом-вставка по ул. Воеводина, 4).

Срок действия договора установлен до 04.08.2019 (на основании дополнительного соглашения от 31.07.2014 к договору аренды земельного участка от 05.08.2003 N Т-405/0808).

Полномочиями собственника в отношении земельного участка наделено министерство.

Как указал истец, с момента приобретения арендных прав на земельный участок истец предпринимал активные действия в целях реализации строительства жилого дома по ул. Воеводина, 4.

В связи с неправомерными действиями Администрации города Екатеринбурга по выдаче ГПЗУ N RU66302000-09162 с "нулевыми" показателями, а также наличием на территории неутвержденных границ территорий объектов культурного наследия и охранных зон, обществу потребовалось продолжительное время на приведение в соответствие действующему законодательству всей документации, необходимой для получения разрешения на строительство и для начала строительных работ.

Истец был вынужден получать ГПЗУ на земельный участок в судебном порядке, судебные процессы длились более 2,5 лет (дело N А60-58723/2015), до завершения указанных судебных процессов истец не мог приступить к разработке границ памятников культуры и к началу проектирования жилого дома.

Земельный участок находится в окружении трех объектов культурного наследия, один из которых федерального значения.

После приобретения прав на земельный участок истец полтора года с привлечением специалистов занимался вопросом установления границ объектов культурного наследия, которые были установлены приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области от 19.07.2018 N 297. До сегодняшнего дня не завершена работа по разработке и утверждению охранных зон объектов культурного наследия, так как разработанные проекты находятся сегодня на государственной экспертизе, после ее завершения все проекты будут переданы в управление на утверждение.

В ответ на неоднократные обращения в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу согласования архитектурного облика объекта будущего строительства истец получал немотивированные отказы, что также препятствует началу осуществления строительных работ.

В связи с истечением срока действия договора аренды истец обратился к ответчику с письмом о продлении договора с целью завершения подготовительных работ и осуществления строительства.

Письмом от 15.07.2019 исх. N 17-01-82/11897 ответчик указал на невозможность продления договора и разъяснил истцу, что после истечения срока действия договора договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец 25.10.2019 повторно обратился с письмом о продлении договора на срок 5 лет, то есть до 05.08.2024.

Письмом от 14.11.2019 N 17-01-82/20742 ответчик сообщил о том, что пролонгация договора не предусмотрена.

На обращение от 23.03.2020, в котором дополнительно приведена ссылка на письмо директора Департамента земельных и лесных отношений от 28.08.2014 N 17-01-82/12077, подтверждающее наличие правовых оснований для продления договора, ответ в адрес истца не поступил.

Согласно доводам истца, 26.03.2020 обществом "Юва Реал Эстейт" получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, согласно которой земельный участок не содержит обременения в виде права аренды на основании заключенного с истцом договора аренды земельного участка от 05.08.2003 N Т-405/0808, но истец уведомлений о намерении расторгнуть договор не получал, соглашений о расторжении договора не заключал.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о соблюдении министерством порядка уведомления общества "Юва Реал Эстейт" об отказе от договора аренды, признаков злоупотребления правом в действиях министерства при направлении одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, не освоенного более 15 лет к моменту отказа от договора, судами не установлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что положения пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие преимущественное право лица на заключение нового договора аренды, утратили силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), при этом в силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, с учетом чего обоснованно заключил, что после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовому образованию, для арендатора предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Выявив, что договор аренды земельного участка от 05.08.2003 N Т-405/0808 прекращен 04.08.2019 вследствие истечения срока действия, кроме того, арендодатель выразил свою волю на прекращение арендных отношений с истцом, суд признал, что договор аренды земельного участка в любом случае прекратил свое действие на момент рассмотрения дела судом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что обстоятельства, затрудняющие освоение земельного участка в целях жилищного строительства, не могут отменять нормы земельного законодательства о сроках строительства, о порядке оформления прав на земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований общества "Юва Реал Эстейт".

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводам общества "Юва Реал Эстейт", изложенным в кассационной жалобе, дана надлежащая правовая оценка судами первой и апелляционной инстанций, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2020 по делу N А60-17383/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юва Реал Эстейт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

М.В. Торопова Н.Г. Беляева