Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2020 г. N 17АП-11047/20 по делу N А60-17383/2020

г. Пермь

10 ноября 2020 г.

Дело N А60-17383/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Гуляевой Е.И., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сыровой О.С.,

при участии в заседании:

от истца - Кирпикова Н.С., представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от ответчика - не явились,

от третьего лица - не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Юва Реал Эстейт",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 31 июля 2020 года

по делу N А60-17383/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Юва Реал Эстейт" (ОГРН 1116672004415, ИНН 6672333690)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН 1036602638588, ИНН 6658091960)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН 1046603570386, ИНН 6670073005),

о признании договора аренды земельного участка действующим,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юва Реал Эстейт" (далее - истец, ООО "Юва Реал Эстейт", общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - ответчик, министерство, МУГИСО) о признании действующим договора аренды земельного участка N Т-405/0808 от 05.08.03, на основании которого ООО "Юва Реал Эстейт" имеет право аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401011:0006, общей площадью 1308 +/- 13 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по красной линии ул. 8-го Марта, пр. Ленина, ул. Воеводина, ул. Малышева (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ). Исковые требования истца обоснованы ссылками на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - третье лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Свердловской области).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2020 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Юва Реал Эстейт" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2020 по делу N А60-17383/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования истца удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы (истцом в апелляционный суд одновременно представлено две апелляционные жалобы, подписанные разными представителями, которые суд рассматривает как одну) заявитель указывает, что ответчиком не соблюден порядок уведомления о расторжении договора, связанным с ненадлежащим порядком его доставки; что объективные причины неполучения юридически значимого извещения не влечет возникновение касающихся получателя юридических фактов; что с момента оформления права аренды земельного участка истец предпринимал все необходимые действия для его освоения о реализации цели аренды; что получение градостроительного плана было произведено в судебном порядке; что в настоящее время не утверждены охранные зоны объектов культурного наследия; что отказ министерства от договора является злоупотреблением правом.

Министерство представило возражения на апелляционную жалобу, в которых просило решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2020 по делу N А60-17383/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, что в силу частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Юва Реал Эстейт" поддержал доводы жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, истец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером: 66:41:0401011:0006 общей площадью 1308 +/- 13 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по красной линии ул. 8-го Марта, пр. Ленина, ул. Воеводина, ул. Малышева, (далее - земельный участок) на основании договора аренды земельного участка N Т-405/0808 от 05.08.2003 (далее - договор, договор аренды, договор аренды земельного участка), договора уступки прав к договору N Т-405/0808 от 05.08.2003 на аренду земельного участка от 29.09.2006, договора уступки N1 от 05.08.2014. Целевое использование земельного участка: под жилую застройку (жилой дом-вставка по ул. Воеводина, 4). Срок действия договора до 04.08.2019 (на основании дополнительного соглашения от 31.07.2014 к договору аренды земельного участка от 05.08.2003 N Т-405/0808). Полномочиями собственника в отношении земельного участка наделено министерство.

Как указывает истец, с момента приобретения арендных прав на земельный участок истец предпринимал активные действия в целях реализации строительства жилого дома по ул. Воеводина, 4.

В связи с неправомерными действиями Администрации города Екатеринбурга по выдаче ГПЗУ N RU66302000-09162 с "нулевыми" показателями, а также наличием на территории не утвержденных границ территорий объектов культурного наследия и охранных зон, обществу потребовалось продолжительное время на приведение в соответствие действующему законодательству всей документации, необходимой для получения разрешения на строительство и соответственно для начала строительных работ.

Так истец был вынужден получать ГПЗУ на земельный участок в судебном порядке, судебные процессы длились более 2,5 лет (дело N А60-58723/2015 рассматривалось Арбитражным судом Свердловской области) и завершились лишь летом 2018 года, до завершения указанных судебных процессов истец не мог приступить даже к разработке границ памятников культуры и к началу проектирования жилого дома.

Земельный участок находится в окружении трех объектов культурного наследия, один из которых федерального значения. После приобретения прав на земельный участок истец полтора года с привлечением специалистов занимался вопросом установления границ объектов культурного наследия, которые были установлены приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области от 19.07.2018 N 297. До сегодняшнего дня не завершена работа по разработке и утверждению охранных зон объектов культурного наследия, так как разработанные проекты находятся сегодня в государственной экспертизе, после ее завершения все проекты будут переданы в Управление на утверждение.

В ответ на неоднократные обращения в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу согласования архитектурного облика объекта будущего строительства истец получал немотивированные отказы, что также препятствует началу осуществления строительных работ.

Вместе с тем, истец в связи с истечением срока действия договора аренды обратился к ответчику с письмом о продлении договора с целью завершения подготовительных работ и осуществления строительства.

Письмом исх. N 17-01-82/11897 от 15.07.2019 ответчик указал на невозможность продления договора и разъяснил истцу, что после истечения срока действия его договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

25.10.2019 истец повторно обратился с письмом о продлении договора на срок 5 лет, то есть до 05.08.2024. Письмом от 14.11.2019 N 17-01-82/20742 ответчик сообщил о том, что пролонгация договора не предусмотрена.

На обращение от 23.03.2020, в котором дополнительно приведена ссылка на письмо директора Департамента земельных и лесных отношений от 28.08.2014 N 17-01-82/12077, подтверждающее наличие правовых оснований для продления договора ответ в адрес истца не поступил.

Согласно доводам истца, 26.03.2020 им получена выписка из ЕГРН на земельный участок, согласно которой земельный участок не содержит обременении в виде права аренды на основании заключенного с истцом договора аренды земельного участка N Т-405/0808 от 05.08.2003, но истец уведомлений о намерении расторгнуть договор не получал, соглашений о расторжении договора не заключал.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка был продлен на неопределенный срок и прекратил свое действие в результате отказа арендодателя от договора аренды; что министерством соблюдена процедура уведомления арендатора об отказе от договора аренды; что признаком злоупотребления правом в действиях министерства не установлено.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что материалами дела подтверждается соблюдение министерством порядка уведомления общества об отказе от договора аренды.

Презумпция добросовестности органа почтовой связи истцом не опровергнута. Письма управляющей компании достаточным основанием для иного вывода не является. Критически относиться к доводам истца о надлежащей организации получения почтовой корреспонденции суду позволяет также обстоятельство неполучения истцом судебной корреспонденции судов первой и апелляционной инстанций по настоящему делу.

Вступление истца в договор в 2014 году не отменяет обстоятельство первоначального предоставления земельного участка под строительство правопредшественнику истца в 2003 году, что влечет верный вывод суда первой инстанции об отсутствии злоупотребления со стороны министерства при отказе от договора аренды земельного участка, не освоенного более 15 лет к моменту отказа от договора.

Более того, пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Однако данные разъяснения в настоящем деле не применимы, исходя из следующего.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ)).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, которая введена Законом N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм ЗК РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы ЗК РФ; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

Договор аренды земельного участка от 05.08.2003 N Т-405/0808 прекращен 04.08.2019 вследствие истечения срока действия. При принятии позиции министерства, выраженной в переписке с обществом, о возможности возобновления договора аренды на неопределенный срок, договор аренды прекратился вследствие правомерного отказа арендодателя от договора аренды.

Таким образом, договор аренды земельного участка в любом случае прекратил свое действие на момент рассмотрения дела судом, оснований для признания договора действующим и удовлетворения иска не имеется.

При таких условиях, судом первой инстанции законно и обоснованно отказано в удовлетворении иска.

Обстоятельства, затрудняющие освоение земельного участка в целях жилищного строительства, не могут отменять нормы земельного законодательства о сроках строительства, о порядке оформления прав на земельный участок.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

При таких условиях, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2020 года по делу N А60-17383/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Е.И. Гуляева Д.И. Крымджанова