Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2021 г. N Ф09-6753/21 по делу N А60-62127/2020

Екатеринбург

11 октября 2021 г.

Дело N А60-62127/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Фест-групп" (далее - общество "СЗ "Фест-групп"), индивидуального предпринимателя Власовой Ольги Аркадьевны (далее - предприниматель Власова О.А.), индивидуального предпринимателя Шварц Евгении Борисовны (далее - предприниматель Шварц Е.Б.) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021 по делу N А60-62127/2020 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - управление Росреестра) - Кузнецова С.И. (доверенность от 09.12.2019 N 08-22/1281);

министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (далее - министерство строительства) - Савинов М.В. (доверенность от 03.12.2020 N 31);

министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО, истец) - Дружинина О.М. (доверенность от 18.02.2021);

предпринимателя Шварц Е.Б. - Волкова И.Ю. (доверенность от 13.10.2016);

предпринимателя Власовой О.А. - Проняев П.А. (доверенность от 28.01.2021);

общества "СЗ "Фест-групп" - Бабиков П.С. (доверенность от 20.07.2020).

МУГИСО обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "СЗ "Фест-групп", предпринимателю Шварц Е.Б., министерству строительства о признании недействительным договора субаренды земельного участка от 27.12.2016 N 27/12-16 в части пункта 1.3 договора, признании недействительным разрешения на строительство от 26.10.2017 N RU66302000-798-2017.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра, предприниматель Власова О.А.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.03.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021 решение отменено, иск удовлетворен. Признан недействительным (ничтожным) договор от 27.12.2016 субаренды земельного участка, заключенный предпринимателем Власовой О.А. и обществом "СЗ "Фест-Групп" в части пункта 1.3. Признано недействительным разрешение на строительство от 26.10.2017 N RU 66302000-798-2017.

С вынесенным постановлением не согласились общество "СЗ "Фест-групп", предприниматель Шварц Е.Б., предприниматель Власова О.А., обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами. Заявители полагают, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просят обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Общество "СЗ "Фест-групп" утверждает, что МУГИСО должно было знать о начале исполнения договора субаренды в одну из указанных дат: в момент регистрации договора субаренды (16.01.2017); дату обращения ответчика к истцу с заявлением о согласовании использования соседнего земельного участка (07.02.2017); дату издания истцом приказа - 04.04.2017. Таким образом, общество полагает, что вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности является правильным, суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание совокупность доказательств ответчика, свидетельствующую об осведомленности МУГИСО о наличии договора субаренды.

Общество также полагает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции об изменении договором субаренды вида разрешенного использования земельного участка, поскольку градостроительным регламентом, установленным в составе "Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48, в редакции, действовавшей на момент возникновения отношений по предоставлению земельного участка с целью строительства, в отношении спорного земельного участка установлены несколько видов разрешенного использования, в том числе вид "многоквартирные дома этажностью 5 этажей и выше".

Предприниматель Шварц Е.Б. в кассационной жалобе считает, что строительство обществом "СЗ "Фест-групп" на спорном земельном участке осуществлялось открыто, информация о строительстве была размещена на сайте единой информационной системы жилищного строительства, однако нарушении условий договора аренды МУГИСО не заявлено, в связи с чем, заявитель приходит к выводу, что истцом избран неверный способ защиты права.

Заявитель утверждает, что поскольку договор субаренды прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе, следовательно, правовая экспертиза законности возведения многоквартирного дома с учетом режима разрешенного землепользования земельного участка уже ранее была проведена государственным регистратором, регистрационная запись никем не оспорена.

Предприниматель Шварц Е.Б. также считает необоснованными выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии пропуска срока исковой давности. По мнению заявителя, учитывая, что исполнение сделки началось 27.12.2016, а с настоящим иском в суд МУГИСО обратилось только 09.12.2020, то есть по истечению четырех лет с момента исполнения сделки, соответственно, срок исковой давности истцом пропущен.

Также предприниматель Шварц Е.Б. полагает, что разрешение на строительство не может быть признано недействительным в порядке применения последствий недействительности сделки.

Предприниматель Власова О.А. в кассационной жалобе считает, что договором вид разрешенного использования сторонами не изменялся, поскольку из пунктов 1.1 и 1.3 договора следует, что использование земельного участка осуществляется с соблюдением действующего законодательства с учетом содержания договора аренды. Заявитель считает, что оспариваемый истцом пункт договора не затрагивает права и интересы истца, поскольку спорный пункт регулирует отношения только между арендатором и субарендатором, срок исковой давности истцом пропущен.

В кассационной жалобе предприниматель Власова О.А. со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) приводит довод о том, что на момент обращения с иском в суд у МУГИСО отсутствовали полномочия пользования, владения и распоряжения земельным участком, полагает недоказанным факт нарушения прав истца, публичных интересов.

По мнению предпринимателя Власовой О.А. признание пункта 1.3 договора недействительным не влечет безусловно отмены разрешения на строительство, так как основанием для принятия решения о выдаче разрешения на строительство явился комплекс документов, включая правила землепользования и застройки, градостроительный план земельного участка, действия и решения самого МУГИСО.

В отзывах на кассационные жалобы МУГИСО, управление Росреестра против доводов заявителей возражают, указывают на законность и обоснованность принятого судом апелляционной инстанции судебного акта.

Министерство строительства в отзыве на кассационные жалобы поддержало доводы заявителей, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Приложенные к кассационной жалобе предпринимателя Шварц Е.Б. дополнительные документы (копия обращения общества "СЗ "Фест-групп" в МУГИСО от 15.08.2017, копия обращения общества "СЗ "Фест-групп" в МУГИСО, копия обращения предпринимателя Власовой О.А. в МУГИСО от 15.06.2017, копия обращения Власовой О.А. от 13.06.2017, распечатка с портала Госуслуг) судом округа не принимаются, поскольку в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ, сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда округа, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций, при этом возвращению заявителю на бумажном носителе не подлежат, так как представлены в суд в электронном виде посредством системы "Мой арбитр".

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и Региональной общественной организацией "Уральский детско-юношеский центр "Патриот" (арендатор) заключен договор аренды от 27.06.2006 N 5-1259, по условиям которого объектом аренды является земельный участок площадью 6190 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 67, кадастровый номер земельного участка 66:41:0502507:0031 (пункты 2.1.1., 2.1.2, 2.1.4. договора).

Согласно пункту 2.1.5 договора аренды земельный участок предоставляется под существующие здания центра (лит. А, Б), проектирование и строительство спортивно-оздоровительного комплекса с гостиницей, хозблоком и подземной автостоянкой.

Срок действия договора установлен с 19.10.2005 по 18.10.2020 (пункт 6.1 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

В дальнейшем Региональной общественной организацией "Уральский детско-юношеский центр "Патриот" права и обязанности арендатора по договору уступлены.

С 12.07.2016 арендатором земельного участка являлась предприниматель Власова О.А. на основании договора уступки прав (требования). С 30.05.2019 арендатором земельного участка является предприниматель Шварц Е.Б. на основании договора уступки прав (требования).

Между предпринимателем Власовой О.А. и обществом "СЗ "Фест-Групп" заключен договор субаренды земельного участка от 27.12.2016 N 27/12-16, в соответствии с условиями которого арендатор передает в субаренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0502507:0031 для строительства объекта капитального строительства "Жилого комплекса с подземной автомобильной парковкой" (пункты 1.1., 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1. договора (в редакции дополнительного соглашения к нему от 05.03.2018) договор действует до окончания строительства объекта, и ввода его в эксплуатацию.

Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области обществу "СЗ "Фест-Групп" 26.10.2017 выдано разрешение на строительство N RU66302000-798-2017 со сроком действия до 26.10.2021.

Полагая, что договор субаренды в части пункта 1.3 является недействительным (ничтожным), поскольку договором аренды предусмотрено предоставление участка в пользование под существующие здания центра (литер А, литер Б), проектирование и строительство спортивно-оздоровительного комплекса с гостиницей, хозблоком и подземной автостоянкой, арендатор участка не имеет прав на изменение разрешенного использования участка, а также указывая, что разрешение на строительство жилого комплекса на земельном участке противоречит закону и нарушает права собственника участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности. Также суд в обжалуемом решении указал, что истец не раскрыл, в чем выразилось нарушение его прав, и каким образом судебный акт по делу восстановит его права.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Положениями действующей редакции главы V.1 ЗК РФ также предусматривается процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно статье 195 ГК РФ, судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела усматривается и судами установлено, что спорный земельный участок предоставлен первоначальному арендатору по договору аренды от 27.06.2006 N 5-1259 под существующие здания центра (лит. А, Б), проектирование и строительство спортивно-оздоровительного комплекса с гостиницей, хозблоком и подземной автостоянкой.

Также из материалов дела следует, что арендатором земельного участка предпринимателем Власовой О.А. и обществом "СЗ "Фест-Групп" заключен договор субаренды земельного участка от 27.12.2016 N 27/12-16, в соответствии с условиями которого арендатор передает в субаренду спорный земельный участок для строительства объекта капитального строительства "Жилого комплекса с подземной автомобильной парковкой" (пункты 1.1., 1.3 договора) на срок до окончания строительства объекта, и ввода его в эксплуатацию (пункт 2.1. договора в редакции дополнительного соглашения к нему от 05.03.2018).

Между тем в договор аренды земельного участка от 27.06.2006 его сторонами изменения относительно вида разрешенного использования не внесены.

Суд апелляционной инстанции, установив, что для целей жилищного строительства спорный земельный участок в аренду в установленном на момент заключения договора от 27.06.2006 порядке не предоставлялся, органом, уполномоченным на предоставление земельного участка, решение об изменении разрешенного использования участка не принято, процедура предоставления участка в целях жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством не соблюдена, пришел к обоснованному выводу, что договор субаренды от 27.12.2016 N 27/12-16 заключен в обход предусмотренной законом процедуры предоставления участка в целях жилищного строительства на торгах, нарушает публичные интересы, в связи с чем правомерно отменил решение суда первой инстанции как основанное на неправильном применении норм материального права, удовлетворил требования истца, признал договор субаренды в части указанного в нем вида разрешенного использования спорного земельного участка (пункт 1.3) недействительным.

Выводы апелляционного суда соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, согласно которой основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду; арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Разрешение на строительство от 26.10.2017 N RU 66302000-798-2017 также правомерно признано судом недействительным как не соответствующее закону и нарушающее права собственника земельного участка, поскольку оснований для выдачи указанного разрешения у министерства строительства не имелось.

Судом апелляционной инстанции верно отклонен довод ответчиков о том, что жилищное строительство на земельном участке соответствует его градостроительному регламенту, как несостоятельный, противоречащий положениям статьи 615 ГК РФ, главе V.1 ЗК РФ, подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 2 статьи 7, статье 85 ЗК РФ, пункту 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ.

Суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности истцом пропущен, поскольку ответчиками не опровергнуты доводы истца о том, что о нарушении прав истец узнал при рассмотрении Арбитражным судом Свердловской области дела N А60-54577/2019.

Суд признал недостоверным доказательством копию обращения общества "СЗ "Фест-Групп" без номера и даты в МУГИСО о согласовании возможности благоустройства земельных участков, поскольку в установленном порядке копия обращения не заверена. Из указанного обращения также с очевидностью не следует, что в договоре субаренды его сторонами изменено разрешенное использование земельного участка. Кроме того, суд принял во внимание объяснения истца в соответствии с которыми, карточкой системы электронного документооборота подтверждено, что договор субаренды земельного участка к обращению приложен не был.

Суд апелляционной инстанции также верно указал, что издание МУГИСО приказа от 04.04.2017 о разрешении на использование земель по ул. Прониной в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0502507:32 для размещения проезда и подъездной дороги само по себе не свидетельствует о том, что в указанный момент истец знал или должен был знать об изменении арендатором разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0502507:31, и о том, каким лицом либо лицами осуществлены соответствующие действия.

Делая вывод о том, что запрос министерства строительства от 21.08.2017 о возможности выдачи разрешения на строительство комплекса многоквартирных домов на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0502507:31, направленный в МУГИСО, также не подтверждает того обстоятельства, что с момента получения запроса истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о лице, допустившем его нарушение, суд исходил из того, что спорный договор субаренды от 27.12.2016 N 27/12-16 к названному запросу не приложен.

Доказательств направления истцу разрешения на строительство N RU 66302000-798-2017 после его выдачи в деле не имеется, ввиду чего срок на его оспаривание в судебном порядке заявителем также не пропущен.

Довод предпринимателя Шварц Е.Б. о том, что разрешение на строительство признано недействительным в порядке применения последствий недействительности сделки противоречит содержанию обжалуемого судебного акта. Ссылка предпринимателя Шварц Е.Б. на часть 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судом округа отклоняется, поскольку указанная норма права в силу статьи 1 КАС РФ не применима в арбитражном судопроизводстве.

Довод предпринимателя Власовой О.А. о недоказанности нарушения спорным договором субаренды публичных интересов и прав истца судом кассационной инстанции отклоняется. Арендатор и субарендатор, по сути, заключили договор субаренды, изменив вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды, в обход установленных законом на момент заключения договора аренды публичных процедур, в том числе процедуры торгов и извещения неопределенного круга лиц о целях предоставления.

Истец, осуществляющий полномочия собственника в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, обоснованно обратился в арбитражный суд с настоящим иском, имеющим цель восстановления прав собственника в отношении использования земельного участка.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, основаны на неправильном толковании норм права без учета сформированной практики их применения, в части направлены на переоценку доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 3 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021 по делу N А60-62127/2020 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Фест-групп", индивидуального предпринимателя Власовой Ольги Аркадьевны, индивидуального предпринимателя Шварц Евгении Борисовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

Н.Г. Беляева Т.В. Сулейменова