Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2021 г. N 18АП-4732/21 по делу N А07-4784/2020

г. Челябинск

18 мая 2021 г.

Дело N А07-4784/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Карпачевой М.И., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2021 по делу N А07-4784/2020.

Общество с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - ООО "Гранд", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РТ-Инвест" (далее - ООО "РТ-Инвест", ответчик) об обязании передать по акту приема-передачи нежилые помещения N 12, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 37, 38, 39, 40, расположенные на 3 этаже (лит.А) здания по адресу : г.Уфа, проспект Октября, дом 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145; об обязании обеспечить возможность технической эксплуатации этих помещений путем предоставления к ним доступа, обеспечения помещений коммунальными услугами (л.д. 4-12).

В дополнении к исковому заявлению истец просил обязать ООО "РТ-Инвест" передать ООО "Гранд" по акту приема-передачи нежилое помещение (бильярдный клуб) N 24 общей площадью 927 кв. м на 3 (третьем) этаже здания по адресу город Уфа, пр-кт Октября, д. 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145; обязать ответчика обеспечить возможность технической эксплуатации нежилого помещения (бильярдный клуб) N 24 общей площадью 927 кв. м, расположенного на 3 (третьем) этаже здания по адресу город Уфа, пр-кт Октября, д. 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145 путем предоставления доступа к нежилым помещениям, обеспечения нежилых помещений коммунальными услугами; взыскать с ООО "РТ-Инвест" в пользу ООО "Гранд" неустойку в размере 9 114 руб. 20 коп. за каждый день просрочки передачи нежилых помещений.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2021 (резолютивная часть от 04.02.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 155-162).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Гранд" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Податель жалобы указывает, что ответчик стал стороной договора аренды от 01.02.2010 N 51 - арендодателем, а не третьим лицом, приобретшим здание после подписания акта о приостановке действия договора. Вывод суда об обратном противоречит пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, спорные помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 01.02.2010, а, следовательно, предмет аренды был полностью согласован сторонами. Последующее изменение (капитальный ремонт) предмета аренды ответчиком, произведенное без согласия арендатора, не свидетельствует об уничтожении предмета аренды, а указывает только на его изменение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2010 между ООО "Гранд" (арендатор) и ООО "Управляющая компания "Европейская", действующим на основании агентских договоров N А1-12/09 от 01.12.2009 и N А2-12/09 от 01.12.2009, был заключен договор аренды от 01.02.2010 N 51 (далее - договор; л.д. 13-20), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты, расположенные по адресу: 450054, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2 нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит.А) N 12,22, 23,24,25, 26, 27,28, 29, 30,31, 32, 37, 38, 39,40 для размещения бильярдного клуба "Гранд", магазина-салона "Мир Бильярда" и административного офиса (далее помещение). Общая площадь помещения составляет 941,8 кв. м.

Помещения обозначены на поэтажном плане технического паспорта, инвентарный номер 3, изготовленного филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Башкортостан по состоянию на 05.07.2010, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2 к договору).

Помещение передано арендатору 01.02.2010 согласно акту приема-передачи (приложение N 1 к договору).

Пунктом 4.1 договора аренды установлен срок действия договора 10 лет с 01.03.2010 по 01.03.2020.

Договор аренды зарегистрирован 14.06.2011.

22.01.2011 в здании "Центр моды "Европы", расположенном по адресу: 450054, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2 произошел пожар, приведший к обрушению перекрытий отдельных помещений.

22.01.2011 между ООО "Управляющая компания Европейская" и ООО "Гранд" в качестве приложения к договору подписан акт приостановки его действия.

Согласно акту от 23.01.2011 стороны приняли решение приостановить действие договора аренды с 23.01.2011 до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания Центра Моды "Европы" и начала коммерческой деятельности арендатора.

Исковые требования мотивированы тем, что здание по адресу: 450054, РБ, г. Уфа, пр. Октября, д. 67/2 введено в эксплуатацию в 2019 г., в связи с чем приостановка действия договора аренды по акту от 23.01.2011 прекратилась.

В настоящее время собственником здания является ООО "РТ-Инвест" согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 25.11.2019 - даты государственной регистрации права.

Истец обратился к ответчику с досудебной претензией о передаче помещения и возобновлении договора аренды. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Ссылаясь на указанные обязательства, ООО "Гранд" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции указал, что отсутствие государственной регистрации акта о приостановке действия договора аренды влечет его незаключенность по отношению к ООО "РТ -Инвест", поскольку последний является третьим лицом, приобретшим здание после подписания акта о приостановке действия договора.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В силу пункта 1 статьи 52 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

По смыслу указанных правовых норм, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 05.02.2013 N 11241/12, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность только в случаях, установленных законом.

По смыслу положений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет необходимости исполнения обязательств, принятых на себя сторонами такого соглашения.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом, в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано на то, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника; по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации); если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации; требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Таким образом, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что поскольку договор аренды от 01.02.2020 N 51 подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке, то и акт о приостановке действия договора аренды от 23.01.2011 тоже подлежал государственной регистрации.

Истец не представил в материалы дела доказательств обращения в государственный орган за такой регистрацией.

Суд обоснованно отметил, что для третьих лиц не зарегистрированный в установленном законом порядке акт о приостановке действия договора к договору аренды не создает прав и обязанностей, хотя сам договор в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет действие при перемене собственника имущества.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца об обязании передать нежилое помещение (бильярдный клуб) N 24 общей площадью 927 кв. м на 3 (третьем) этаже здания по адресу город Уфа, пр-кт Октября, д. 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145 и обеспечить возможность технической эксплуатации этого помещения.

Пунктом 1.1 договора определен его предмет.

Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты, расположенные по адресу: 450054, Россия. Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2:

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит.А) N 31 общей площадью 531,6 кв. м, помещение N 29 общей площадью 142 кв. м, помещение N 28 общей площадью 11,4 кв. м, помещение N 30 общей площадью 12,2 кв. м, помещение N 27 общей площадью 33,6 кв. м, помещение N 32 общей площадью 33,5 кв. м, помещение N 24 общей площадью 27,2 кв. м, помещение N 25 общей площадью 13,5 кв. м, помещение N 26 общей площадью 11,3 кв. м, помещение N 37 общей площадью 45,6, помещение N 38 общей площадью 4,7 кв. м, помещение N 39 общей площадью 5,8 кв. м, помещение N 40 общей площадью 3,6, для размещения Бильярдного Клуба "Гранд";

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит. А) N 22 общей площадью 45,1 кв. м, помещение N 23 общей площадью 7,5 кв. м, для размещения магазина-салона "Мир Бильярда";

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит. А) N 12 общей площадью 12,4 кв. м, для размещения административного офиса.

Общая площадь помещения составляет 941,8 кв. м, а арендатор обязуется принять указанное помещение и оплачивать арендную плату, в размере и в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В акте о приостановке действия договора аренды указано на помещения площадью 957 кв. м.

При этом в связи с произошедшим пожаром 22.01.2011 новым проектом предусмотрено размещение бильярдного клуба для проведения досуга посетителей без предоставления иных видов услуг (торговли сопутствующими товарами, складских и административных целях) (стр. 73 проектной документации том 3 Архитектурные решения 01-06-12-АР. 1 Реконструкция и восстановительные работы здания "Центр моды "Европа" по проспекту Октября 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан).

Также внесены изменения в технические характеристики плана нежилых помещений, изменена площадь спорных нежилых помещений, вновь построенный объект аренды не соответствует техническим характеристикам, указанным в договоре аренды от 01.02.2010 N 51.

Согласно Техническому плану площадь Бильярдного клуба 927 кв. м. - помещение N 24, границы помещения бильярдного клуба пом. N 24 общей площадью 927 кв. м не соответствуют границам помещений NN 12 (12,4 кв. м), 22 (45,1 кв. м), 23 (7,5 кв. м), 24 (27,2 кв. м), 25 (13,5 кв. м), 26 (11,3 кв. м), 27 (48,9 кв. м), 28 (11,4 кв. м), 29 (143 кв. м), 30 (12,2 кв. м), 31 (579,2 кв. м), 32 (44,9 кв. м), указанных в договоре аренды, как и общая площадь 957 кв. м) (т.2, л.д. 1-17).

Таким образом, договорные отношения по договору аренды от 01.02.2010 N 51 прекращены в связи с уничтожением объекта аренды.

Довод подателя жалобы о том, что изменение (капитальный ремонт) предмета аренды ответчиком, произведенное без согласия арендатора, не свидетельствует об уничтожении предмета аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку видоизменение объекта подразумевает собой потерю индивидуально-определенных качеств изначально присущих объекту.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения иска об обязании передать нежилые помещения площадью 927 кв. м, не подлежат удовлетворению и иные заявленные в иске требования.

Довод апеллянта, что ответчик стал стороной договора аренды от 01.02.2010 N 51 - арендодателем, а не третьим лицом, приобретшим здание после подписания акта о приостановке действия договора, отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

При подаче апелляционной жалобы ООО "Гранд" уплачено 3 000 руб. государственной пошлины по платежному поручению от 18.03.2021 N 10.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2021 по делу N А07-4784/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

М.И. Карпачева В.А. Томилина