Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23 апреля 2021 г. N Ф09-1812/21 по делу N А60-73088/2019

Екатеринбург

23 апреля 2021 г.

Дело N А60-73088/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Пышминского городского округа (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2020 по делу N А60-73088/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель администрации - Скакунов Н.М. (доверенность от 26.02.2021 N 40);

Дорофеюк А.Б, (лично; паспорт); его представитель Тимофеев А.Ю. (по устному ходатайству).

До рассмотрения кассационной жалобы от Дорофеюка А.Б, Гуланяна К.Д., Ибишева А. И. и индивидуального предпринимателя Кальмуцкой Ольги Викторовны (далее - предприниматель Кальмуцкая О.В.) поступили ходатайства о процессуальном правопреемстве в связи с переходом права собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:20:1508001:275.

Представитель администрации возражал против удовлетворения указанных ходатайств.

Рассмотрев указанные ходатайства, суд пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения, о чем принято отдельное определение.

Предприниматель Кальмуцкая О. В. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42, об обязании администрации заключить с предпринимателем Кальмуцкой О. В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции администрация заявила встречный иск с требованиями о признании отсутствующим права собственности предпринимателя Кальмуцкой О.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:20:1508001:275, площадью 763,2 кв. м, степенью готовности 40% (далее - объект незаверенного строительства), снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства, обязании предпринимателя Кальмуцкую О.В. освободить земельный участок с кадастровым номером 66:20:1508001:42 площадью 1818 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Пышминский район, р. п. Пышма, ул. Заводская, д. 21, путем возложения обязанности на нее осуществить демонтаж объекта незавершенного строительства и передать земельный участок администрации свободным от имущества по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2020 в удовлетворении первоначального заявления и встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя Кальмуцкой О.В. Бездействие администрации в связи с предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42 признано незаконным, на администрацию возложена обязанность заключить с предпринимателем Кальмуцкой О.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить полностью, решение суда оставить в силе в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя Кальмуцкой О.В., отменив его в части отказа в удовлетворении требований администрации. Просит заявленный администрацией иск удовлетворить. Администрация полагает, что правовая позиция, изложенная в пункте 24 Обзора Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), не подлежит применению к спорным правоотношениям, так как объект незавершенного строительства был возведен задолго до предоставления в аренду предыдущему собственнику земельного участка (Медведевой И.А.), целевое использование участка не осуществлялось, строительство в полной мере не велось, в материалах дела отсутствуют надлежащие разрешительные документы на возведение в 1990 году спорного объекта незавершенного строительства. Администрация указывает на отсутствие доказательств правомерного возведения объекта в период действия договоров аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

В отзыве на кассационную жалобу Дорофеюк А.Б, Гуланян К.Д., Ибишев А. И. просят постановление арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу администрации без удовлетворения.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном нормами статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены постановления апелляционного суда не имеется.

При рассмотрении спора судами установлено, что 15.11.2019 предприниматель Кальмуцкая О. В. обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42, площадью 1818 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, Пышминский район, р. п. Пышма, ул. Заводская, дом 21, категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под строительство объекта торговли - магазин (далее - земельный участок).

Основанием для обращения с заявлением о предоставлении земельного участка послужило наличие на нем принадлежащего предпринимателю Кальмуцкой О.В. объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства, который был приобретен 06.08.2019 у предыдущего собственника - Медведевой Ирины Артуровны (далее - Медведева И.А.).

Ранее, 09.10.2019 администрация, ссылаясь на пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, отказала в предоставлении земельного участка (письмо от 09.10.2019 N 5289), так как в Едином государственном реестре недвижимости содержалась запись о договоре аренды земельного участка между администрацией и предыдущим собственником здания - Медведевой И.А. Указанный договор был подписан 14.02.2013, зарегистрирован 13.03.2013.

Предприниматель Кальмуцкая О.В. обратилась к Медведевой И. А. с просьбой снять запись об обременении земельного участка арендой. Медведева И. А. выполнила все необходимые действия по погашению записи об аренде. Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 12.11.2019 N 99/2019/294872571 обременение земельного в виде аренды отсутствует.

Полагая, что законные основания для отказа в предоставлении земельного участка по заявлению от 15.11.2019 отсутствовали, администрация допустила незаконное бездействие, предприниматель Кальмуцкая О.В. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Администрация, в свою очередь, обратилась в арбитражный суд со встречным иском. По мнению администрации, имеются основания для признания отсутствующим права собственности предпринимателя Кальмуцкой О.В. на объект незавершенного строительства, поскольку приобретенный ею объект незавершенного строительства более 20 - 30 лет реконструкции (достройке) не подвергался, прекратил свое существование в связи с разрушением входящих в его состав конструктивных элементов, этот объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, находится в разрушенном (аварийном) состоянии и угрожает жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства, по ее мнению, подтверждаются результатами проверки земельного участка и незавершенного строительством объекта.

Так, комиссией, утвержденной распоряжением администрации от 26.09.2019 N 897, проведено 27.09.2019 и 15.10.2019 обследование земельного участка с местоположением: Свердловская область, Пышминский район, пгт. Пышма, ул. Заводская, 21 с кадастровым номером 66:20:1508001:42 и обследование объекта незавершенного строительства - здания магазина на предмет установления соответствия разрешительной документации. В ходе обследования установлено, что объект незавершенного строительства представляет собой недостроенное здание (один этаж), сложенное из кирпича, проемы дверей и окон забиты досками. Фундамент из блоков, верх закрыт плитами перекрытия, уложенными на балки, опирающиеся на опоры из кирпича. Разрушения фундамента, плит перекрытия, выпадение кирпичей из кладки, следы намокания стен видны визуально. Внутри объекта - скопление мусора. На плитах перекрытия сверху растет береза, трава. Территория вокруг здания не окошена, покрыта кустарником, молодыми кленами. Согласно решению исполнительного комитета Пышминского районного Совета народных депутатов РСФСР от 29.04.1988 N 4-27, Пышминскому райпо отведен земельный участок под строительство магазина "Кооператор" в микрорайоне N 2 площадью 0,4 га, подготовлена техническая документация. За счет средств заказчика (Пышминского райпотребсоюза) в 1989 году началось строительство магазина, которое в последующем было заморожено. Данный факт подтверждается архивным документом, а именно наличием записи в перечне незавершенного строительством объектов социальной инфраструктуры по Муниципальному образованию "Пышминский район" по состоянию на 01.01.2003 под N 5.

Отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя Кальмуцкой О.В., суд первой инстанции не нашел оснований для применения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом суд исходил из того, что спорный земельный участок дважды предоставлялся в аренду под строительство предыдущему правообладателю указанного объекта, вследствие чего повторное предоставление для окончания строительства законом не предусмотрено.

Отказывая во встречном иске администрации, суд первой инстанции указал, что из представленных предпринимателем Кальмуцкой О.В. доказательств, в частности подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Технологии комфортной жизни плюс" заключения о состоянии спорного объекта, следует, что спорный объект в настоящее время не разрушен, существует в натуре в тех же параметрах, в которых он пребывал при регистрации прав на него в Едином государственном реестре прав и которые отражены в свидетельстве о государственной регистрации права. При этом действующее законодательство предусматривает возможность приостановления и прекращения эксплуатации зданий, сооружений в случае нарушения установленных требований, угрозы причинения вреда.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований администрации, суд, приняв во внимание заявление предпринимателя Кальмуцкой О.В. о пропуске срока исковой давности, применил исковую давность по данному требованию, ссылаясь на акт консервации спорного объекта от 2013 года, подписанный должностным лицом структурного подразделения администрации - отдела архитектуры и градостроительства - Главным инженером Пышминского городского округа.

Суд апелляционной инстанции, согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований администрации, в части отказа в удовлетворении заявления предпринимателя Кальмуцкой О.В. решение отменил по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137 - ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из системного толкования положений вышеназванных правовых норм, следует, что возможность приобрести земельный участок в аренду в льготном порядке (без проведения торгов) для завершения строительства предоставляется однократно.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137 - ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок предоставлялся Медведевой И.А. по договорам аренды от 25.06.2009 и от 14.02.2013 для строительства объекта недвижимости (магазина).

Медведевой И.А. выдано разрешение на строительство от 22.02.2013 N RU 66322000-11 объекта капитального строительства - магазин сроком действия до 01.03.2015.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2016 N 66/001/081/2016-1074 на объект незавершенного строительства (назначение объекта: нежилое), расположенного по адресу: Россия, Свердловская область, Пышминский район, раб. пос. Пышма, ул. Заводская, д. 21 Медведевой И.А. зарегистрировано право собственности от 07.02.2014 N66- 66-20/300/2014-69.

Из представленных в материалы дела объяснений Медведевой И.А., следует, что объект незавершенного строительства продан предпринимателю Кальмуцкой О. В. в связи с отсутствием финансовой возможности завершения строительства по договору купли-продажи от 16.07.2019, право собственности зарегистрировано 06.08.2019.

Как следует из материалов дела, заявитель просит предоставить земельный участок для завершения строительства.

При этом ранее земельный участок заявителю в аренду не предоставлялся, но предоставлялся прежнему правообладателю (первоначально в 2009 году, второй раз - в 2013 г.) - до изменения Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ редакции пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Федерального Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в данном случае ни одному из собственников объекта незавершенного строительства земельный участок после 1 марта 2015 г. не предоставлялся. Факт повторного предоставления в аренду прежнему собственнику земельного участка до 1 марта 2015 г. в данном случае правового значения не имеет.

Руководствуясь изложенным, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, предприниматель Кольмуцкая О.В. имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 N 308-ЭС20-3366, пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020).

Выводы судов в части отказа в удовлетворении требований администрации о признании права отсутствующим суд кассационной инстанции признает правильными, основанными на имеющихся в деле доказательствах, соответствующими нормам материального права.

Так, судами установлено, что спорный объект не разрушен, существует в натуре в тех же параметрах, в которых он пребывал при регистрации прав на него.

Довод администрации, изложенный в кассационной жалобе о том, что объект создан неправомерно, при отсутствии надлежащих разрешительных документов, не подтвержден материалами дела. Более того, данное утверждение противоречит имеющемуся в деле акту консервации спорного объекта 2013 года, подписанному должностным лицом администрации. Права на объект зарегистрированы, самовольной постройкой он не признан. Кроме того, в обоснование своего требования о признании права отсутствующим администрация не ссылалась на незаконность возведения объекта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 по делу N А60-73088/2019 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Пышминского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Н.Г. Беляева И.А. Татаринова