Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2022 г. N Ф09-9885/21 по делу N А60-11924/2021

Екатеринбург

17 января 2022 г.

Дело N А60-11924/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Лазарева С.В., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Котова Сергея Адольфовича (далее - предприниматель, истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021 по делу N А60-11924/2021 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя - Галяутдинов А.С. (доверенность от 16.11.2021).

От Администрации Верхнесалдинского городского округа (далее - администрация, ответчик) поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации об обязании заключить договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2021 исковые требования удовлетворены. Суд обязал администрацию заключить с предпринимателем договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 без проведения торгов.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Заявитель жалобы указывает на то, что земельный участок не предоставлялся предпринимателю для целей завершения строительства, так как на нем отсутствовал объект недвижимого строительства. Предприниматель полагает, что суд необоснованно не применил к спорным правоотношениям подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, так как администрация в установленный срок не обратилась с требованием об изъятии объекта.

При рассмотрении спора судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:08:0802010:0659, находящийся севернее корпуса N 3 жилого дома N 1 по ул. Спортивная в г. Верхняя Салда Свердловской области, по договору от 16.04.2007 N 925, заключенному между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Август", передан в аренду для строительства торгово-рыночного комплекса на срок с 13.04.2007 по 13.04.2012.

Дополнительным соглашением от 06.04.2012 N 1 срок аренды изменен с 13.07.2007 до 13.04.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 66:08:0802010:0659 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 66:08:08021010:823 и 66:08:0802010:824, в связи с чем 22.11.2013 между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды.

Дополнительным соглашением от 19.05.2014 N 3 срок аренды изменен, установлен с 13.07.2007 до 13.04.2016.

Договор аренды от 16.04.2007 N 925 расторгнут 22.12.2014, с арендатором заключены новые договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:08021010:823 и 66:08:0802010:824 с указанием срока аренды с 13.03.2007 до 13.04.2016.

По договору об уступке прав (требования) от 26.02.2015 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы предпринимателю с уведомлением арендодателя.

Предпринимателю 11.12.2016 выдано разрешение на строительство N 66-363000-56-216 торгово-рыночного комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 со сроком действия до 11.12.2017. Срок действия разрешения продлен до 31.12.2020.

Комитетом по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа издано распоряжение от 15.03.2017 N 212 о предоставлении предпринимателю земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства. Между комитетом по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа и предпринимателем Котовым С.А. заключен договор от 15.03.2017 N 2118 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 с разрешенным использованием - для строительства торгово-рыночного комплекса, на срок с 15.03.2017 по 15.03.2020.

На государственный кадастровый учет 05.02.2020 поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:08:0802010:1522 степенью готовности 74 % с указанием на расположение объекта на земельном участке с кадастровым номером 66:08:0802010:823, а также проведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на данный объект незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что 15.10.2020, 24.11.2020 истец обращался к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824, увеличении срока действия ранее заключенного договора аренды от 15.03.2017 на 3 года.

Ответчик письмами от 11.11.2020, от 23.12.2020 уведомил истца об отказе в заключении договора аренды земельных участков, соглашения об изменении срока действия договора.

Полагая, что после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения нового договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия ранее заключенного договора истек ранее возникновения у предпринимателя права собственности на указанный объект. Кроме того, Комитет в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявил требование в суд об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, следовательно, нарушил права предпринимателя на оформление прав на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства степенью готовности 74%, способствуя тем самым правовой неопределенности в статусе как объекта недвижимости, так и земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Предприниматель обратился в суд первой инстанции с требованием обязать администрацию заключить договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 без проведения торгов для завершения строительства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в редакции Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Приведенная правовая позиция содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, предоставление земельного участка с кадастровым номером 66:08:0802010:0659, из которого впоследствии образованы участки с кадастровыми номерами 66:08:08021010:823 и 66:08:0802010:824, для целей строительства осуществлено в 2007 году, при этом по соглашению сторон срок аренды участка дважды продлевался и был определен с 13.03.2007 до 13.04.2016.

После выдачи истцу 11.12.2016 разрешения на строительство торгово-рыночного комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 между истцом и ответчиком заключен договор от 15.03.2017N 2118 аренды указанных земельных участков с разрешенным использованием, согласно Единому государственному реестру недвижимости, для строительства торгово-рыночного комплекса, на срок с 15.03.2017 по 15.03.2020.

Право собственности истца на незавершенный строительством объект степенью готовности 74 % зарегистрировано в ЕГРН 05.02.2020, что подтверждено выписками из ЕГРН, в том числе приложенными к заявлению истца о предоставлении в аренду земельного участка.

Согласно распоряжению комитета по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа от 15.03.2017 N 212 участки подлежат предоставлению истцу в аренду сроком на 3 года для завершения строительства.

Установив, что земельные участки с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 предоставлены истцу после 01.03.2015 без торгов на три года однократно для завершения строительства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды для аналогичных целей.

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований является правомерным.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок не предоставлялся предпринимателю для целей завершения строительства, судом кассационной инстанции отклоняется. Указанный довод противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, из которых прямо следует, что договор аренды заключен после 01 марта 2015 года без проведения торгов для целей завершения строительства.

Вопреки указанному доводу заявителя кассационной жалобы заключение договора в 2017 году без проведения торгов для строительства, а не для его завершения, свидетельствовало бы о его несоответствии требованиям земельного законодательства.

Судом округа также отклоняется довод предпринимателя о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно не применил к спорным правоотношениям подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, так как администрация в установленный срок не обратилась с требованием об изъятии объекта. Указанный довод основан на неправильном толковании норм материального права.

Суд апелляционной инстанции верно указал на то, что само по себе отсутствие требования ответчика об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в пределах шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, не является основанием для обязания ответчика вновь, то есть повторно, заключить договор аренды земельного участка для целей завершения строительства без торгов.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021 по делу N А60-11924/2021 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Котова Сергея Адольфовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.В. Лазарев И.А. Татаринова