Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 февраля 2021 г. N Ф09-9067/20 по делу N А60-53408/2019

Екатеринбург

25 февраля 2021 г.

Дело N А60-53408/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы федерального государственного автономного учреждения "Российский фонд технологического развития" (далее - Фонд развития промышленности, Фонд, истец, заявитель кассационной жалобы 1) и общества с ограниченной ответственностью Центр научно-технических услуг "ВЕК" (далее - общество ЦНТУ "ВЕК", общество, ответчик, заявитель кассационной жалобы 2) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2020 по делу N А60-53408/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле N А60-53408/2019, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества ЦНТУ "ВЕК" - Шар Э.С. (доверенность от 05.11.2019, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили.

От Фонда развития промышленности поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство судом округа рассмотрено и удовлетворено на основании пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фонд развития промышленности обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу ЦНТУ "ВЕК", потребовав обращения взыскания на предмет ипотеки по договору ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ - нежилое помещение общей площадью 3404,3 кв. м, расположенное в здании по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, д. 2, техническое подполье, этажи NN 1 - 10, кровля, кадастровый номер объекта 66:41:0303007:220, - путем его реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога в соответствии с договором ипотеки в размере 112 749 831 руб.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью Завод "ВЕК" (далее - общество Завод "ВЕК"), общество с ограниченной ответственностью "Информационные технологии Квадрум".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.07.2020 исковые требования Фонда развития промышленности удовлетворены: в его пользу обращено взыскание на предмет ипотеки по договору ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ - поименованное в исковом заявлении нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303007:220, принадлежащее обществу ЦНТУ "ВЕК", путем реализации помещения с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 146 560 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по настоящему делу, Фонд и общество ЦНТУ "ВЕК" обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами.

Истец - Фонд развития промышленности в кассационной жалобе просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить в части установления начальной продажной цены предмета ипотеки в размере 146 560 000 руб., направить дело для разрешения вопроса об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Заявитель жалобы 1 считает, что при установлении начальной продажной цены предмета ипотеки суды неправомерно руководствовались отчетом об оценке от 03.10.2019 N 350-681-2/2019, поскольку с даты составления данного отчета к моменту вынесения решения по существу спора прошло более шести месяцев, в этой связи такой отчет с учетом требований статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) не мог быть принят в качестве достоверного документа, содержащего сведения доказательственного значения. Помимо этого заявитель жалобы 1 указывает, что суды в нарушение положений пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" не проверили содержание данного отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности.

Как полагает заявитель жалобы 1, начальная продажная цена спорного помещения в размере 146 560 000 руб. является по факту необоснованной, установлена судами без учета изменения рыночной конъюнктуры цен на недвижимость, снижение покупательской способности в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), соответственно, не способствует реализации объекта в целях удовлетворения требований Фонда.

По мнению заявителя жалобы 1, в условиях отсутствия реального спроса на рынке недвижимости начальная продажная цена спорного помещения должна быть определена в размере, согласованном в договоре ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ (112 749 831 руб. без учета НДС).

В качестве правового обоснования данного довода заявитель жалобы 1 ссылается на положения пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Ответчик - общество ЦНТУ "ВЕК" в кассационной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить в части установления начальной продажной цены предмета ипотеки в размере 146 560 000 руб., постановление апелляционного суда об оставлении без изменения данного решения отменить, принять в указанной части новый судебный акт об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки в размере 154 640 000 руб.

Заявитель жалобы 2 считает, что при установлении начальной продажной цены предмета ипотеки суды должны были руководствоваться отчетом об оценке от 03.10.2019 N 350-681-1/2019, в котором рыночная стоимость спорного помещения определена с учетом стоимости доли земельного участка.

В качестве правового обоснования данного довода заявитель жалобы 2 ссылается на положения подпункта "г" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, из которых следует, что стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Отмечает, что отчет об оценке от 03.10.2019 N 350-681-1/2019 истец как недостоверный не оспаривал.

Заявитель жалобы 2 указывает также на тот факт, что в период заключения договора целевого займа от 26.12.2016 N ДЗ-77/16 и в его обеспечение договора ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ ставка НДС была установлена в размере 18%, по состоянию на настоящее время повысилась до 20%, указанная в договоре ипотеки стоимость спорного помещения в размере 112 749 831 руб. не включает стоимость земельного участка, на котором это помещение расположено. Данным фактам судами не дана надлежащая правовая оценка.

Помимо этого заявитель жалобы N 2 указывает, что к участию в деле не было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Олипс НМ" (далее - общество "Олипс НМ"), являющееся одним из сособственников земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303007:40, на котором, равно как на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0303007:36, расположено здание, в состав которого входит спорное помещение. Между тем, по мнению заявителя жалобы 2, судебные акты по настоящему делу могут повлиять на права и обязанности данного юридического лица.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Судами установлены и подтверждаются материалами дела следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2019 по делу N А40-231864/19-55-1724 установлено, что между Фондом развития промышленности (займодавец) и обществом Завод "ВЕК" (заемщик) заключен договор целевого займа от 26.12.2016 N ДЗ-77/16, в рамках исполнения которого Фонд предоставил заем на общую сумму 92 500 000 руб. для целей финансирования работ по проекту "Разработка модельного ряда и организация производства энергоэффективных лифтов до 5000 кг, скоростью до 2,5 м/с, с применением композитных материалов и безредукторных приводов на постоянных магнитах/проекты развития", а общество Завод "ВЕК" обязалось использовать заем на цели, установленные договором, возвратить сумму займа в порядке, установленном статьей 8 договора, а также уплачивать Фонду проценты за пользование займом в соответствии с условиями статьи 6 договора по ставке 5 % годовых.

Перечисление Фондом на счет общества Завод "ВЕК" суммы займа 92 500 000 руб. подтверждается платежным поручением от 28.12.2016 N 177533.

В соответствии с приложением N 5 к договору целевого займа возврат займа осуществляется ежеквартально равными частями по 11 562 500 руб.; первый платеж - не позднее 31.03.2020, последний платеж - не позднее 26.12.2021.

В соответствии с пунктом 10.1.1 договора целевого займа Фонд вправе отозвать заем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств перед Фондом по договору, в том числе несвоевременного/неполного исполнения денежных обязательств, несвоевременного предоставления отчетности, предоставления недостоверной отчетности, указанной в пункте 12.9 договора, или иной информации/документов, предоставление которых предусмотрено условиями договора, использования займа (части займа) не по целевому назначению.

В соответствии со статьей 7 договора целевого займа (с учетом дополнительного соглашения от 20.11.2018 N 3 к нему) исполнение обязательств заемщика обеспечивается следующими договорами: основное обеспечение - договором ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ, заключенным с обществом ЦНТУ "ВЕК" на сумму 112 749 831 руб.; дополнительное обеспечение - договором поручительства от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ПРЧ, заключенным с обществом ЦНТУ "ВЕК" на сумму 112 500 000 руб.

Между Фондом развития промышленности (залогодержатель) и обществом ЦНТУ "ВЕК" (залогодатель) заключен договор ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ, по условиям которого залогодатель предоставляет залогодержателю в залог нежилое помещение общей площадью 3404,3 кв. м, расположенное в здании по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, д. 2, техническое подполье, этажи NN 1 - 10, кровля, кадастровый номер объекта 66:41:0303007:220; оценка предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 112 749 831 руб. без учета НДС.

В пункте 7.3 договора ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ стороны указали, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке применяются способы реализации заложенного имущества: продажа с торгов в общем порядке, установленном законодательством, или в порядке, установленном статьей 59 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ), по выбору залогодержателя.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2019 по делу N А40-231864/19-55-1724 (с учетом определения от 23.10.2019) по иску Фонда развития промышленности с общества Завод "ВЕК" и общества ЦНТУ "ВЕК" солидарно взысканы 93 203 963 руб. 01 коп., в том числе 92 500 000 руб. задолженности, 570 205 руб. 48 коп. процентов за пользование займом, 133 757 руб. 53 коп. неустойки за нарушение сроков уплаты процентов за пользование займом.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств, предусмотренных кредитным договором, Фонд обратился в арбитражный суд к обществу ЦНТУ "ВЕК" с иском об обращении взыскания на предмет залога с установлением начальной продажной цены в размере 112 749 831 руб., определенной в договоре ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, Федеральным законом N 102-ФЗ, условиями договора ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ и исходил из доказанности наличия оснований для обращения взыскания на предмет залога, принадлежащий обществу ЦНТУ "ВЕК", ввиду неисполнения обществом Завод "ВЕК" взятых на себя обязательств по договору целевого займа от 26.12.2016 N ДЗ-77/16. Начальная продажная стоимость установлена судом на основании отчета об оценке от 03.10.2019 N 350-681-2/2019, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Ново-Сити" (80 % от 183 200 000 руб., указанной в отчете об оценке рыночной стоимости помещения без учета стоимости доли земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303007:36, что составляет 146 560 000 руб.).

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и норм процессуального права, суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации о способах обеспечения исполнения обязательств предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться в числе прочего залогом имущества.

На основании статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом N 102-ФЗ. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Федеральным законом N 102-ФЗ не установлены иные правила.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество; статьей 350 названного Кодекса - правила реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судами установлено, что в целях обеспечения обязательств общества Завод "ВЕК" перед Фондом развития промышленности по договору целевого займа от 26.12.2016 N ДЗ-77/16 ответчиком по настоящему делу - обществом ЦНТУ "ВЕК" передано в залог Фонда недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 3404,3 кв. м, расположенное в здании с кадастровым номером 66:41:0303007:91 по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, д. 2, кадастровый номер помещения 66:41:0303007:220.

Наличие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество следует из факта неисполнения обществом "Завод "ВЕК" обязательств по договору целевого займа от 26.12.2016 N ДЗ-77/16 и сторонами не оспаривается.

В силу положений пунктов 1, 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен в числе прочего определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как усматривается из материалов дела, при обращении взыскания на заложенное имущество между сторонами возник спор о цене реализации (начальной продажной цене) предмета залога, соответственно, цена реализации имущества в силу названного выше законоположения определена судом.

Истец (залогодержатель) настаивал на установлении начальной продажной цены в размере залоговой стоимости помещения, согласованной в договоре ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ (112 749 831 руб.); ответчик (залогодатель) - на установлении начальной продажной цены в размере 80 % от рыночной стоимости помещения с учетом стоимости доли земельного участка - 193 300 000 руб. исходя из отчета об оценке от 03.10.2019 N 350-681-1/2019 (154 640 000 руб.).

Суды установили начальную продажную стоимость в размере 80 % от рыночной стоимости помещения без учета стоимости доли земельного участка - 183 200 000 руб. исходя из отчета об оценке от 03.10.2019 N 350-681-2/2019 (146 560 000 руб.).

Доводы истца со ссылками на согласованную в договоре ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ залоговую стоимость помещения в размере 112 749 831 руб. обоснованно отклонены судами, поскольку с момента заключения данного договора прошел достаточно длительный период времени, в течение которого рыночная стоимость помещения могла значительно измениться, а ответчик, оспаривая залоговую стоимость, представил в материалы дела два отчета о рыночной стоимости предмета ипотеки от 03.10.2019 NN 350-681-1/2019, 350-681-2/2019, при этом ни один из этих отчетов не был оспорен истцом в ходе судебного разбирательства как недостоверный в установленном законом порядке.

Ссылки истца в кассационной жалобе на отчет об оценке от 03.10.2019 N 350-681-2/2019, положенный судами в основу решения об установлении цены реализации предмета ипотеки, как ненадлежащее доказательство по делу с указанием на положения статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ и то обстоятельство, что с даты составления данного отчета к моменту вынесения решения по существу спора прошло более шести месяцев, а также на то, что указанный отчет не был проверен судами на соответствие законодательству об оценочной деятельности, не принимаются судом округа в качестве основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, ни один из отчетов об оценке рыночной стоимости предмета ипотеки от 03.10.2019 N N 350-681-1/2019, 350-681-2/2019, представленных в дело ответчиком, не оспаривался истцом в установленном законом порядке. Каким конкретно требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, не соответствует отчет об оценке от 03.10.2019 N 350-681-2/2019, истцом в кассационной жалобе с приведением соответствующего обоснования не указано.

Иных отчетов об оценке рыночной стоимости предмета ипотеки, выполненных независимым оценщиком на дату, более приближенную к моменту судебного разбирательства, истец со своей стороны не представлял, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет проверки достоверности представленных ответчиком отчетов о рыночной стоимости предмета ипотеки, определении актуальной рыночной стоимости предмета ипотеки в ходе судебного разбирательства не заявлял несмотря на то, что судом первой инстанции предлагалось проведение такой экспертизы (определение от 27.11.2019).

Оснований суду первой инстанции не следовать принципу состязательности арбитражного процесса и общему правилу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении экспертизы по требованию или с согласия сторон суд округа в данном конкретном случае не усматривает.

Принимая во внимание положение статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой установлено осуществление судопроизводства в арбитражном суде на основе состязательности, заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств, состязательность арбитражного процесса предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие, по общему правилу, с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств, учитывая обстоятельства дела.

Гарантируя каждому лицу, участвующему в деле, право представлять арбитражному суду доказательства, часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одновременно возлагает на названных лиц риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах доводы, приведенные в кассационной жалобе Фонда развития промышленности, судом округа не принимаются в полном объеме. Данные доводы основаны на неправильном толковании закона применительно к установленным по делу обстоятельствам, оспариваемые выводы судов в части установления цены реализации предмета ипотеки не опровергают.

Доводы ответчика о необходимости при установлении начальной продажной цены предмета ипотеки исходить из отчета об оценке от 03.10.2019 N 350-681-1/2019, в котором рыночная стоимость спорного помещения определена с учетом стоимости доли земельного участка, также не принимаются судом округа в качестве основания для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 3, 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Поскольку реализация нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей залогодателю долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сама доля в праве собственности на земельный участок заложена не была. Однако кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой нежилого помещения, из денежной суммы, вырученной от продажи доли в праве собственности на земельный участок, не являющийся предметом ипотеки. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены помещения, установленной судом, и начальной продажной цены доли в праве собственности на земельный участок, определенной судебным приставом-исполнителем.

В данном конкретном случае предметом ипотеки по договору ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ являлось только помещение в здании, но не доля в праве на земельный участок под данным зданием, соответственно, оснований для отдельной оценки земельного участка либо его доли при рассмотрении настоящего дела, на чем настаивает ответчик, у судов не имелось.

Выводы судов в указанной части согласуются также с правовой позицией, сформулированной в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

Следует отметить, что в отчетах об оценке от 03.10.2019 N N 350-681-1/2019, 350-681-2/2019 рыночная стоимость спорного помещения указана в одинаковых значениях - 183 200 000 руб. с учетом НДС.

Объективных доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что неучтенный независимым оценщиком, выполнившим указанные отчеты, факт расположения здания, в состав которого входит спорное помещение, на двух земельных участках с кадастровыми номерами 66:41:0303007:36 и 66:41:0303007:40, каким-либо образом повлиял на определение рыночной стоимости спорного помещения, в деле не имеется.

Доводы ответчика о рассмотрении настоящего дела без привлечения общества "Олипс НМ", являющегося сособственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303007:40, на котором частично расположено здание, в состав которого входит спорное помещение, отклоняются судом округа как несостоятельные.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Каким образом судебный акт об обращении взыскания на спорное помещение, являющееся предметом ипотеки по договору ипотеки зданий, сооружений от 26.12.2016 N ДЗ-77/16-ЗЛГ и принадлежащее обществу ЦНТУ "ВЕК" может повлиять на права или обязанности общества "Олипс НМ" по отношению к одной из сторон спора, ответчиком в кассационной жалобе не обосновано.

Обжалуемый судебный акт о правах и обязанностях названного лица не принимался.

Иные доводы ответчика, в том числе со ссылками на увеличение НДС по состоянию на настоящее время до 20 %, выводы судов в части установления цены реализации предмета ипотеки, не опровергают.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав, является объектом налогообложения по НДС.

Статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценщик в данном случае определил рыночную стоимость подлежащего реализации имущества, то есть тот размер денежных средств (183 200 000 руб. с учетом НДС), который согласится отдать за объект оценки покупатель.

Иной актуальной рыночной стоимости спорного помещения сторонами судам не приведено.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 03.08.2018 N ЗОЗ-ФЗ новая ставка НДС 20% введена в действие с 01.01.2019, то есть уже существовала на дату составления отчета об оценке от 03.10.2019 N 350-681-2/2019.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, не выявлено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, у суда округа отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Определением суда округа от 29.12.2020 удовлетворено ходатайство общества ЦНТУ "ВЕК" о приостановлении исполнения обжалуемых судебных актов до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд округа на основании статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет принятое приостановление исполнения судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2020 по делу N А60-53408/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы федерального государственного автономного учреждения "Российский фонд технологического развития" и общества с ограниченной ответственностью Центр научно-технических услуг "ВЕК" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Уральского округа от 29.12.2020.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Суспицина

Судьи

А.А. Столяров В.А. Купреенков