Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 г. N 17АП-5213/21 по делу N А60-56578/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19 августа 2021 г. N Ф09-5900/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

26 мая 2021 г.

Дело N А60-56578/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Рекорд-Плюс": Бурмистренко Т.В., предъявлен паспорт, доверенность от 17.11.2020;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 01 марта 2021 года

по делу N А60-56578/2020

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)

к обществу с ограниченной ответственностью "Рекорд-Плюс" (ИНН 6661064149, ОГРН 1036603987243)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рекорд-Плюс" (далее - ответчик, ООО "Рекорд-Плюс") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.12.2007 N 4-1069 в размере 1 938 695 руб. 57 коп. за период с июля по декабрь 2018 года, пени за просрочку оплаты арендных платежей, начисленных за период с 11.07.2018 по 08.10.2020 в размере 175 991 руб. 33 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01 марта 2021 года (резолютивная часть решения от 19.02.2021) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, взыскав с ответчика задолженность (доплата) за 2018 год в сумме 873 597,22 руб., пени в сумме 79 841,19 руб.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что строительство здания ответчиком осуществлялось на основании разрешения на строительство от 18.06.2015 N RU66302000-5075-2015, срок действия которого продлен до декабря 2018 года; объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:41:0402030:37, 66:41:0402030:38 введены в эксплуатацию на основании разрешения от 29.01.2018 N RU66302000-5075-2015 и 15.02.2018 зарегистрировано право собственности на здание площадью 23 157,7 кв.м с кадастровым номером 66:41:0402030:41, в связи с чем истцом был произведен перерасчет арендной платы для ответчика за 2018 год с применением коэффициента 6,4 (законченные строительством объекты), в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за 2018 год; кроме того, 16.04.2018 зарегистрировано прекращение права собственности на здание с кадастровым номером 66:41:0402030:41, следовательно, с этого периода начинается регистрация прав на отдельные помещения в указанном здании за третьими лицами, в тоже время ряд помещений остались в собственности ответчика. По мнению истца, окончание работ по монтажу пожарной сигнализации 30.11.2018 не может являться доказательством невозможности эксплуатации объекта капитального строительства; при этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (первого пускового комплекса) имелось. Заявитель жалобы ссылается на то, что 19.02.2021 Администрацией был предоставлен информационный расчет арендной платы за 2018 года с учетом площадей отчуждаемых помещений в здании в пользу третьих лиц, однако данный расчет оставлен судом без внимания.

ООО "Рекорд-Плюс" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором в обоснование возражений на жалобу указало на то, что на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N RU 66302000-5075-2015 от 29.01.2018 первый пусковой комплекс (цокольный этаж здания с подземным паркингом (блок Г), 10-этажная блок офисно-выставочных помещений в осях 1-10 (блок А), трансформаторная подстанция) был введен в эксплуатацию и был зарегистрирован на праве собственности за ООО "Рекорд-плюс" как два новых объекта недвижимости, которым присвоены новые кадастровые номера: трансформаторная подстанция площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0402030:40 и здание офисно-выставочного комплекса с подземным паркингом площадью 11 854,8 кв.м с кадастровым номером 66:41:0402030:37; на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N RU 66302000-1410-2018 от 24.12.2018 ООО "Рекорд-плюс" вводит в эксплуатацию второй пусковой комплекс здания офисно-выставочного комплекса с паркингом площадью 11035,1 кв.м (8-этажный блок офисно-выставочных помещений в осях 10-21 (блок Б в осях 10-15 и блок В в осях 15-21).

Поскольку второй пусковой комплекс расположен на цокольном этаже здания с подземным паркингом и неразрывно связан как с ним, так и с 10-этажным блоком офисно-выставочных помещений в осях 1-10 (блок А), он включается в состав всего здания офисно-выставочного комплекса с подземным паркингом с к.н. 66:41:0402030:41 и площадь здания увеличивается с 11854,8 кв.м до 23 157,7 кв.м.

Также ответчик указывает, что проектной документацией предусмотрено, что пожарная система является единой для всего здания и оборудование управления системы пожарной сигнализации располагается во втором пусковом комплексе (Блок Б). Комплекс работ по монтажу пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией, автоматики дымоудаления был завершен в ноябре 2018 г., что подтверждается актом выполненных работ; ссылается на то, что эксплуатация здания (первого и второго комплекса) начала осуществляться после сдачи второго пускового комплекса в декабре 2018 года; в судебном заседании представитель ответчика просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истцом направлены возражения на отзыв по апелляционной жалобе, в которых Администрация указала, что регистрация права собственности на здание с кадастровым номером 66:41:0402030:41 площадью 23 157,7 кв.м 15.02.2018 является доказательством что в период с 29.01.2018 по 12.12.2018 оно не находилось в стадии строительства, просит также рассмотреть жалобу в отсутствие представителя Администрации города Екатеринбурга.

Судом рассмотрено заявление истца о рассмотрении дела в отсутствие представителя и в порядке статьи 159 АПК РФ удовлетворено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 18.12.2007 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Рекорд-плюс" (арендатор) заключен договора аренды земельного участка N 4-1069 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.09.2009, N 2 от 21.01.2011, N 3 от 19.09.2011), по условиям которого арендатору предоставлен во временное владение и пользование сроком до 15.02.2015 за плату земельный участок, имеющий местоположение по улицам Машинной-Цвиллинга в городе Екатеринбурге с кадастровым номером 66:41:0402030:0021 площадью 4999 кв.м для строительства и дальнейшей эксплуатации офисно-выставочного комплекса с паркингом (п.п. 1, 2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4, 2.1.5).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.12.2007.

Согласно п. 2.2.1 настоящего договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).

В соответствии с п. 2.2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Как указал истец, договор аренды от 18.12.2007 расторгнут по соглашению сторон с 13.12.2018 в связи с заключением ООО "Рекорд-Плюс" договора аренды земельного участка от 17.01.2019 N Т-51 для завершения строительства офисно-выставочного комплекса с паркингом на срок с 13.12.2018 по 12.12.2021.

Истцом был произведен перерасчет арендной платы для ответчика за 2018 год, согласно которому за период с июля по декабрь 2018 года у ответчика имеется задолженность по арендной плате в сумме 1 938 695 руб. 57 коп. Кроме того, истцом начислены пени за период с 11.07.2018 по 08.10.2020 в сумме 175 991 руб. 33 коп.

Ссылаясь на наличие долга по арендной плате за землю, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия у общества перед Администрацией задолженности по арендной плате за 2018 год.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок N 1855-ПП).

Как установлено судом и следует из материалов дела, при расчете арендной платы по спорному договору за 2018 год Администрацией города Екатеринбурга применялась ставка арендной платы с применением коэффициента 6,4 (законченные строительством объекты) на основании п. 58 ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования "город Екатеринбург", для земельных участков, предназначенных для размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, сооружений, устройств транспорта и энергетики; объектов космической деятельности, военных объектов.

Доводы, изложенные в жалобе, о том, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:41:0402030:37, 66:41:0402030:38 введены в эксплуатацию на основании разрешения от 29.01.2018 N RU66302000-5075-2015 и 15.02.2018 зарегистрировано право собственности на здание площадью 23 157,7 кв.м с кадастровым номером 66:41:0402030:41, в связи с чем произведен перерасчет арендной платы для ответчика за 2018 год с применением коэффициента 6,4 %, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены в силу следующего.

Из представленных в материалы дела документов следует, что на строительство объекта недвижимости - здание офисно-выставочного комплекса с подземным паркингом ответчиком 18.06.2015 получено разрешение N RU 66302000-5075-2015. Строительство вышеуказанного объекта планировалось в два этапа.

При этом здание офисно-выставочного комплекса с паркингом было условно разделено на два пусковых комплекса, которые были поставлены на кадастровый учет как два объекта незавершенного строительства. Первый пусковой комплекс - объект незавершенного строительства. Площадь: общая 11854,8 кв.м. Степень готовности объекта: 81%. Адрес (местоположение): г. Екатеринбург, ул. Цвиллинга, 1,кадастровый номер: 66:41:0402030:37. Второй пусковой комплекс - объект незавершенного строительства. Площадь 11035,1 кв.м. Степень готовности объекта: 33%. Адрес (местоположение): г. Екатеринбург, ул. Цвиллинга, 1. Кадастровый номер: 66:41:0402030:38.

Согласно разрешению 29.01.2018 в эксплуатацию введен 1 пусковой комплекс - цокольный этаж здания с подземным паркингом, 10-тиэтажный блок офисно-выставочных помещений в осях 1-10 (блок А) (N 1 по ГП) (N RU 66302000-5075-2015), на основании разрешения от 24.12.2018 - 2 пусковой комплекс - 8-этажный блок выставочных помещений в осях 10-21 (блоки Б и В) (N RU 66302000-1410-2018).

Поскольку второй пусковой комплекс расположен на цокольном этаже здания с подземным паркингом и неразрывно связан как с ним, так и с 10-этажным блоком офисно-выставочных помещений в осях 1-10 (блок А)) он включается в состав всего здания офисно-выставочного комплекса с подземным паркингом с кадастровым номером 66:41:0402030:41 и площадь здания увеличивается с 11854,8 кв.м до 23 157,7 кв.м.

При этом судом учтено, что проектной документацией предусмотрено, что пожарная система является единой для всего здания и оборудование управления системы пожарной сигнализации располагается во втором пусковом комплексе (Блок Б). Комплекс работ по монтажу пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией, автоматики дымоудаления был завершен в ноябре 2018 г., что подтверждается актом выполненных работ от 30.11.2018.

Тот факт, что эксплуатация здания возведенного здания началась после ввода в эксплуатацию первого пускового комплекса материалами дела не подтвержден. Следовательно, судом первой инстанции правильно приняты доводы ответчика о том, что эксплуатация всего здания в целом и отдельно первого пускового комплекса с учетом единой системы пожаротушения стала возможной не ранее декабря 2018 года; указанное также подтверждается доводами, изложенными в отзыве на апелляционную жалобу и пояснениями ответчика в судебном заседании, в частности, по причине того, что 2 пассажирских лифта находятся на площадке между Блоком А и Б, вход находится в Блоке Б, поэтому воспользоваться лифтом можно было только после сдачи в эксплуатацию Блока Б; 2 грузовых лифта расположены в Блоке Б, кроме того, комплекс монтажных и пусконаладочных работ лифтов был завершен в ноябре, декабре 2018 г., эскалаторы располагаются в Блоке Б, центральный вход в здание располагается в блоке Б, следовательно, для прохода с одного этажа на другой этаж в Блоке А можно было использовать только лестницу, которая соединяет блок А и Б.

Таким образом, эксплуатация здания (первого и второго комплекса) начала осуществляться после сдачи второго пускового комплекса в декабре 2018 года. Иного истцом не доказано (ст. 65 АПК РФ).

С учетом изложенного ввод объекта в эксплуатацию одного из объектов, входящих в единый комплекс, при том, что второй объект не построен, не свидетельствует о безусловной возможности его эксплуатации в качестве офисно-выставочного комплекса.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что безопасная эксплуатация объекта, в том числе первого пускового комплекса, с учетом обстоятельств данного дела, подтвержденных проектной документацией, действительно не могла осуществляться без монтажа системы пожаротушения и оповещения, которая монтировалась в ноябре 2018 г., к моменту ввода второго пускового комплекса.

Сам по себе факт ввода в эксплуатацию объекта разными пусковыми комплексами при доказанности невозможности фактической безопасной эксплуатации его до момента ввода второго комплекса не имеет в данном случае определяющего значения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что в период с июля по декабрь 2018 года арендная плата подлежит начислению исходя из ставки арендной платы 1,5 для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования "для строительства объектов".

Как видно из материалов дела, ответчик уплачивал арендные платежи по договору за период с 09.02.2018 по 07.02.2019 в размере 1 894 473 руб. 65 коп., следовательно, за данный период на стороне ответчика задолженности по спорному договору не имеется. Переплата составила 124 924 руб. 61 коп. и правомерно засчитана судом в счет уплаты неустойки в размере 19 528 руб. 75 коп.

Соответствующие доводы жалобы об обратном подлежат отклонению на основании вышеизложенного.

В силу указанных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам и неустойке по договору аренды в спорный период, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, по существу заявленных требований, аналогичны доводам истца в первой инстанции и сводятся к переоценке обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 АПК РФ основаниями для отмены (изменения) судебного акта, апелляционным судом не установлено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 марта 2021 года по делу N А60-56578/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

В. В. Семенов Э. А. Ушакова