Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 марта 2021 г. N Ф09-1263/21 по делу N А76-24150/2019

Екатеринбург

30 марта 2021 г.

Дело N А76-24150/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Тороповой М.В., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Табеллион" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2020 по делу N А76-24150/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Магнитогорска - Вербина Е.В. (доверенность от 13.07.2020 N АГ-02/4428);

общества с ограниченной ответственностью "Табеллион" - Антоненко Т.Ю. (доверенность от 22.03.2021), Лабо К.М. (директор).

Администрация города Магнитогорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Табеллион" (далее - общество "Табеллион") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.09.2015 N 9354 за период с 01.07.2018 по 31.12.2019 в сумме 750 663 руб. 60 коп., пеней за период с 27.06.2018 по 31.12.2019 в сумме 189 567 руб. 78 коп.

Решением суда первой инстанции от 18.09.2020 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 475 024 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 31.12.2019, 117 112 руб. 46 коп. пеней, исчисленных по состоянию на 31.12.2019 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2017 по 31.12.2019. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 03.12.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Табеллион" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель не согласен с применением судом показателя Сап=2% (иные земельные участки) для расчета арендной платы. По мнению общества "Табеллион", истец не доказал факт осуществления ответчиком розничной торговли. Заявитель настаивает на проведении на земельном участке строительных работ, в связи с чем полагает, что применению подлежит показатель Сап=0,3% (земельные участки, предоставленные на период строительства объекта).

Также, по мнению заявителя, суды, отказывая в уменьшении неустойки, проигнорировали факт наличия спора о нецелевом использовании земельного участка. Заявитель полагает, что, поскольку нецелевое использование могло быть установлено только судом, обязательство по уплате ответчиком арендной платы, рассчитанной по повышенной ставке до вынесения решения суда, отсутствовало, размер начисленной неустойки подлежит уменьшению.

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО) утверждена следующая методика определения размера платы за землю:

"Скад х Сап : 100% х К1 х К2 х К3",

где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно пунктам 6, 7 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО САП, равный 3 %, применяется в отношении земельных участков: а) предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц; б) предназначенных для размещения административных и офисных зданий; ставка 2 % - в отношении земельных участков: а) предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; а-1) предоставленных для разработки недр (карьеров) и (или) нарушенных при пользовании недрами и подлежащих рекультивации; б) иных земельных участков.

В силу части 2.1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в соответствии с условиями договора аренды земельного участка имеют место основания для применения одновременно нескольких значений ставки арендной платы, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением каждого из значений ставки арендной платы пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета. Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение ставки арендной платы.

Согласно части 3 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО (в редакции, действовавшей в спорный период) значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1 (часть 6 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО).

Значения коэффициентов установлены решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 29.06.2017 N 116 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов".

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 18.09.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства) N 8354.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0114001:268, из категории земель: земли населенных пунктов (Ц-3. Зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных и промышленных узлах) площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 74:33:0114001:352, согласно данным государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Ленинский район, в районе шоссе Дачное, для строительства административного здания. Разрешенное использование: административное здание (пункты 1.1, 1.2 договора).

Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора установлен до 15.10.2024.

Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 03.09.2015 (пункты 2.1, 2.3 договора).

Размер арендной платы определен в приложении к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (пункт 4.1 договора).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года.

Платежи производится не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (пункт 4.4 договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору (пункт 5.2 договора).

В установленном законом порядке договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем свидетельствует соответствующая отметка на копии представленного договора.

Согласно кадастровой выписке от 06.07.2019 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0114001:352 площадью 6000 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, в районе шоссе Дачное, поставлен на кадастровый учет 22.11.2013, имеет вид разрешенного использования: административные здания.

Имеет обременение в виде аренды всего участка в пользу общества "Табеллион".

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истец направил в адрес ответчика претензию от 21.05.2019 N КУИиЗО-02/2262 с требованием об уплате задолженности.

Неисполнение претензии явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что арендная плата в настоящем случае является регулируемой, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 750 663 руб. 60 коп.

Согласно расчетам арендной платы истец применил: САП = 0,3 % (земельные участки, предоставленные на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства) с 01.07.2018 по 17.07.2018; 3% (земельные участки, предоставленные для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц) с 18.07.2018 по 31.12.2018; коэффициенты: К1 = 1,66 (строительство) с 01.07.2018 по 17.07.2018; 2,5 (виды разрешенного использования, не указанные в пунктах 1-15, земли населенных пунктов) с 18.07.2018 по 31.12.2018; К2 = 1, К3 = 1.

Обосновывая применение с 18.07.2018 иных значений САП и К1, истец исходил из акта от 18.07.2018 N 378 обследования земельного участка, произведенного администрацией.

Между сторонами возникли разногласия относительно подлежащих применению показателей САП и К1.

Суды выявили, что возражений сторон относительно применения до 18.07.2018 показателя САП = 0,3% (для строительства) не имеется.

Истец настаивает на необходимости применения в расчетах с 18.07.2018 показателя САП = 3 %.

Ответчик возражает против необходимости применения при расчете арендной платы с 18.07.2018 показателя САП = 3 %, настаивает на осуществлении на земельном участке строительства, полагает необходимым применение ставки 0,3.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы настоящего дела доказательства, в том числе акт обследования земельного участка от 18.07.2018, письмо общества "Табеллион" от 18.07.2018 N 8, акт обследования земельного участка от 12.09.2018 N 535, акт обследования земельного участка от 26.11.2019 N 739, суды пришли к выводу о том, что представленными в дело доказательствами не подтверждается факт осуществления ответчиком на земельном участке строительства.

С учетом изложенного суды не усмотрели оснований для применения с 18.07.2018 показателя САП = 0,3%

Кроме того, суды выявили, что материалами дела также не подтверждено и фактическое размещение на земельном участке объектов торговли, общественного питания, гостиниц или административных и офисных зданий, в связи с чем суды заключили, что применение в расчетах показателя САП = 3 % также не имеется.

Суды признали, что осуществление деятельности по распиловке и продаже древесины не свидетельствует о размещении объектов торговли, такое использование земельного участка можно отнести к "иным земельным участкам", для которых подлежит применению показатель САП = 2 %.

Таким образом, учитывая, что фактически в период аренды строительство на спорном земельном участке не велось, земельный участок использовался для осуществления хозяйственной деятельности, суды при расчете арендной платы правомерно применили ставку арендной платы 2%, исходя из фактического использования земельного участка в спорный период.

Относительно применения коэффициента К1 с 18.07.2018 суды приняли во внимание, что согласно данным, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0114001:352 площадью 6000 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, в районе шоссе Дачное, поставлен на кадастровый учет 22.11.2013, в спорный период имел вид разрешенного использования - административные здания.

Участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования "для строительства_".

Принимая во внимание, что разрешенное использование "административные здания" не подходит ни под одну из категорий видов разрешенного использования, обозначенных в приложении N 1 к решению Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 29.06.2017 N 116, истец обоснованно применил с 18.07.2018 показатель К1 = 2,5 (виды разрешенного использования земельных участков, не указанные в пунктах 1 - 15).

С учетом изложенного суд первой инстанции произвел расчет размера арендной платы:

с 01.10.2017 по 17.07.2018 годовой размер арендной платы составит 36 650 руб. 51 коп. (7359 540*0,3%* 1,66*1*1), соответственно квартальный платеж равен 9162 руб. 63 коп. (36 650 руб. 51 коп. /4), за 1-ый квартал - 9162 руб. 62 коп., а с 01.07.2018 по 17.07.2018 (17 дней) - 1693 руб. 09 коп. (9162 руб. 63 коп./92 дней в квартале * 17 дней);

с 18.07.2018 по 31.12.2019 годовой размер арендной платы составит 367 977 руб. (7 359 540,00 * 2 % * 2,5 * 1 * 1), соответственно квартальный платеж равен 91 994 руб. 25 коп., а за 75 дней (с 18.07.2018 по 30.09.2018) - 74 995 руб. 31 коп. (91 994 руб. 25 коп. /92*75).

Расчет суда первой инстанции проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным.

Учитывая неверный расчет основного долга, суд первой инстанции также произвел расчет пеней, учитывая также порядок определения квартальных платежей.

Принимая во внимание, что в договоре стороны определили, что арендная плата вносится поквартально равными частями, суд первой инстанции заключил, что при расчете пеней следует определять квартальные платежи путем деления годовой арендной платы на 4, а за неполный квартал определять платеж исходя из квартального, а не годового платежа.

Согласно расчету суда размер пеней составил 117 112 руб. 46 коп.

Расчет суда проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

Оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении неустойки суд первой инстанции не усмотрел.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования администрации о взыскании с общества "Табеллион" задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 31.12.2019 в сумме 475 024 руб. 31 коп., 117 112 руб. 46 коп. пеней, исчисленных по состоянию на 31.12.2019 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2017 по 31.12.2019.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы общества "Табеллион", изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения и постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2020 по делу N А76-24150/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Табеллион" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

М.В. Торопова А.С. Полуяктов