Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 ноября 2021 г. N Ф09-8037/21 по делу N А60-3725/2021

Екатеринбург

10 ноября 2021 г.

Дело N А60-3725/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Полуяктова А. С., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Ваш дом" (далее - общество "Корпорация "Ваш дом", общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2021 по делу N А60-3725/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Корпорация "Ваш дом" - Баранова Р.А. (доверенность от 06.04.2020 N 005);

Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) - Истратова О.А. (доверенность от 21.10.2021 N 521/05/01-14/0111).

Общество "Корпорация "Ваш дом" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о возложении на Администрацию обязанности произвести перерасчет арендой платы по договору аренды N 4-1155 от 18.09.2008 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0403015:92, исключив из расчета арендной платы с 30.06.2020 арендную плату за часть земельного участка площадью 3 981,68 кв.м, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с обжалуемыми судебными актами, общество "Корпорация "Ваш дом" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению кассатора, судами применен закон, не подлежащий применению, а именно: статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает неверным вывод судов о том, что жилые дома являются главной вещью, в то время как остальные объекты в составе комплекса, в том числе и гаражи, являются принадлежностями, предназначены для обслуживания главной вещи. По мнению заявителя, гараж имеет самостоятельное назначение и является самостоятельным объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию и поставленным на кадастровый учет. Указал, что истцу предоставлен в аренду земельный участок под строительство многоквартирного дома, а не отдельных частей многоквартирного дома, благоустройства, в связи с чем положения статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к правоотношениям сторон по настоящему делу. По мнению истца, судами не учтено, что часть арендованного земельного участка площадью 3 981, 68 кв.м. является общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах жилого комплекса, поскольку на указанной части земельного участка расположены объекты (элементы) благоустройства, предназначенные и фактически используемые с 30.06.2020 собственниками помещений в многоквартирных домах жилого комплекса. Податель жалобы считает ошибочным вывод судов о том, что основанием для уменьшения площади земельного участка, на котором продолжается строительство, является факт ввода в эксплуатацию именно многоквартирного дома, а не иного объекта. По мнению истца, действующее законодательство не связывает момент возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок (часть земельного участка) именно с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Ссылается на то, что суд не оценил доказательства и доводы истца о том, что до ввода в эксплуатацию подземного гаража-стоянки (1 этап строительства) на арендованном земельном участке уже были введены в эксплуатацию девять секций многоквартирных домов, право собственности на помещения, в которых зарегистрированы за жильцами жилого комплекса; после ввода в эксплуатацию подземного гаража-стоянки (с 30.06.2020) у истца сохранилось право аренды земельного участка только в части, необходимой для продолжения строительства жилого комплекса. Указывает, что подземный гараж-стоянка введен в эксплуатацию 30.06.2020, следовательно, с указанной даты расчет арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости за участок площадью 28 705,75 кв. м не может считаться правильным.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом "Корпорация "Ваш Дом" (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 41155 от 18.09.2008, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 66:41:0403015:92 площадью 61250 кв.м, имеющий местоположение в городе Екатеринбурге в квартале улиц Ясной-Шаумяна-Волгоградской-Громова, в пределах границ, указанных в Плане земельного участка, категории земель - земли населенных пунктов для строительства жилого комплекса с нежилыми встроено-пристроенными помещениями и подземного гаража с благоустройством жилого и спортивно-культурного комплекса сроком на восемь лет за плату.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации 66-66-01/026/2009-665 от 25.03.2009).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи участка от 18.09.2008.

Согласно пункту 2.2.1 договора, размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).

При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами. В случае проведения перерасчета арендной платы Арендатор обязан оплачивать арендную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления.

Как указывал истец, по мере поэтапного ввода в эксплуатацию многоквартирных домов (секций) на земельном участке (секции N N 1В, 1Б, ЗА, ЗБ, ЗВ, 5А, 5Б, 5В, 5Г по ГП) и регистрации права собственности на помещения в указанных домах, арендодатель на основании соответствующих обращений арендатора производил перерасчет арендной платы по договору, исключая из площади участка части участков, необходимых для эксплуатации вновь возведенных многоквартирных домов (секций).

При этом площадь исключаемых частей участка определялась арендодателем математически по формуле: S уч. (для построенного объекта) = S факт, построенного объекта / 8 общая (строящихся объектов + построенного объекта) х S уч. (для строящихся объектов + построенной секции).

Данная формула ранее была предложена самим арендодателем и учтена Арбитражным судом Свердловской области в рамках рассмотрения дела N А60-55917/2015 при расчете части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирных домов (секций) 1В, 1Б, 3А, 3Б, ЗВ, построенных в границах земельного участка.

После ввода в эксплуатацию секций N 5В, 5Г площадь участка, используемая арендатором и необходимая для продолжения строительства жилого комплекса, а именно: секций N 5Д, 5Е, 6А, 6Б, 6В, 6Г, 1А, подземного гаража-стоянки N 7АБ/1 - 1 этап строительства, N 7АБ/2 - 2 этап строительства, составила 28 705,75 кв.м., что подтверждается расчетом арендной платы на 2020 года, письмом арендодателя от 15.04.2020 N 23.5-01/001/783.

Разрешением от 30.06.2020 N RU 66302000-1514-2019 на арендуемом участке введен в эксплуатацию очередной объект капитального строительства в составе жилого комплекса - подземный гараж-стоянка (N 7АБ/1 по ПЗУ) - 1 этап строительства.

На кровле подземного гаража-стоянки расположена дворовая территория жилого комплекса с элементами благоустройства и детскими площадками.

Ссылаясь на то, что с момента ввода подземного гаража в эксплуатацию арендатор пользуется только той частью земельного участка, которая необходима для продолжения строительства оставшейся части жилого комплекса, истец письмом от 13.07.2020 N 482 обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы по договору аренды, исключив с 30.06.2020 из расчета арендной платы площадь части земельного участка, занятого дворовой территорией с элементами благоустройства, расположенной на кровле подземного гаража.

Согласно расчету арендатора, выполненному в соответствии с применяемой формулой, площадь такой части земельного участка составила 3 981,68 кв.м.

Ответчик письмом от 13.08.2020 N 23.5-01/001/1778 отказал в перерасчете арендной платы, указав на отсутствие оснований для перерасчета.

Истец направил ответчику повторное письмо от 03.09.2020 N 647, в котором указал, что на всей кровле подземного гаража, построенного в границах участка, расположен двор жилого комплекса с элементами благоустройства и детскими площадками, в связи с чем часть участка, занятая дворовой территорией, а также элементы благоустройства и детская площадка, расположенные на этой части, в силу закона принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах жилого комплекса.

Ответчик повторно отказал в перерасчете арендной платы, что явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды не установили оснований для перерасчета арендных платежей в связи с вводом в эксплуатацию гаража.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.05.2020) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Из указанных положений следует, что объекты недвижимого имущества, входящие в состав многоквартирного дома, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, должны быть предназначены для обслуживания, эксплуатации многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию.

Как верно указали суды, основанием для уменьшения площади земельного участка, на котором продолжается строительство многоквартирных домов, является факт ввода в эксплуатацию именно многоквартирного дома, а не иного объекта.

Поскольку предметом договора аренды земельного участка N 4-1155 от 18.09.2008 является единый земельный участок площадью 61 250 кв.м., предоставленный арендатору для строительства жилого комплекса с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями и подземного гаража с благоустройством жилого и спортивно-культурного комплекса, суды обоснованно установили, что все объекты инфраструктуры, возводимые на этом участке, являются объектами, обслуживающими жилой комплекс.

Учитывая, что строительство гаражей запроектировано таким образом, чтобы данные объекты не только обслуживали интересы жильцов комплекса, но и не создавали препятствий и помех для использования жилых помещений в силу наличия значительного количества транспортных средств, чтобы было возможным расположение детских площадок, зон отдыха, принимая во внимание, что строительство гаражей направлено на создание комфортной среды жизнедеятельности жильцов, в том числе, в малогабаритных группах, вывод судов о том, что жилые дома в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации являются главной вещью, а все остальные объекты в составе комплекса, в том числе гаражи, должны быть отнесены к принадлежностям, которые предназначены для обслуживания главной вещи и следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное, является верным.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды N 4-1155 от 18.09.2008, установив, что в настоящем деле рассматриваются отношения, связанные с определением условий землепользования на стадии строительства жилого комплекса с элементами обслуживающей инфраструктуры и до ввода этого комплекса в эксплуатацию, исходя из того, что истцу предоставлен в аренду земельный участок под строительство многоквартирного дома в целом, а не отдельных частей многоквартирного дома, благоустройства, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для перерасчета арендных платежей в связи с вводом в эксплуатацию гаража.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судами отказано правомерно.

Довод кассатора о том, что ответчиком в нарушение пункта 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" неправильно начисляется арендная плата в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка исходя из площади участка 28 705,75 кв.м., тогда как гараж введен в эксплуатацию 30.06.2020, в связи с чем такой порядок начисления арендных платежей является неправильным, судом округа отклоняется как ошибочный, поскольку судами установлено и из материалов дела видно, что земельный участок предоставлен в аренду под строительство многоквартирного дома в целом, а не отдельных его частей.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2021 по делу N А60-3725/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Ваш дом" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

А.С. Полуяктов С.В. Лазарев