Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2021 г. N Ф09-9064/20 по делу N А60-72430/2019

Екатеринбург

03 марта 2021 г.

Дело N А60-72430/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Лазарева С.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - территориальное управление, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.08.2020 по делу N А60-72430/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Главный радиочастотный центр" (далее - предприятие "ГРЧЦ", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к территориальному управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258, просит заключить договор в редакции протокола разногласий, проект которого приложен к ходатайству об уточнении исковых требований (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 21.08.2020 иск удовлетворен. Условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258 изложены в редакции протокола разногласий арендатора - предприятия "ГРЧЦ", за исключением пунктов 3.6, 2.2. договора. Пункт 3.6. в редакции арендатора исключен. В пункте 2.2. в редакции арендатора исключены слова "и подписания сторонами договора аренды и протокола разногласий к нему". Протокол разногласий является неотъемлемой частью настоящего решения.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе территориальное управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, срок действия договора аренды земельного участка от 12.08.2013 N АЗФ-604/0818 истек 01.08.2018, после окончания его действия должен быть заключен новый договор аренды. Заявитель жалобы не согласен с выводом об обязанности территориального управления обращаться с заявлением о государственной регистрации договора. Ответчик указывает, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258 произведен на основании независимой оценки рыночной стоимости права аренды, проведенной за счет средств федерального бюджета.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие "ГРЧЦ" просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 66:66:0101003:258 площадью 1 207 256 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская обл., рабочий поселок Верхнее Дуброво, ул.Техническая, 15/3, является собственностью Российской Федерации.

На указанном земельном участке с кадастровым номером 66:66:0101003:258 расположены объекты недвижимости: с кадастровыми номерами 66:66:0101003:506 (антенно-фидерная система "Панорама"), 66:66:0101003:552 (станция технического радиоконтроля СТРК ОНЧ-НЧ-СЧ- ВЧ диапазонов), 66:66:0101003:272 (производственно-подсобное здание), принадлежащие истцу на праве хозяйственного ведения.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258 между территориальным управлением (арендодатель) и предприятием "ГРЧЦ" (арендатор) заключен договор аренды от 12.08.2013 N АЗФ-604/0818 со сроком действия до 01.08.2018.

13.08.2019 истцом от ответчика получено письмо с приложением проекта нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258.

Письмом от 20.08.2019 N 105638 истец направил ответчику возражения относительно размера арендной платы, указанного в проекте договора, просил произвести перерасчет согласно п. 5 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Кроме того истец просил предоставить обоснование включения в договор условия о распространении действия договора на отношения, возникшие с 01.08.2018, и сообщить о возможности изменения даты предоставления земельного участка с 01.08.2018 на 01.08.2019.

Письмом от 30.08.2019 N АР-11071/07 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для проведения расчета арендной платы на основании приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.05.2012 N 291 в связи с тем, что на участке отсутствуют средства связи и объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов. Также в письме указано, что дата приема-передачи участка определяется датой прекращения аренды по условиям договора 12.08.2013 N АЗФ-604/0818.

Письмом от 10.09.2019 N 115375 предприятие "ГРЧЦ" уведомило ответчика об оставлении договора без подписания до урегулирования вопроса ценообразования арендной платы, направило ответчику отчет независимого оценщика рыночной оценки права аренды.

Письмом от 03.10.2019 N 66-МД-07/12507 ответчик вновь направил истцу проект договора аренды.

Письмом от 28.10.2019 N 139238 истцом ответчику направлен протокол

разногласий к договору.

Письмом от 20.11.2019 N 66-ТТТЕ-07/14442 предприятие "ГРЧЦ" отказалось от подписания протокола разногласий.

Поскольку сторонам не удалось урегулировать возникшие разногласия, предприятие "ГРЧЦ" обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол

разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).

В силу положений п. 4 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Таким образом, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются предмет договора, плата за пользование и срок пользования земельным участком.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия по п. 2.1 договора.

По мнению истца, срок аренды должен быть определен с 01.08.2020 по 31.07.2069.

По мнению ответчика, срок аренды должен быть определен до 31.07.2067 и его условия применяются к отношениям, возникшим до подписания договора, то есть с момента окончания действия договора аренды земельного участка от 12.08.2013 N АЗФ-604/0818.

Принимая п. 2.1 договора, а также приложения N 2 в редакции предприятия, суды исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -

ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

То есть, исходя из буквального смысла положений ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия п. 2.1. договора могут быть распространены на прошлое время только по взаимному соглашению сторон.

Согласно подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

В силу п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Поскольку оснований для обязательного распространения действия договора на период, предшествующий заключению договора, не имеется, соглашение в этой части между сторонами не достигнуто, а также учитывая позицию истца (арендатора) о необходимости заключения договора на 49 лет ввиду расположения на нем объектов истца, суды обоснованно приняли спорный пункт договора в редакции предприятия.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Как указано выше, исходя из закрепленного в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера

арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).

Пунктом 6 Правил установлено, что ежегодный размер арендной платы за

земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закон N 135-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об

оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Расчет арендной платы по договору произведен ответчиком на основании

отчета об оценке объекта оценки N 553/19, составленного ООО "ЗСК-ЦЕНТР",

согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258, рассчитанная за 49 лет, составляет 337 262 100 руб.

Истец представил отчет общества "Оценочная компания "ValueGroup" 21.10.2019 N 19296, согласно которому рыночная стоимость права аренды участка на 49 лет составляет 222 623 618 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая выводы экспертного заключения общества "Консалтинг Групп", суды пришли к обоснованному выводу о необходимости определения размера арендной платы в редакции истца, признав заключение общества "ЗСК-ЦЕНТР" N 553/19 недостоверным.

Ответчик возражений на отчет общества "Оценочная компания "ValueGroup" от 21.10.2019 N 19296, представленный истцом, не заявил, не оспорил. Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления стоимости права аренды ответчик не заявил.

Принимая пункт 5.2.12. договора в редакции истца, суды исходили из следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Частью 2 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 4, 5 статьи 18 Закона о регистрации, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном

органом нормативно-правового регулирования. К заявлению о государственном

кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные названным Федеральным

законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона о регистрации орган государственной

власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статей 18 Закона о регистрации.

Таким образом, именно орган государственной власти выступает заявителем при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в случае, если такое право возникло на основании акта этого органа или сделки с его участием.

Следовательно, именно на ответчика возложена обязанность по совершению действий, связанных с государственной регистрацией договора аренды земельного участка.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, исследованы, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.08.2020 по делу N А60-72430/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

С.В.Лазарев А.А.Столяров