Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 марта 2022 г. N Ф09-265/22 по делу N А60-17172/2021

Екатеринбург

10 марта 2022 г.

Дело N А60-17172/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Сулейменовой Т. В., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2021 по делу N А60-17172/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Деметра" (далее - общество "Деметра", общество) - Банных А.А.(доверенность от 15.04.2021).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Деметра" о взыскании арендной платы по договору аренды от 11.04.2007 N 7-1034 за период с апреля по август 2020 года в сумме 323 199 руб. 58 коп., неустойки за период с 11.04.2020 по 09.09.2020 в сумме 29 282 руб. 31 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2021 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскана арендная плата в сумме 27 602 руб. 24 коп., неустойка в сумме 3 863 руб. 75 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель указал, что земельный участок предоставлен ответчику для строительства многоуровневого паркинга с многофункциональным комплексом - магазином, автомойкой и автосервисом, разрешенным использованием земельного участка жилищное строительство не является. По мнению кассатора, без проведения торгов в рассматриваемый период договор аренды для целей жилищного строительства заключен быть не мог, в то время как договор от 11.04.2007 N 7-1034 заключен без проведения торгов. Администрация полагает, что в данном случае при определении размера арендной платы необходимо применять ставку в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, установленную в пункте 65 Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП для земельных участков, предоставленных для строительства и реконструкции объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных и кооперативных гаражей, объектов религии, многоквартирных домов) на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Деметра" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, считая изложенные в ней доводы несостоятельными.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и обществом СК "Респект" (арендатор) заключен договор аренды от 11.04.2007 N 7-1034, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 66:41:0705001:0109 площадью 8676 кв.м, расположенный по улице Новгородцевой в городе Екатеринбурге, для строительства многоуровневого паркинга с многофункциональным комплексом.

В соответствии с пунктом 6.1 договора срок аренды установлен с 29.03.2007 по 28.03.2012. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.05.2007.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).

В соответствии с пунктом 2.2.1. договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчёт, а арендатор уплачивать измененную арендную плату.

Арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (пункт 2.2.4. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности, а с 01.01.2018 - 0,1% (в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2017).

Согласно пункту 2.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 08.11.2007 N 1) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать участок в субаренду, а также с согласия арендодателя вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдавать арендные права участка в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный капитал.

Между обществом СК "Респект" и СК "Кировец" 28.11.2007 заключен договор N 7/Ар-07 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.04.2007 N 7-1034, в соответствии с которым ООО СК "Респект" передало СК "Кировец" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.04.2007 N 7-1034.

Впоследствии 08.02.2018 между СК "Кировец" и обществом "Деметра" заключен договор N 7/Ар-18 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.04.2007 N 7-1034, в соответствии с которым СК "Кировец" передало обществу "Деметра" объект незавершенного строительства площадью 40879,3 кв.м, а также права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.04.2007 N 7-1034.

Истец, указывая, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с апреля по август 2020 года, обратился в суд с рассматриваемым иском о взыскании задолженности и неустойки, начисленной за период с 11.04.2020 по 09.09.2020.

Удовлетворяя исковые требования в части, суды исходили из неверного определения истцом периода взыскания арендной платы, применении истцом при расчете арендной платы неверной ставки арендной платы, необходимости применения ставки арендной платы - 0,4 % кадастровой стоимости земельного участка.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума N 73, при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855- ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Размер арендной платы определяется по формуле, на основании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка; с применением установленной ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области.

Как видно из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом исходя из ставки 1,5 % кадастровой стоимости - для земельных участков, предоставленных для строительства и реконструкции объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных и (или) кооперативных гаражей, объектов религии, многоквартирных домов, указанных в пункте 67) (пункт 65 приложения N 23 постановления N 1855-ПП).

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывал на применение в расчете неверной ставки арендной платы, периода образования задолженности. Так, по мнению ответчика, договор аренды является прекращенным с 20.05.2020 в связи с государственной регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, при расчете арендной платы необходимо применять пункт 1 приложения N 23 постановления 1855-ПП - ставка для земельных участков под объектами жилищного фонда и земельные участки, предоставленные для жилищного строительства 0,4.

Как верно указано судами, расчет арендной платы должен соответствовать положениям Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.

Проверив расчет истца и учитывая возражения ответчика, судами установлено, что ставка арендной платы 1,5 % от кадастровой стоимости для земельных участков (пункт 65) установлена для земельных участков, предоставленных для строительства и реконструкции объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных и (или) кооперативных гаражей, объектов религии, многоквартирных домов, указанных в пункте 67).

Как следует из разрешения на строительство от 02.03.2018, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.03.2020, имеющихся в материалах дела, на земельном участке возведен и введен в эксплуатацию многоуровневый паркинг с многофункциональным комплексом: многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1 этаже (N 1 по ПЗУ), 3-х секционный жилой дом переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на 1 этаже (N 2 по ПЗУ), встроенно-пристроенная двухуровневая надземно-подземная автостоянка безбоксового типа (N 3 по ПЗУ), что свидетельствует об осуществлении на участке строительства объектов жилищного фонда.

Согласно данным Росреестра 20.05.2020 зарегистрировано право собственности на квартиру N 290 в указанном доме (дата первой регистрации права собственности на квартиру в доме).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что для расчета размера арендной платы необходимо применять пункт 1 приложения N 23 Постановления N1855-ПП: ставка для земельных участков под объектами жилищного фонда и земельные участки, предоставленные для жилищного строительства - 0,4.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, суды пришли к правильному выводу о том, что расчет арендной платы на земельный участок произведен арендодателем с нарушением Порядка N 1855-ПП, в связи с чем отсутствуют основания для применения при расчете арендной платы за земельный участок, ставки 1,5 %.

Вопреки доводу заявителя о необходимости применения ставки арендной платы 1,5 в связи с указанием конкретного перечня объектов, планируемых к возведению на земельном участке, в распоряжении о предварительном согласовании и о том, что для целей жилищного строительства земельный участок не предоставлялся, судами обоснованно указано, что строительство многоэтажного жилого дома производилось на основании выданного разрешения на строительство от 02.03.2018, объект введен в эксплуатацию.

Истцом представлен информационный расчет задолженности с учетом доводов ответчика. Согласно расчету истца задолженность по внесению арендной платы за январь 2020 - март 2020 года у ответчика отсутствует, размер задолженности за период с апреля по май 2020 года составляет 27 602 руб. 24 коп. Расчет истца судами проверен и принят. Ответчик доказательств внесения платы в полном объеме не представил (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.04.2020 по 09.09.2020 в сумме 29 282 руб. 31 коп.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с пунктом 3.1 договора в случае не внесения арендатором арендной платы арендатор выплачивает арендатору пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Согласно информационному расчету истца сумма пени, начисленных за период с 11.04.2020 по 09.09.2020, составляет 3 863 руб. 75 коп. Расчет судом проверен и признан верным.

Поскольку обществом допущена просрочка оплаты арендной платы за пользование спорным земельным участком, учитывая правильность расчета Администрации, требование истца о взыскании неустойки правомерно признано судами обоснованным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2021 по делу N А60-17172/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Т.В. Сулейменова М.В. Торопова