Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2020 г. N 17АП-14385/20 по делу N А60-73088/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23 апреля 2021 г. N Ф09-1812/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

30 декабря 2020 г.

Дело N А60-73088/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 декабря 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Поляковой М.А., Семенова В. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Заикиным А.А.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Кальмуцкой Ольги Викторовны: Ратнер Б.А., по доверенности от 13.12.2020, Скобелев Е.А., по доверенности от 13.12.2020,

от ответчика - Администрации Пышминского городского округа - Скакунов Н.М., по доверенности от 10.01.2020,

от третьего лица Медведевой Ирины Артуровны представители не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы: заявителя, индивидуального предпринимателя Кальмуцкой Ольги Викторовны, заинтересованного лица, администрации Пышминского городского округа,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 29 сентября 2020 года

по делу N А60-73088/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя Кальмуцкой Ольги Викторовны (ОГРНИП 319745600118133, ИНН 744200752585)

к Администрации Пышминского городского округа,

третье лицо: Медведева Ирина Артуровна,

о признании бездействия незаконным,

по встречному иску Администрации Пышминского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Кальмуцкой Ольге Викторовне (ОГРНИП 319745600118133, ИНН 744200752585)

о признании отсутствующим права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кальмуцкая О. В. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации Пышминского городского округа по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42, обязать Администрацию Пышминского городского округа заключить с индивидуальным предпринимателем Кальмуцкой О. В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции заявлен встречный иск Администрации Пышминского городского округа (далее также Администрация), которым просит признать отсутствующим право собственности ИП Кальмуцкой О.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:20:1508001:275, площадью 763,2 кв. м, степенью готовности 40%, снять с государственного кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:20:1508001:275, площадью 763,2 кв. м, степенью готовности 40%, обязать ИП Кальмуцкую О.В. освободить земельный участок с кадастровым номером 66:20:1508001:42 площадью 1818 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, Пышминский район, р.п. Пышма, ул. Заводская, д. 21, путем возложении обязанности на ИП Кальмуцкую О.В. осуществить демонтаж объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:20:1508001:275, площадью 763,2 кв.м и передать земельный участок администрации Пышминского городского округа свободным от имущества по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2020 в удовлетворении первоначального заявления и встречного иска отказано.

Не согласившись с решением, ИП Кальмуцкая О.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой указала, что земельный участок после 01.03.2015 не предоставлялся повторно ни первому арендатору, ни заявителю в соответствии с п. 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в связи с чем заявитель полагает, что он имеет право как собственник объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Также заявитель полагает, что решение создает правовую неопределенность и делает невозможным совпадение правообладателя спорного объекта незавершенного строительства и земельного участка в одном лице. По мнению заявителя, суд вышел за рамки доводов заинтересованного лица, отказ в предоставлении земельного участка произошел дважды, причина первого отказа была устранена, а второе основание, указанное Администрацией на момент отказа не действовало, ограничение по сроку было ограничено 15.07.2013 и уже не существовало. При этом в ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) такое основание для отказа не указано.

21.12.2020 от ИП Кальмуцкой О.В. поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором заявитель повторно раскрывает довод о правовой неопределенности.

Администрация также обратилась с апелляционной жалобой, в которой указала, что не согласна с решением в части отказа во встречном иске. Настаивает на том, что объект незавершенного строительства фактически является недостроенным зданием из кирпича, из объяснений жителей следует, что объект начали возводить в конце 80-х годов прошлого века. Указывает на несоответствие проектной документации объекта, поскольку его разделы 3 и 4 предусматривают непосредственно новое строительство. Также Администрация полагает, что объект находится в аварийном состоянии, в течение 20-30 лет объект реконструкции (достройке) не подвергался, прекратил существование, находится в разрушенном (аварийном) состоянии, подлежит сносу.

С учетом доводов жалобы администрация просит решение отменить в части отказа в удовлетворении её требований и удовлетворить встречный иск.

ИП Кальмуцкой О.В. и Администрацией представлены отзывы на апелляционные жалобы, в которых приведены возражениях по доводам сторон.

В судебном заседании апелляционного суда стороны на своих доводах и возражениях, изложенных в жалобах и отзывах на них, настаивали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, "15" ноября 2019 года индивидуальный предприниматель Кальмуцкая О. В. обратилась в Администрацию Пышминского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42, площадью 1 818 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, Пышминский район, рп. Пышма, ул. Заводская, дом 21, категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под строительство объекта торговли - магазин (далее - земельный участок).

Основанием для обращения с заявлением о предоставлении земельного участка послужило наличие на нем принадлежащего Заявителю объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:20:1508001:275, площадью 763,2 кв. м, степенью готовности 40% (далее - здание). Здание было приобретено у предыдущего собственника - Медведевой Ирины Артуровны "06" августа 2019 года.

09 октября 2019 Заинтересованное лицо приняло решение об отказе в предоставлении земельного участка со ссылкой на п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (письмо N 5289 от 09.10.2019 года), так как в ЕГРН содержалась запись о договоре аренды земельного участка между Заинтересованным лицом и предыдущим собственником здания - Медведевой Ириной Артуровной. Указанный договор был подписан 14.02.2013 года, зарегистрирован 13.03.2013.

09 октября 2019 года заявитель обратился к Медведевой И. А. с просьбой снять запись об обременении земельного участка арендой. Медведева И. А. выполнила все необходимые действия по погашению записи об аренде, согласно выписке N 99/2019/294872571 от 12.11.2019 обременение земельного в виде аренды отсутствует.

Посчитав, что при обращении заявителя о предоставлении земельного участка в аренду 15.11.2019 законные основания для отказа отсутствовали, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Администрация, обращаясь с встречным иском, указала, что комиссией, утвержденной распоряжением администрации Пышминского городского округа от 26.09.2019 N 897, проведено 27.09.2019 и 15.10.2019 обследование земельного участка с местоположением: Свердловская область, Пышминский район, пгт. Пышма, ул. Заводская, 21 с кадастровым номером 66:20:1508001:42 и обследование объекта незавершенного строительства - здания магазина на предмет установления соответствия разрешительной документации. В ходе обследования установлено, что объект незавершенного строительства представляет собой недостроенное здание (один этаж), сложенное из кирпича, проемы дверей и окон забиты досками. Фундамент из блоков, верх закрыт плитами перекрытия, уложенными на балки, опирающиеся на опоры из кирпича. Разрушения фундамента, плит перекрытия, выпадение кирпичей из кладки, следы намокания стен видны визуально. Внутри объекта - скопление мусора. На плитах перекрытия сверху растет береза, трава. Территория вокруг здания не окошена, покрыта кустарником, молодыми кленами. Согласно решению исполнительного комитета Пышминского районного Совета народных депутатов РСФСР от 29.04.1988 N 4-27, Пышминскому райпо отведен земельный участок под строительство магазина "Кооператор" в микрорайоне N 2 площадью 0,4 га, подготовлена техническая документация. За счет средств заказчика (Пышминского райпотребсоюза) в 1989 году началось строительство магазина, которое в последующем было заморожено. Данный факт подтверждается архивным документом, а именно наличием записи в перечне незавершенного строительством объектов социальной инфраструктуры по МО "Пышминский район" по состоянию на 01.01.2003 под N 5.

По мнению Администрации, имеются основания для признания отсутствующим права собственности ИП Кальмуцкой О.В. на незавершенный строительством объект, поскольку приобретенный ИП Кальмуцкой О.В. незавершенный строительством объект недвижимости более 20 - 30 лет реконструкции (достройке) не подвергался, прекратил свое существование в связи с разрушением входящих в его состав конструктивных элементов, этот объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, находится в разрушенном (аварийном) состоянии и угрожает жизни и здоровью граждан.

Ответчиком по встречному иску было заявлено о пропуске срока исковой давности со ссылкой на акт консервации объекта, подписанный в 2013 г., в том числе должностным лицом структурного подразделения администрации - отдела архитектуры и градостроительства - Главным инженером Пышминского городского округа (л.д. 112).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления ИП Кальмуцкой О.В., принял во внимание то, что спорный земельный участок предыдущему правообладателю указанного объекта дважды предоставлялся в аренду под строительство с учетом нахождения на этом земельном участке спорного незавершенного строительством объекта, целевое использование данного участка прежними собственниками не осуществлялось, строительство в полной мере не велось.

Отказывая во встречном иске, суд первой инстанции указал, что из представленных ИП Кальмуцкой доказательств (заключение о состоянии спорного объекта, подготовленное ООО "Технологии комфортной жизни плюс") следует, что спорный объект в настоящее время не разрушен, существует в натуре в тех же параметрах, в которых он пребывал при регистрации прав на него в ЕГРП и которые отражены в свидетельстве о государственной регистрации права. При этом действующее законодательство предусматривает возможность приостановления и прекращения эксплуатации зданий, сооружений в случае нарушения установленных требований, угрозы причинения вреда.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПКФ РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта в части отказа в удовлетворении заявления ИП Кальмуцкой О.В. в связи со следующим.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассматриваемые спорные отношения подлежат разрешению, исходя из их содержания и фактических обстоятельств дела, с учетом следующих норм права.

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Материалами дела подтверждается предоставление земельного участка предыдущему правообладателю незавершенного строительством объекта Медведевой И.А. по договорам аренды от 25.06.2009 и от 14.02.2013 для строительства объекта недвижимости (магазина).

Медведевой И.А. выдано разрешение на строительство N RU 66322000-11 от 22.02.2013 объекта капитального строительства - магазин сроком действия до 01 марта 2015 года.

07.02.2014 Медведевой И.А. зарегистрировано право собственности (N 66-66-20/300/2014-69) на объект незавершенного строительства (назначение объекта: нежилое), расположенного по адресу: Россия, Свердловская область, Пышминский район, раб. пос. Пышма, ул. Заводская, д. 21 (согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66/001/081/2016-1074 от 15.06.2016).

Из объяснений Медведевой И.А., представленных в материалы дела, следует, что объект незавершенного строительства продан ею ИП Кальмуцкой О. В. в связи с отсутствием финансовой возможности завершения строительства по договору купли-продажи от 16.07.2019, право собственности зарегистрировано 06.08.2019.

Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку, оспаривая решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, заявитель просит обязать Администрацию заключить договор аренды в порядке устранения нарушений его прав, исследованию подлежат все обстоятельства, которые могут повлечь отказ в данной ситуации в предоставлении земельного участка.

Из обстоятельств дела следует, что заявитель просит предоставить земельный участок для завершения строительства.

При этом ранее земельный участок заявителю в аренду не предоставлялся, но предоставлялся прежнему правообладателю (первоначально в 2009 году, второй раз - в 2013 г.) - до изменения редакции п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

С учетом изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции полагает, что основания для предоставления земельного участка заявителю имеются, законные основания для отказа Администрацией не приведены.

Суд апелляционной инстанции руководствуется при этом правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020), п. 24, согласно которому собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае ни одному из собственников объекта незавершенного строительства земельный участок после 1 марта 2015 г. не предоставлялся.

Факт повторного предоставления в аренду прежнему собственнику земельного участка до 1 марта 2015 г. в данном случае правового значения не имеет.

Поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных требований подлежит отмене.

Доводы апелляционной жалобы Администрации судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании права собственности отсутствующим являются верными.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как разъяснено в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Принимая во внимание заявленные требования и обстоятельства, на которые ссылается истец как на основание этих требований, судом проанализированы физические характеристики спорного объекта, степень готовности, его состояние, исследован вопрос о том, действительно ли объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в ЕГРП как на объект недвижимого имущества, утратил признаки недвижимой вещи и установлено следующее.

Из представленных ИП Кальмуцкой О.В. доказательств (заключение о состоянии спорного объекта, подготовленное ООО "Технологии комфортной жизни плюс") следует, что спорный объект в настоящее время не разрушен, существует в натуре в тех же параметрах, в которых он пребывал при регистрации прав на него в ЕГРП и которые отражены в свидетельстве о государственной регистрации права.

Доказательств того, что государственная регистрация произведена неправомерно, проектная документация не соответствует требованиям законодательства, администрацией не представлено.

Также судом первой инстанции сделан правильный вывод о пропуске трехлетнего срока исковой давности по данному требованию, поскольку в материалах дела имеется акт консервации спорного объекта от 2013 года, подписанный должностным лицом структурного подразделения администрации - отдела архитектуры и градостроительства - Главным инженером Пышминского городского округа (л.д. 112).

С учетом изложенного оснований для удовлетворения жалобы Администрации не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований ИП Кальмуцкой О.В. на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины ИП Кальмуцкой О.В. по иску и по апелляционной жалобе подлежат возложению на Администрацию.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 сентября 2020 года по делу N А60-73088/2019 отменить в части отказа в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя Кальмуцкой Ольги Викторовны.

Признать незаконным бездействие Администрации Пышминского городского округа в связи с предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42, обязать Администрацию Пышминского городского округа заключить с индивидуальным предпринимателем Кальмуцкой О.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508001:42.

В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 сентября 2020 года по делу N А60-73088/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Пышминского городского округа - без удовлетворения.

Взыскать с Администрации Пышминского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Кальмуцкой Ольги Викторовны (ОГРНИП 319745600118133, ИНН 744200752585) судебные расходы по иску и по апелляционной жалобе в сумме 450 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова

Судьи

М.А. Полякова В.В. Семенов