Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 марта 2021 г. N Ф09-800/21 по делу N А07-17075/2016

Екатеринбург

29 марта 2021 г.

Дело N А07-17075/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Новиковой О. Н.,

судей Кудиновой Ю. В., Соловцова С. Н.,

при ведении аудиопротокола судебного заседания помощником судьи Разиной Д.Ф., рассмотрел в судебном заседании, проведенном в режиме веб-конференции (онлайн-заседание), кассационную жалобу Сафина Дамира Монировича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2020 по делу N А07-17075/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном в названном режиме, приняли участие представители: Сафина Д.М. - Альбеев А.К. (доверенность от 23.03.2019 серии 02 АА номер 4912218); Устьянцева Михаила Васильевича - Гафаров Р.Р. (доверенность от 08.11.2019 серии 02 АА номер 5123888); финансового управляющего должником Сафиной Светланы Фаритовны - Саитгареева Рустэма Фаритовича - Закиров А.А. (доверенность от 02.03.2021 N 2).

От публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (далее - Банк "ФК Открытие") поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия его представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании части 3 статьи. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2016 принято к производству заявление Сафиной С.Ф. о признании ее несостоятельной (банкротом), возбуждено дело о банкротстве.

Решением суда от 01.11.2016 Сафина С.Ф. признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Ахметов Александр Сергеевич.

Определением суда от 19.03.2018 финансовый управляющий Ахметов А.С. освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего должником.

Определением суда от 27.04.2018 финансовым управляющим должником утвержден Саитгареев Р.Ф.

В рамках дела о банкротстве должника Сафинов Д.М. (супруг должника) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов от 28.10.2019 по реализации объекта недвижимости, расположенного по адресу: Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, 4; признании недействительным договора купли-продажи от 28.10.2019 по реализации объекта недвижимости, расположенного по адресу: Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, 4.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2020, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020, в удовлетворении заявления отказано.

Сафинов Д.М., не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции от 09.11.2020 и постановление суда апелляционной инстанции от 28.12.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Кассатор указывает, что утвержденное определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2019 Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника Сафиной С.Ф. не содержит данных о собственности _ доли Сафина Д.М., данных о земельном участке (на котором расположен объект недвижимости); не содержит процедуру соблюдения прав Сафина Д.М. на преимущественную покупку _ доли в спорном объекте, с данным Положением Сафина Д.М. не знакомили, то есть оно является незаконным.

По мнению кассатора, в сообщении о продаже указанные сведения также не содержатся, в том числе не указано, что в составе спорного объекта имеется цоколь с подвалом для другого объекта, что нарушает имущественные права Сафина Д.М. на определение рыночной стоимости проданного объекта недвижимости.

Заявитель ссылается на то, что существенное искажение характеристик спорного объекта, формирующее у потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Кассатор также обращает внимание, что какие-либо извещения о проводимых торгах Сафин Д.М., не проживающий с должником Сафиной С.Ф. с осени 2017 года, - не получал; материалы дела доказательств извещения Сафина Д.М., вопреки выводам судов - не содержат; реализация объекта за 2 552 680 руб. (дешевле более чем на 40%) нарушает имущественные права Сафина Д.М.

Кассатор отмечает, что суды не приняли во внимание доводы Сафина Д.М. о том, что он не предполагал и не мог предвидеть развитие событий противоправных действий в отношении нажитого им имущества.

Заявитель полагает, что выводы судов о праве Сафина Д.М. на получение _ от вырученных от реализации объекта денег (на _ от 2 552 680 руб.) не законны и не соответствуют Семейному кодексу Российской Федерации, так как Сафин Д.М. имеет право на _ от рыночной стоимости имущества, то есть на 2 159 500 руб. (_ от 4 319 000 руб.).

Финансовый управляющий должником Саитгареев Р.Ф. и Устьянцев М.В. в отзывах на кассационную жалобу в отношении изложенных доводов возражают, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Отзыв, поступивший от Банка "ФК Открытие", судом округа не принимается и к материалам кассационного производства не приобщается, поскольку в нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют доказательства его направления (вручения) лицам, участвующим в деле; фактическому возврату на бумажном носителе отзыв не подлежит, поскольку представлен в электронном виде через систему подачи документов "Мой арбитр".

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции устанавливает правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, а также проверяет соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела, картотеки арбитражных дел и установлено судами, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2016 возбуждено дело о банкротстве Сафиной С.Ф. (по заявлению самого должника).

Решением суда от 01.11.2016 Сафина С.Ф. признана банкротом, введена процедура реализации, финансовым управляющим утвержден Ахметов А.С., определением суда от 27.04.2018 финансовым управляющим утвержден Саитгареев Р.Ф.

Определением суда от 06.06.2019 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина (жилой дом, общей площадью 150 кв.м, находящегося по адресу: 450570, РБ, Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, 4, кадастровый номер: 02:47:050505:299).

Определением суда от 28.01.2021 утверждено Положение (Лот N 1 - 8% доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью "Мостостроительное управление N 17 (ИНН 0274149838, ОГРН 1110280029971). Начальная продажная цена имущества определена в размере 800 рублей. Лот N 2 - 10% доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью "Мостостроительное управление N 17 (ИНН 0274161240, ОГРН 1110280058734). Начальная продажная цена имущества определена в размере 1 000 рублей).

В реестр требований кредиторов должника включены, в том числе, следующие кредиторы:

- публичное акционерное общество Национальный банк "Траст" (определение суда от 16.01.2017) в размере 212 765 руб. 79 коп. и 383 326 руб. 17 коп. (определением суда от 19.02.2020 произведена замена кредитора на общество с ограниченной ответственностью "Югория");

- Устьянцев М.В. (определение суда от 17.01.2017) в размере 984 186 руб. (задолженность по займу, установленная судом общей юрисдикции);

- Банк "ФК Открытие" (определение суда от 01.02.2017) в размере 576 751 руб. 68 коп.;

- публичное акционерное общество "Банк Уралсиб" (определение суда от 01.02.2017) в размере 103 625 руб. 84 коп.

Были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника, требования кредиторов:

- Мельникова Максима Владимировича (определение суда от 11.09.2017) в размере 2 840 473 руб. 47 коп. (задолженность по займу, установленная судом общей юрисдикции);

- публичного акционерного общества "Совкомбанк" (определение суда от 13.06.2019) в размере 107 407 руб. 94 коп.

Определением суда от 01.03.2017 отказано во включении в реестр требований кредиторов должника требования Федеральной налоговой службы, в связи с отсутствием долга.

Также в рамках дела о банкротстве должника оспаривались следующие сделки:

- о признании недействительными торгов от 28.10.2019, договора купли-продажи от 28.10.2019 (определением суда от 09.11.2020 отказано в удовлетворении заявленных требований);

- о признании недействительным договора купли-продажи от 21.07.2017, заключенного между Сафиным Д.М. и Максимовой Еленой Ивановной помещения по адресу: г. Уфа, ул. Шафиева, д. 46, корп. 1, ком. 104, общая площадь 32,4 кв.м и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника имущества переданного по сделке (определением суда от 10.11.2020 признан недействительным спорный договор купли-продажи от 21.07.2017, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Сафина Д.М. в конкурсную массу должника денежных средств в размере 800 000 руб.).

В конкурсную массу должника включен жилой дом, общей площадью 150 кв.м, находящийся по адресу: 450570, РБ, Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, 4, кадастровый номер: 02:47:050505:299.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 18.01.2018 удовлетворены исковые требования финансового управляющего Сафиной С.Ф. - Ахметова А.С. к Сафину Д.М. о разделе совместно нажитого имущества и выделе доли должника в совместном имуществе супругов. Судом разделено совместно нажитое имущество Сафиной С.Ф. и Сафина Д.М. и выделено в собственность Сафиной С.Ф. и Сафину Д.М. по _ доле в праве собственности на объект недвижимости - Объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 02:47:050505:299, адрес: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, 4.

Указанный спор был инициирован финансовым управляющим, мотивирован необходимостью определения доли супругов в спорном имуществе в связи с намерением финансового управляющего произвести в банкротстве Сафиной реализацию спорного имущества и соответствующее последующее перечисление супругу должника. Несмотря на заявленные супругом возражения, судом в тексте решения от 18.01.2018 указано, что требования о выделе доли в натуре не заявлялись, а все имеющиеся у супруга должника возражения относительно реализации имущества (цена реализации и т.д.) должны быть заявлены в деле о банкротстве; также судом было особо отмечено право супруга на участие в торгах и право на выкуп доли должника.

19.02.2019 проведено собрание кредиторов должника, на котором было принято решение утвердить Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества Сафиной С.Ф.

Сообщение о проведении собрания кредиторов опубликовано на сайте Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) 04.02.2019, указана повестка собрания кредиторов.

20.02.2019 в ЕФРСБ были опубликованы результаты проведенного собрания.

26.02.2019 финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника Сафиной С.Ф., а именно: жилой дом, общей площадью 150 кв.м, находящегося по адресу: 450570, РБ, Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, 4, кадастровый номер: 02:47:050505:299, с начальной ценой продажи в размере 4 319 000 руб.

Рыночная стоимость имущества должника определена на основании отчета оценщика общества с ограниченной ответственностью "Ребус" от 24.05.2019, опубликованного в ЕФРСБ 24.05.2019.

Проведенная оценка имущества должника в установленном порядке гражданином, кредиторами или лицами, участвующими в деле, не оспорена и не признана недостоверной. Доказательства, опровергающие выводы в отчете по вопросу об оценке имущества гражданина, в материалы дела не представлены.

Положением установлена величина снижения цены продажи имущества, срок, по истечении которого последовательно снижается цена, минимальная цена предложения.

Объявление о проведении торгов по продаже имущества размещено в ЕФРСБ 13.06.2019.

Первые и повторные торги по продаже имущества должника, назначенные на 10.08.2019, на 19.09.2019, признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Согласно сообщению о результатах торгов, опубликованному в ЕФРСБ 30.10.2019, торги, указанные в сообщении N 4170553 от 16.09.2019, в форме публичного предложения по продаже недвижимого имущества должника на ЭП "Центр Дистанционных торгов" (https://cdtrf.ru) признаны состоявшимися. Победителем признана Фадеева Аленсия Александровна, от лица которой в торгах участвовал Ханнанов Р.Р. (агентский договор от 21.10.2019). Подписан договор купли-продажи от 28.10.2019 по цене приобретения имущества 2 552 680 руб.

Денежные средства, вырученные от реализации имущества, поступили в конкурсную массу.

Сафин Д.М., являясь супругом должника, полагая, что реализация имущества должника, _ доли которого принадлежит заявителю, нарушает его права и законные интересы, заявитель не извещался о проведении торгов в нарушение Закона о банкротстве, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления Сафина Д.М., суд первой инстанции указал, что на дату возбуждения дела о банкротстве Сафиной С.Ф. спорное имущество находилось в общей совместной собственности супругов и подлежало реализации в порядке пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве. Полученные от реализации на торгах общего имущества супругов денежные средства подлежат выплате Сафину Д.М. в соответствие с его долей, то есть _ в таком имуществе.

Суд апелляционной инстанции, пересмотрев повторно дело, не усмотрел оснований для отмены определения суда первой инстанции ввиду следующего.

В пунктах 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

Согласно пунктам 1, 4, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, а условием для признания торгов недействительными является существенный характер нарушения порядка организации их проведения и его возможность повлиять на результат торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Продажа имущества должника производится согласно статьям 110, 139 Закона о банкротстве, о том, что процедура реализации имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве (исходя из даты открытия конкурсного производства в редакции с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2014 N 482-ФЗ) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 указанного Закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с пунктом 11 статьи 110 Закона о банкротстве заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с Законом о банкротстве и указанным в сообщении о проведении торгов, и оформляется в форме электронного документа.

Заявка на участие в торгах должна содержать, в том числе сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, кредиторам, внешнему управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале заявителя внешнего управляющего, а также саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является внешний управляющий (абзац шестой пункта 11 статьи 110 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 12 статьи 110 Закона о банкротстве к участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным Законом о банкротстве и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Указание в заявке сведений, предусмотренных в абзаце 6 пункта 11 статьи 110 Закона о банкротстве, направлено на обеспечение открытости и прозрачности торгов по продаже предприятия (имущества) должника, в том числе в части информации о возможной заинтересованности должника, кредиторов, внешнего управляющего как организатора торгов по отношению к тому или иному участнику торгов (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 520-О-О).

Такая информация должна быть достоверной.

Судами установлено, что Положение о реализации спорного имущества должника, утверждено с начальной ценой продажи в размере 4 319 000 руб.

Определение суда от 06.06.2019 вступило в законную силу. Заявителем не обжаловалось.

В силу пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, как имущество должника, так и перешедшее вследствие раздела супругу общее имущество также включаются в конкурсную массу должника. Включенное таким образом в конкурсную массу общее имущество подлежит реализации финансовым управляющим в общем порядке с дальнейшей выплатой супругу должника части выручки, полученной от реализации общего имущества (абзац 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан").

Рассмотрев доводы и возражения лиц, участвующих в деле, оценив представленные в материалы дела документы, суды констатировали, что на дату возбуждения дела о банкротстве Сафиной С.Ф. спорное имущество находилось в общей совместной собственности супругов и только в процедуре реализации имущества должника судебным актом (решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 18.01.2018) произведен раздел неделимого имущества.

При этом суды отметили, что произведенный судом раздел совместно нажитого имущества не изменяет пропорции, которые подлежали применению при продаже совместно нажитого имущества (по _ доли). Доказательства того, что произведен выдел доли, принадлежащей Сафину Д.М. в натуре, либо пропорция равенства долей изменена, в материалах дела отсутствуют.

Согласно части 3 статьи 111 Закона продаже на торгах, проводимых в электронной форме, подлежат - вещь, рыночная стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, в том числе неделимая вещь, сложная вещь, главная вещь и вещь, связанная с ней общим назначением (принадлежность).

Исходя из изложенных обстоятельств, учитывая, что в данном случае недостроенный жилой дом, общей площадью 150 кв.м, находящийся по адресу: 450570, Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, д. 4, кадастровый номер: 02:47:050505:299, является неделимой вещью и подлежал реализации как целый объект, продажа доли в праве, а не имущества в целом ухудшает положение кредиторов, так как может повлиять на достижение максимальной цены на торгах, суды пришли к выводу, что спорное имущество должника правомерно включено в конкурсную массу, сама по себе реализация спорного имущества должника не свидетельствует о причинении имущественного вреда заявителю и кредиторам, поскольку денежные средства в размере _ стоимости реализованного домовладения подлежат перечислению заявителю.

Помимо этого, суды приняли во внимание, что полученные от продажи спорного объекта денежные средства в размере 50% от суммы продажи зарезервированы для передачи Сафину Д.М.

Суды первой и апелляционной инстанций также рассмотрели и отклонили довод Сафина Д.М. о неизвещении о торгах, исходя из того, что торги по продаже имущества имеют своей целью поиск покупателя, который предложит наиболее выгодную цену за имущество должника. Предполагается, что продаваемое имущество и по цене и по характеристикам представляет интерес для покупателей.

В пункте 4 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 разъяснено, что извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Применительно к пунктам 1, 5 названного информационного письма при рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов; лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством; нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что заявителем не доказано нарушение закона при проведении торгов и наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Оценивая довод заявителя о неполучении им извещения, поскольку по адресу: г. Уфа, ул. Энгельса, д. 9, кв. 17, он не проживает, снялся с регистрационного учет по вышеуказанному адресу 05.12.2017, суды установили, что финансовым управляющим направлялись уведомления Сафину Д.М.: 14.06.2019, 30.10.2019, 27.12.2019, 06.08.2020 не только по адресу: г. Уфа, ул. Энгельса, д. 9, кв. 17, а также по адресу: г. Уфа, Аургазинский пер., д. 31, следовательно, Сафин Д.М. считается извещенным надлежащим образом. Судами также принято во внимание, что полная осведомленность Сафина Д.М. как о деле о банкротстве, так и о намерениях финансового управляющего произвести реализацию спорного имущества на торгах следуют из текста решения суда общей юрисдикции от 18.01.2018.

Проверив обоснованность доводов Сафина Д.М. о нарушении его прав нахождением на земельном участке, площадью 1 490 кв.м, расположенном по адресу: 450570, Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, 4, иных объектов недвижимого имущества в виде фундамента 10,5 м на 12,5 м, суд апелляционной инстанции установил, что предметом торгов являлось недвижимое имущество, состоящее из незавершенного объекта строительства общей площадью 150 кв.м по адресу Республика Башкортостан, с. Жуково, ул. Солнечная д. 4. Иные объекты в собственность покупателя не перешли. Доказательств наличия на земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые возникло у Сафина Д.М. в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется. Наличие технического описания объектов, как недвижимого имущества, не является достаточным основанием для возникновения прав на них.

Суд апелляционной инстанции также признал доводы о принадлежности права аренды земельным участком исключительно Сафину Д.М. основанными на неверном толковании норм права.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что у прежнего собственника недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Такие же положения закреплены в статьях 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на приобретение права аренды земельного участка, площадью 1 490 кв.м, расположенного по адресу: 450570, Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Жуково, ул. Солнечная, 4, до вступления в брак с должником, Сафин Д.М. полагает, что Сафина С.Ф. не приобрела права аренды в силу положений семейного законодательства.

Однако, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что приобретая право совместной собственности на объект незавершенного строительства, Сафина С.Ф. приобрела право пользованием земельным участком на тех же условиях, что и Сафин Д.М., указал, что оснований полагать, что Сафин Д.М. продолжает оставаться единоличным арендатором земельного участка, не имеется.

В этой связи суд апелляционной инстанции признал и необоснованными доводы о необходимости реализации права аренды самостоятельным лотом, поскольку в данном случае в силу названных выше норм, право пользования земельным участком не является самостоятельным объектом права и следует судьбе находящегося на данном земельном участке недвижимого имущества. Более того, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен прямой запрет отчуждения прав на земельный участок отдельно от находящегося на нем здания.

Также из положений статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исследовав доводы и возражения участников процесса, суд апелляционной инстанции установил, что доказательств того, что цена договора купли-продажи заключенного по результатам торгов не включает в себя стоимость прав на земельный участок суду не представлено. Более того, отчет об оценке содержит указание, на то, что стоимость права аренды соответствующего земельного участка учтена в стоимости оцениваемого дома. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что цена договора была определена последовательным снижением цены, определенной положением о порядке продажи. Оснований полагать, что с учетом указанных выше положений закона, при выделении стоимости права аренды отдельно (хотя и в одном лоте), привело бы к увеличению продажной стоимости имущества, не имеется. Доказательств обратного суду не представлено.

Утверждение о том, что торги проводились в закрытой форме не соответствует действительности, так как они проводились в соответствии с утвержденным Положением.

Отклоняя также доводы заявителя о том, что победителем торгов признан Ханнанов Р.Р., с которым должен быть заключен договор - купли, однако договор купли-продажи на спорный объект был заключен с Фадеевой А.А. со стоимостью 2 552 680 руб. (что на более чем 40% дешевле), данное лицо в торгах не участвовала, заявку не подавала, что является существенным нарушением при осуществлении процедуры реализации имущества Сафина Д.М., суды исходили из того, что между Фадеевой А.А. и Ханнановым Р.Р. был заключен агентский договор от 21.10.2019, согласно которому Ханнанов Р.Р. участвовал в торгах от лица Фадеевой А.А.

При таком положении не установив нарушений порядка проведения торгов, суды не усмотрели оснований для признания сделок, заключенных по итогам торгов недействительными.

Суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы считает, что выводы судов сделаны на основании исследования и совокупной оценки приведенных доводов и доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам данного обособленного спора и имеющимся в деле доказательствам, основаны на верном применении норм права, регулирующих спорные отношения.

Приведенные в кассационной жалобе доводы и обстоятельства являлись предметом детальной проверки судов, получили исчерпывающую правовую оценку, ее обоснованности не опровергают и не свидетельствуют о нарушении судами норм права при принятии обжалуемых судебных актов, касаются фактических обстоятельств, доказательственной базы по спору и вопросов их оценки, что выходит за пределы компетенции и полномочий суда кассационной инстанции, установленных статьями 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции являются законными, отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2020 по делу N А07-17075/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Сафина Дамира Монировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Новикова

Судьи

Ю.В. Кудинова С.Н. Соловцов