Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2021 г. N 17АП-8869/21 по делу N А60-11924/2021

г. Пермь

24 сентября 2021 г.

Дело N А60-11924/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 сентября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от истца: Янина Е.С., удостоверение адвоката от 04.03.2013 N 3102, доверенность от 03.12.2020

от ответчика: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации Верхнесалдинского городского округа,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2021 года

по делу N А60-11924/2021

по иску индивидуального предпринимателя Котова Сергея Адольфовича (ИНН 660700264740, ОГРНИП 304660721100041)

к Администрации Верхнесалдинского городского округа

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Котов Сергей Адольфович (истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации Верхнесалдинского городского округа (ответчик) об обязании заключить договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами N N 66:08:0802010:823 и 66:08:0802010:824 без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2021 исковые требования удовлетворены. На ответчика Администрацию Верхнесалдинского городского округа возложена обязанность заключить с истцом ИП Котовым С.А. договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823 и 66:08:0802010:824 без проведения торгов.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

В апелляционной жалобе ответчиком приведены доводы о том, что оснований для заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов не имеется, поскольку истцом уже реализовано право на получение указанных земельных участков однократно в аренду на 3 года для завершения строительства. Заявитель указывает, что заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объектов незавершенного строительства в случае однократного предоставления участка в аренду действующим законодательством не предусмотрено.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 20.09.2021.

Представители ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, в судебное заседание не явились. Ответчик направил в суд ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 20.09.2021 ходатайство ответчика рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено в соответствии со ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании истец просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, обжалуемое решение считает законным и обоснованным.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 66:08:0802010:0659, находящийся севернее корпуса N 3 жилого дома N 1 по ул. Спортивная в г.Верхняя Салда Свердловской области, по договору N 925 от 16.04.2007, заключенному администрацией Верхнесалдинского городского округа с ООО "Торговая компания "Август", передан в аренду для строительства торгово-рыночного комплекса на срок с 13.04.2007 по 13.04.2012.

Дополнительным соглашением N 1 от 06.04.2012 срок аренды изменен, установлен с 13.07.2007 до 13.04.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 66:08:0802010:0659 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами N N 66:08:08021010:823 и 66:08:0802010:824, ввиду чего 22.11.2013 сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды.

Дополнительным соглашением N 3 от 19.05.2014 срок аренды изменен, установлен с 13.07.2007 до 13.04.2016.

22.12.2014 договор аренды N 925 от 16.04.2007 расторгнут, с арендатором заключены новые договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами NN 66:08:08021010:823 и 66:08:0802010:824 с указанием срока аренды с 13.03.2007 до 13.04.2016.

По договору об уступке прав (требования) от 26.02.2015 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы истцу предпринимателю Котову С.А. с уведомлением арендодателя.

11.12.2016 истцу выдано разрешение на строительство N 66-363000-56-216 торгово-рыночного комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 со сроком действия до 11.12.2017. Срок действия разрешения продлен до 31.12.2020.

15.03.2017 комитетом по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа издано распоряжение N 212 о предоставлении истцу предпринимателю Котову С.А. земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства, комитетом по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа и предпринимателем Котовым С.А. заключен договор N 2118 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 с разрешенным использованием - для строительства торгово-рыночного комплекса, на срок с 15.03.2017 по 15.03.2020.

05.02.2020 на государственный кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:08:0802010:1522 степенью готовности 74 % с указанием на расположение объекта на земельном участке с кадастровым номером 66:08:0802010:823, а также проведена государственная регистрация права собственности истца предпринимателя Котова С.А. на данный объект незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что 15.10.2020, 24.11.2020 истец обращался к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами N N 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824, увеличении срока действия ранее заключенного договора аренды от 15.03.2017 на 3 года.

Ответчик письмами от 11.11.2020, от 23.12.2020 уведомил истца об отказе в заключении договора аренды земельных участков, соглашения об изменении срока действия договора.

Полагая, что после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения нового договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что срок договора аренды N 2118 от 15.03.2017 истек ранее даты приобретения права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства, ответчик с требованием об изъятии земельных участков путем продажи с публичных торгов не обратился, нарушил права истца на оформление прав на земельный участок, способствуя правовой неопределенности в статусе как объекта недвижимости, так и земельного участка.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (п.24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Из материалов дела следует, участвующими в деле лицами не оспаривается, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 66:08:0802010:0659, из которого впоследствии образованы участки с кадастровыми номерами N N 66:08:08021010:823 и 66:08:0802010:824, для целей строительства осуществлено в 2007 году, при этом по соглашению сторон срок аренды участка дважды продлевался и был определен с 13.03.2007 до 13.04.2016.

После выдачи истцу 11.12.2016 разрешения на строительство торгово-рыночного комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 15.03.2017 с истцом заключен договор N 2118 аренды указанных земельных участков с разрешенным использованием, согласно ЕГРН, для строительства торгово-рыночного комплекса, на срок с 15.03.2017 по 15.03.2020.

Право собственности истца на незавершенный строительством объект степенью готовности 74 % зарегистрировано в ЕГРН 05.02.2020, что подтверждено выписками из ЕГРН, в том числе приложенными к заявлению истца о предоставлении в аренду земельного участка.

Таким образом земельные участки с кадастровыми номерами N N 66:08:0802010:823, 66:08:0802010:824 предоставлены истцу после 01.03.2015 на три года. Согласно распоряжению комитета по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа N 212 от 15.03.2017 участки подлежат предоставлению истцу в аренду сроком на 3 года для завершения строительства.

Доводы истца о том, что 15.03.2017 земельные участки предоставлены истцу для целей строительства, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как противоречащие материалам дела, в том числе договору аренды от 16.04.2007 с дополнительными соглашениями, договору аренды от 22.12.2014, распоряжению комитета по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа N 212 от 15.03.2017. Совокупностью указанных доказательств подтверждено, что для строительства земельный участок предоставлен в 2007 году. При этом в 2017 году предоставление земельных участков осуществлено без проведения торгов с учетом того, что ранее участки для целей строительства предоставлены и арендатор намерен завершить строительство соответствующего объекта.

Учитывая, что после 01.03.2015 земельные участки предоставлены однократно для завершения строительства, новый договор аренды для аналогичных целей заключен быть не может.

То обстоятельство, что до истечения срока действия договора аренды от 15.03.2017 проведена государственная регистрация права собственности истца на объект незавершенного строительства, значения для правильного рассмотрения дела не имеет, так как в пределах срока аренды строительство не завершено.

Само по себе ненаправление ответчиком требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в пределах шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не является основанием для обязания ответчика вновь, то есть повторно, заключить договор аренды земельного участка для целей завершения строительства.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

С учетом вышеизложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании п.п.3, 4 ч.1 ст. 270 АПК РФ. В удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче иска, относятся на истца. Ответчик от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2021 года по делу N А60-11924/2021 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

О.Г. Дружинина М.А. Полякова