Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2021 г. N Ф09-6298/21 по делу N А07-4784/2020

Екатеринбург

11 октября 2021 г.

Дело N А07-4784/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2021 по делу N А07-4784/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 30.09.2021 приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - общество "Гранд") - Валиулин М.С. (доверенность от 20.02.2020).

В судебном заседании 30.09.2021 объявлен перерыв до 05.10.2021 до 11 ч 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено 05.10.2021 в том же составе суда в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Общество "Гранд" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РТ-Инвест" (далее - общество "РТ-Инвест") об обязании передать по акту приема-передачи нежилые помещения N 12, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 37, 38, 39, 40, расположенные на 3 этаже (лит. А) здания по адресу: г. Уфа, проспект Октября, дом 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145; об обязании обеспечить возможность технической эксплуатации этих помещений путем предоставления к ним доступа, обеспечения помещений коммунальными услугами.

В дополнении к исковому заявлению истец просил обязать общество "РТ-Инвест" передать обществу "Гранд" по акту приема-передачи нежилое помещение (бильярдный клуб) N 24 общей площадью 927 кв. м на 3 (третьем) этаже здания по адресу город Уфа, пр-кт Октября, д. 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145; обязать ответчика обеспечить возможность технической эксплуатации нежилого помещения (бильярдный клуб) N 24 общей площадью 927 кв. м, расположенного на 3 (третьем) этаже здания по адресу город Уфа, пр-кт Октября, д. 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145 путем предоставления доступа к нежилым помещениям, обеспечения нежилых помещений коммунальными услугами; взыскать с общества "РТ-Инвест" в пользу общества "Гранд" неустойку в размере 9 114 руб. 20 коп. за каждый день просрочки передачи нежилых помещений.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением суда от 20.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Гранд" просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Заявитель считает несостоятельными выводы судов о прекращении договорных отношений по договору аренды N 51 от 01.02.2020 в связи с уничтожением объекта аренды, указывает, что каких-либо доказательств, подтверждающих фактическое уничтожение объекта аренды ответчиком не представлено, акт об уничтожении объекта аренды в материалы дела не представлен, судебная экспертиза по факту уничтожения объекта аренды не назначалась. Заявитель также сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2017 по делу NА07-14459/17, которым договор аренды N 51 от 01.02.2020 признан заключенным, а также установлено, что в связи с произошедшим в здании моды "Европа" пожаром и невозможностью осуществления в нем коммерческой деятельности между обществом с ограниченной ответственностью "УК "Европейская" (далее - общество "УК "Европейская") и ООО "РН-Актив" 23.01.2011 подписан акт приостановки действия договора аренды N 51 от 01.02.2020 до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания центра моды и начала коммерческой деятельности арендатора, а также то, что в здании ведутся работы по капитальному ремонту и реконструкции. Заявитель отмечает, что изменение основных параметров предмета аренды произведено не было, изменение произошло вследствие смены арендодателем в новом техническом паспорте нумерации помещений и незначительном уменьшении их площади вследствие перепланировки, то есть остальные параметры объекта, позволяющие его индивидуализировать, остались без изменения. При этом истец как арендатор, согласен получить спорные помещения в измененном виде. Заявитель считает, что последующая ссылка арендодателя на незаключенность акта от 23.01.2001, которым стороны согласовали фактическую приостановку действия договора аренды, в связи с отсутствие его государственной регистрации, является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом начала коммерческой деятельности арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу общество "РТ-Инвест" просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.02.2010 между обществом "Гранд" (арендатор) и обществом "УК "Европейская", действующим на основании агентских договоров N А1-12/09 от 01.12.2009 и N А2-12/09 от 01.12.2009, заключен договор аренды от 01.02.2010 N 51, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты, расположенные по адресу: 450054, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2 нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит.А) N 12,22, 23,24,25, 26, 27,28, 29, 30,31, 32, 37, 38, 39,40 для размещения бильярдного клуба "Гранд", магазина-салона "Мир Бильярда" и административного офиса (далее помещение). Общая площадь помещения составляет 941,8 кв. м.

Помещения обозначены на поэтажном плане технического паспорта, инвентарный номер 3, изготовленного филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Башкортостан по состоянию на 05.07.2010, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2 к договору).

Помещение передано арендатору 01.02.2010 согласно акту приема-передачи (приложение N 1 к договору).

Пунктом 4.1 договора аренды установлен срок действия договора 10 лет с 01.03.2010 по 01.03.2020.

Договор аренды зарегистрирован 14.06.2011.

В здании Центр моды "Европа", расположенном по адресу: 450054, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2, 22.01.2011 произошел пожар, приведший к обрушению перекрытий отдельных помещений.

Между обществом "УК "Европейская" и обществом "Гранд" в качестве приложения к договору 23.01.2011 подписан акт приостановки его действия.

Согласно акту от 23.01.2011 стороны приняли решение приостановить действие договора аренды с 23.01.2011 до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания Центра Моды "Европа" и начала коммерческой деятельности арендатора.

Исковые требования мотивированы тем, что здание по адресу: 450054, РБ, г. Уфа, пр. Октября, д. 67/2 введено в эксплуатацию в 2019 году, в связи с чем приостановка действия договора аренды по акту от 23.01.2011 прекратилась.

В настоящее время собственником здания является общество "РТ-Инвест" согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 25.11.2019 - даты государственной регистрации права.

Истец обратился к ответчику с досудебной претензией о передаче помещения и возобновлении договора аренды. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Ссылаясь на указанные обязательства, общество "Гранд" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции указал, что отсутствие государственной регистрации акта о приостановке действия договора аренды влечет его незаключенность по отношению к обществу "РТ - Инвест", поскольку последний является третьим лицом, приобретшим здание после подписания акта о приостановке действия договора. Кроме того, с учетом того, что в связи с произошедшим пожаром новым проектом предусмотрено размещение бильярдного клуба для проведения досуга посетителей без предоставления иных видов услуг (торговли сопутствующими товарами, складских и административных целях), также внесены изменения в технические характеристики плана нежилых помещений, изменена площадь спорных нежилых помещений, вновь построенный объект аренды не соответствует техническим характеристикам, указанным в договоре аренды N 51 от 01.02.2010, суд пришел к выводу о прекращении договорных отношений по договору N 51 от 01.02.2020 в связи с уничтожением объекта аренды.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, поддержал выводы суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения в силу следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи с этим договор аренды в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет свое действие при перемене собственника имущества.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 4.1 договора аренды от 01.02.2010 N 51 установлен срок действия договора 10 лет с 01.03.2010 по 01.03.2020.

В пункте 4.2 договора стороны согласовали, что за один месяц до окончания срока действия настоящего договора арендатор обязан в письменной форме предупредить арендодателя о расторжении договора по истечении срока его действия либо о намерении заключить договор аренды на новый срок. По истечении срока действия настоящего договора и заключении нового договора аренды на то же самое помещение стороны подписывают акт приема-передачи помещения от арендатора к арендодателю (акт сдачи помещения), а также новый акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору.

Согласно акту от 23.01.2011 стороны приняли решение приостановить действие договора аренды с 23.01.2011 до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания Центра Моды "Европа" и начала коммерческой деятельности арендатора.

Из материалов дела усматривается, что на момент принятия обжалуемого решения судом по настоящему делу срок действия договора аренды от 01.02.2010 N 51 истек.

Учитывая, что сведений о пролонгации договора аренды в материалах дела не имеется, из акта о приостановке договора от 23.01.2011 обратного не следует, следовательно, договорные отношения по договору аренды от 01.02.2010 N 51 прекращены, что исключает удовлетворение требований о передаче арендованного имущества.

Кроме того, пунктом 1.1 договора аренды определен его предмет. Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты, расположенные по адресу: 450054, Россия. Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2:

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит.А) N 31 общей площадью 531,6 кв. м, помещение N 29 общей площадью 142 кв. м, помещение N 28 общей площадью 11,4 кв. м, помещение N 30 общей площадью 12,2 кв. м, помещение N 27 общей площадью 33,6 кв. м, помещение N 32 общей площадью 33,5 кв. м, помещение N 24 общей площадью 27,2 кв. м, помещение N 25 общей площадью 13,5 кв. м, помещение N 26 общей площадью 11,3 кв. м, помещение N 37 общей площадью 45,6, помещение N 38 общей площадью 4,7 кв. м, помещение N 7 А07-4784/2020 39 общей площадью 5,8 кв. м, помещение N 40 общей площадью 3,6, для размещения Бильярдного Клуба "Гранд";

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит. А) N 22 общей площадью 45,1 кв. м, помещение N 23 общей площадью 7,5 кв. м, для размещения магазина-салона "Мир Бильярда";

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит. А) N 12 общей площадью 12,4 кв. м, для размещения административного офиса. Общая площадь помещения составляет 941,8 кв. м, а арендатор обязуется принять указанное помещение и оплачивать арендную плату, в размере и в порядке, предусмотренном настоящим договором. Изменение целевого использования допускается только с письменного согласия арендодателя.

В период с 2011 по 2017 годы застройщику ООО "РН-Актив" были выданы следующие разрешения на строительство: "Реконструкция с пристроем к трехэтажному зданию торгового комплекса и восстановительные работы здания Центра моды "Европа" по проспекту Октября, 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" от 27.05.2015 со сроком действия до 27.05.2020; "Пристрой к трехэтажному зданию торгового комплекса по проспекту Октября, 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Второй пусковой комплекс. Подземная автостоянка литер З" от 27.05.2016 со сроком дейстьвия до 27.07.2017.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций установили, что в связи с произошедшим пожаром 22.01.2011 новым проектом предусмотрено размещение бильярдного клуба для проведения досуга посетителей без предоставления иных видов услуг (торговли сопутствующими товарами, складских и административных целях) (стр. 73 проектной документации том 3 Архитектурные решения 01 -06-12-АР.1 Реконструкция и восстановительные работы здания "Центр моды "Европа" по проспекту Октября 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан).

Также внесены изменения в технические характеристики плана нежилых помещений, изменена площадь спорных нежилых помещений, вновь построенный объект аренды не соответствует техническим характеристикам, указанным в договоре аренды N 51 от 01.02.2010.

Согласно Техническому плану площадь Бильярдного клуба 927 кв. м - помещение N 24, границы помещения бильярдного клуба пом. N 24 общей площадью 927 кв. м не соответствуют границам помещений NN 12 (12,4 кв. м), 22 (45,1 кв. м), 23 (7,5 кв. м), 24 (27,2 кв. м), 25 (13,5 кв. м), 26 (11,3 кв. м), 27 (48,9 кв. м), 28 (11,4 кв. м), 29 (143 кв. м), 30 (12,2 кв. м), 31 (579,2 кв. м), 32 (44,9 кв. м), указанным в договоре аренды, как и общая площадь 957 кв. м).

Суд кассационной инстанции соглашается с позицией судов первой и апелляционной инстанций о том, что указанные обстоятельства подтверждают видоизменение объекта аренды и потерю индивидуально-определенных качеств, изначально присущих объекту.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, в части направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2021 по делу и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.С. Полуяктов

Судьи

А.А. Столяров В.А. Купреенков