Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 июня 2021 г. N Ф09-3211/21 по делу N А60-42469/2020

Екатеринбург

29 июня 2021 г.

Дело N А60-42469/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Лазарева С. В., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Соседова Сергея Евгеньевича (далее - Соседов С.Е., ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2020 по делу N А60-42469/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Соседова С.Е. - Купицина К.А. (доверенность от 03.11.2020 N 1).

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Ленинский районный суд города Екатеринбурга с иском к Соседову С.Е. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 в сумме 167 087 руб. 31 коп. за период ноября 2012 по июль 2019, неустойки в сумме 152 084 руб. 91 коп. за период с 11.03.2016 по 12.07.2019.

Определением от 25.06.2020 Ленинский районный суд города Екатеринбурга передал дело по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к производству суда принят встречный иск Соседова С.Е. к Администрации о признании дополнительного соглашения N 1 от 12.01.2009 к договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 недействительным.

Арбитражным судом Свердловской области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство Администрации об уточнении исковых требований в части взыскания основного долга в сумме 106 862 руб. 08 коп. за период с ноября 2012 по март 2017, пени в сумме 220 704 руб. 14 коп. за период с 11.03.2016 по 10.11.2020.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество Управляющая компания "Уралжилсервис".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с Соседова С.Е. в пользу Администрации взысканы пени в сумме 44 645 руб.

86 коп.; в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Кроме того, с Соседова С.Е. в доход федерального бюджета взыскано 2 000 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Соседов С.Е., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречного иска. По мнению заявителя жалобы, дополнительное соглашение от 12.01.2009 N 1 к договору аренды от 26.01.2005 N 5-989, которым изменен состав арендаторов, является самостоятельным договором аренды, поскольку в нем согласованы все существенные условия. Вместе с тем Соседов С.Е. отмечает, что в нарушение требований гражданского законодательства, указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию в качестве договора аренды, информация о нем в ЕГРН отсутствует. Также заявитель жалобы указывает на то, что стороной договора аренды от 26.01.2005 N 5-989 не является, права и обязанности ОГСК "Химмаш" по указанному договору к нему не перешли, вследствие чего оснований для взыскания с ответчика неустойки в отсутствие письменного соглашения между сторонами у судов не имелось. Заявитель жалобы отмечает, что не уклонялся от оплаты арендной платы за пользование земельным участком, полагая, что арендная плата включена в квитанции, выставляемые закрытым акционерным обществом Управляющая компания "Уралжилсервис" на оплату коммунальных услуг. Кроме того, Соседов С.Е. указывает на явную несоразмерность взысканной с него неустойки последствиям нарушенного обязательства, поскольку ее размер практически равен плате за пользование земельным участком. По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций также не дали надлежащую правовую оценку доводам ответчика о наличии в действиях Администрации признаков злоупотребления правом.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и множественностью лиц на стороне арендатора заключено дополнительное соглашение от 12.01.2009 N 1 к договору аренды от 26.01.2005 N 5-989 земельного участка, согласно которому в аренду передан неделимый земельный участок площадью 2900 кв.м, расположенного по улице Крестинского 44, под административно - торговое здание литер А, с подземным паркингом общей площадью 11459,2 кв.м.

Договор аренды от 26.01.2005 N 5-989 зарегистрирован в установленном законом порядке, регистрационная запись от 12.02.2005 N 66-66-01/022/2005-292, возобновлен в настоящее время на неопределенный срок.

За Соседовым С.Е. 17.09.2008 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 66:41:0501072:1289, 66:41:0501072:1288, 66:41:0501072:272, расположенные на указанном земельном участке.

Полагая, что с момента регистрации права собственности на нежилые помещения права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 возникли у Соседова С.Е., которым обязанности по оплате арендной платы за период с ноября 2012 года по март 2017 года не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Ссылаясь на то, что дополнительным соглашением от 12.01.2009 N 1 изменена площадь земельного участка, изменен раздел договора, регламентирующий ответственность сторон, а также на то, что дополнительное соглашение от 12.01.2009 N 1 к договору аренды не прошло государственную регистрацию, Соседов С.Е. предъявил встречный иск о признании дополнительного соглашения от 12.01.2009 N 1 к договору аренды земельного участка N 5-989 от 26.01.2005 недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя частично требования истца по первоначальному иску, исходили из того, что в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к Соседову С.Е. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.01.2005 N 5-989, вместе с тем, руководствуясь положениями статей 195, 196, 199, 200, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным за период до апреля 2017 года, о применении которой заявлено ответчиком. Кроме того, суды установили, что за период апрель 2017 - июль 2019 задолженность по арендной плате в сумме 47 219 руб. 16 коп. Соседовым С.Е. оплачена, в связи с чем пришли к выводу о том, что оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований о взыскании основной задолженности за указанный период также не имеется.

Поскольку кассационная жалоба не содержит доводов относительно обоснованности указанных выводов судов, суд кассационной инстанции не осуществляет проверку законности обжалуемых судебных актов в данной части (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания неустойки за период с апреля 2017 года по 10.11.2020 в сумме 44 645 руб. 86 коп., указав, что ответственность за просрочку внесения платежей предусмотрена договором аренды в редакции дополнительного соглашения.

Оснований для удовлетворения встречного иска Соседова С.Е. о признании дополнительного соглашения от 12.01.2009 N 1 к договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 недействительным судом первой инстанции не установлено, так как отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не свидетельствует о незаключенности договора для арендатора, принявшего на себя обязательство, которое должно исполняться.

Кроме того, суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано, с учетом того, что истец по первоначальному иску в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскал с Соседова С.Е. в пользу федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в отношении неделимого земельного участка, площадью 2 899, 63 кв.м, расположенного по улице Крестинского 44, заключен договор аренды от 26.01.2005 N 5-989.

Из содержания указанного договора следует, что он заключен между Администрацией и ОГСК "Химмаш" в целях строительства офисного здания с паркингом на 1-ом этаже (пункт 1.1 договора).

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что за Соседовым С.Е. 17.09.2008 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 66:41:0501072:1289, 66:41:0501072:1288, 66:41:0501072:272, расположенные на указанном земельном участке.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к Соседову С.Е. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.01.2005 N 5-989.

Вместе с тем судами не учтено, что право собственности Соседова С.Е. на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 66:41:0501072:1289, 66:41:0501072:1288, 66:41:0501072:272, расположенные на спорном земельном участке, возникло в связи с выплатой паевого взноса ОГСК "Химмаш" на основании справок о выплате паевого взноса от 03.06.2008, от 07.11.2007, от 19.07.2007, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 11.07.2019.

Доказательств приобретения ответчиком объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, на основании договора купли-продажи материалы дела не содержат. Кроме того, земельный участок по договору аренды от 26.01.2005 N 5-989 был предоставлен ОГСК "Химмаш" для целей строительства. Материалами дела подтверждено, что указанное лицо как застройщик выбыло из договора аренды в 2009 году, вследствие чего оснований для вывода о том, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.01.2005 N 5-989 перешли к ответчику в 2008 году на основании статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.

Из материалов дела также усматривается, что в связи с заключением дополнительного соглашения от 12.01.2009 N 1 к договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 в пункт 1.1 договора внесены изменения относительно объекта аренды и субъектного состава договора: изменена площадь земельного участка - 2 900 кв. м, цель использования земельного участка - под административно-торговое здание (литер А) с подземным паркингом общей площадью 11 459, 2 кв. м., размер арендной платы и порядок ее внесения, возникла множественность лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды земельного участка являются условие об объекте договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), а также условие о размере арендной платы.

Исходя из изложенного судами не принято во внимание, что по существу дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 является самостоятельным договором аренды, поскольку в указанном соглашении стороны согласовали иные существенные условия договора.

Из материалов настоящего дела следует, что дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды неделимого земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 ответчик не заключал, стороной указанного договора не является. Какое-либо иное соглашение об аренде спорного земельного участка между истцом и ответчиком отсутствует. Доказательств иного в материалы настоящего дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, доказательств вступления ответчика в качестве арендатора в договор аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Принимая во внимание, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 ответчику не перешли, стороной дополнительного к нему соглашения от 12.01.2009 N 1 он не является, в отсутствие между сторонами письменного соглашения о неустойке, у судов первой и апелляционной инстанции не имелось оснований для вывода о том, что между сторонами возникли обязательственные отношения, и, соответственно, начислении неустойки за просрочку внесения арендных платежей по указанному договору.

Таким образом, выводы судов о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца пени в сумме 44 645 руб. 86 коп. не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и основаны на неправильном применении норм материального права.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, с учетом отсутствия оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, оснований для взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 2 000 руб. не имеется, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции также подлежат отмене в указанной части.

Вместе с тем при указанных фактических обстоятельствах настоящего спора суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований Соседова С.Е. о признании дополнительного соглашения от 12.01.2009 N 1 к договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 недействительным.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Исходя из фактических обстоятельств настоящего спора, суд кассационной инстанции, с учетом того, что ответчик стороной обязательственных правоотношений по договору аренды земельного участка от 26.01.2005 N 5-989 и дополнительному соглашению от 12.01.2009 N 1 не является, приходит к выводу об отсутствии факта нарушения прав и законных интересов ответчика оспариваемым соглашением, в связи с чем основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствуют.

В соответствии с положениями пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что для разрешения заявленных требований не требуется установления новых обстоятельств и исследования новых доказательств, суд округа считает возможным судебные акты отменить в части взыскания с Соседова Сергея Евгеньевича в пользу администрации города Екатеринбурга пени в размере 44 645 руб. 86 коп. и 2000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации города Екатеринбурга в указанной части.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы государственная пошлина в сумме 3000 руб., уплаченная заявителем при подаче кассационной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возмещению администрацией города Екатеринбурга.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2020 по делу N А60-42469/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 по тому же делу отменить в части взыскания с Соседова Сергея Евгеньевича в пользу администрации города Екатеринбурга пени в размере 44 645 руб. 86 коп. и 2000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В удовлетворении требований администрации города Екатеринбурга в указанной части отказать.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Взыскать с администрации города Екатеринбурга в пользу Соседова Сергея Евгеньевича 3000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.В. Лазарев И.А. Краснобаева