Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 августа 2021 г. N Ф09-5900/21 по делу N А60-56578/2020

Екатеринбург

19 августа 2021 г.

Дело N А60-56578/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2021 по делу N А60-56578/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Екатеринбурга - Турыгина И.В. (доверенность от 19.02.2021 N 93/05/01-14/0111);

общества с ограниченной ответственностью "Рекорд-Плюс" -Бурмистренко Т.В. (доверенность от 17.11.2020)

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рекорд-Плюс" (далее - общество "Рекорд-Плюс") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.12.2007 N 4-1069 в сумме 1 938 695 руб. 57 коп. за период с июля по декабрь 2018 г., пеней за просрочку уплаты арендных платежей, начисленных за период с 11.07.2018 по 08.10.2020 в сумме 175 991 руб. 33 коп.

Решением суда первой инстанции от 01.03.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.05.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что в период с 29.01.2018 по 12.12.2018 ответчик осуществлял строительство объекта, а не его эксплуатацию. Заявитель поясняет, что 15.02.2018 зарегистрировано право собственности общества "Рекорд-Плюс" на здание площадью 23 157,7 кв. м с кадастровым номером 66:41:0402030:41, в связи с чем истцом был произведен перерасчет арендной платы для ответчика за 2018 г. с применением коэффициента 6,4 (законченные строительством объекты). Также администрация ссылается на прекращение 16.04.2018 права собственности ответчика на объект с кадастровым номером 66:41:0402030:41, поскольку с этого периода начинается регистрация прав на отдельные помещения в здании за третьими лицами. По мнению истца, ссылка судов на окончание работ по монтажу пожарной сигнализации 30.11.2018 необоснованна, поскольку указанное обстоятельство не может являться доказательством невозможности эксплуатации объекта капитального строительства, также учитывая, что имелось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (первого пускового комплекса).

Общество "Рекорд-Плюс" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее - порядок N 1855-ПП).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 18.12.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом "Рекорд-плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4-1069 (в редакции дополнительных соглашений от 14.09.2009 N 1, от 21.01.2011 N 2, от 19.09.2011 N 3), по условиям которого арендатору предоставлен во временное владение и пользование сроком до 15.02.2015 за плату земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402030:0021 площадью 4999 кв. м, местоположение по улицам Машинной-Цвиллинга в городе Екатеринбурге, для строительства и дальнейшей эксплуатации офисно-выставочного комплекса с паркингом (пункты 1, 2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4, 2.1.5).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.12.2007.

Согласно пункту 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно пояснениям истца, договор аренды от 18.12.2007 расторгнут по соглашению сторон с 13.12.2018 в связи с заключением обществом "Рекорд-Плюс" договора аренды земельного участка от 17.01.2019 N Т-51 для завершения строительства офисно-выставочного комплекса с паркингом на срок с 13.12.2018 по 12.12.2021.

Истцом произведен перерасчет арендной платы для ответчика за 2018 г. с применением коэффициента 6,4 (законченные строительством объекты), согласно которому за период с июля по декабрь 2018 г. у ответчика возникла задолженность по арендной плате в сумме 1 938 695 руб. 57 коп.

Кроме того, истцом начислены пени за период с 11.07.2018 по 08.10.2020 в сумме 175 991 руб. 33 коп.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили следующее.

На строительство объекта недвижимости - здание офисно-выставочного комплекса с подземным паркингом ответчиком 18.06.2015 получено разрешение N RU 66302000-5075-2015.

Строительство вышеуказанного объекта планировалось в два этапа, при этом здание офисно-выставочного комплекса с паркингом было условно разделено на два пусковых комплекса, которые были поставлены на кадастровый учет как два объекта незавершенного строительства.

Первый пусковой комплекс - объект незавершенного строительства. Площадь: общая 11 854,8 кв. м. Степень готовности объекта: 81%. Адрес (местоположение): г. Екатеринбург, ул. Цвиллинга, 1,кадастровый номер: 66:41:0402030:37.

Второй пусковой комплекс - объект незавершенного строительства. Площадь 11 035,1 кв. м. Степень готовности объекта: 33%. Адрес (местоположение): г. Екатеринбург, ул. Цвиллинга, 1. Кадастровый номер: 66:41:0402030:38.

Согласно разрешению от 29.01.2018 в эксплуатацию введен 1 пусковой комплекс - цокольный этаж здания с подземным паркингом, 10-тиэтажный блок офисно-выставочных помещений в осях 1-10 (блок А) (N 1 по ГП) (N RU 66302000-5075-2015), на основании разрешения от 24.12.2018 - 2 пусковой комплекс - 8-этажный блок выставочных помещений в осях 10-21 (блоки Б и В) (N RU 66302000-1410-2018).

Суды выявили, что второй пусковой комплекс расположен на цокольном этаже здания с подземным паркингом и неразрывно связан как с ним, так и с 10-этажным блоком офисно-выставочных помещений в осях 1-10 (блок А)), указанный комплекс включается в состав всего здания офисно-выставочного комплекса с подземным паркингом с кадастровым номером 66:41:0402030:41, в связи с чем увеличивается площадь здания с 11 854,8 кв. м до 23 157,7 кв. м.

При этом судами принято во внимание, что проектной документацией предусмотрено, что пожарная система является единой для всего здания и оборудование управления системы пожарной сигнализации располагается во втором пусковом комплексе (блок Б).

Суды выявили, что комплекс работ по монтажу пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией, автоматики дымоудаления был завершен в ноябре 2018 г., что подтверждено актом выполненных работ от 30.11.2018.

Суды приняли во внимание пояснения представителя ответчика о том, что по причине того, что 2 пассажирских лифта находятся на площадке между блоком А и Б, вход находится в блоке Б, воспользоваться лифтом можно было только после сдачи в эксплуатацию блока Б; 2 грузовых лифта расположены в блоке Б, кроме того, комплекс монтажных и пусконаладочных работ лифтов был завершен в ноябре, декабре 2018 г., эскалаторы располагаются в блоке Б, центральный вход в здание располагается в блоке Б, следовательно, для прохода с одного этажа на другой этаж в блоке А можно было использовать только лестницу, которая соединяет блок А и Б.

С учетом изложенного суды заключили, что ввод объекта в эксплуатацию одного из объектов, входящих в единый комплекс, при том, что второй объект не построен, не свидетельствует о безусловной возможности его эксплуатации в качестве офисно-выставочного комплекса.

Кроме того, с учетом обстоятельств настоящего дела, подтвержденных проектной документацией, суд апелляционной инстанции также установил, что безопасная эксплуатация объекта, в том числе первого пускового комплекса, не могла осуществляться без монтажа системы пожаротушения и оповещения, которая монтировалась в ноябре 2018 г., к моменту ввода второго пускового комплекса.

Таким образом, на основании изложенных обстоятельств суды обоснованно признали, что эксплуатация всего здания в целом и отдельно первого пускового комплекса с учетом единой системы пожаротушения стала возможной не ранее декабря 2018 г.

С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что в период с июля по декабрь 2018 г. арендная плата за пользование земельным участком подлежала начислению исходя из ставки арендной платы 1,5 для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования "для строительства объектов".

Принимая во внимание, что ответчик уплачивал арендные платежи по договору за период с 09.02.2018 по 07.02.2019 в сумме 1 894 473 руб. 65 коп., суды признали, за указанный период на стороне ответчика задолженности по спорному договору не имеется.

При этом суды установили наличие на стороне ответчика переплаты в сумме 124 924 руб. 61 коп., которая правомерно засчитана судами в счет уплаты неустойки в сумме 19 528 руб. 75 коп.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам и неустойке по договору аренды за спорный период, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований администрации.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2021 по делу N А60-56578/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

М.В. Торопова Н.Г. Беляева