Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2022 г. N Ф09-1380/22 по делу N А07-2407/2019

Екатеринбург

22 апреля 2022 г.

Дело N А07-2407/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Тороповой М.В., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.09.2021 по делу N А07-2407/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство делового содействия" (далее - общество "Агентство делового содействия", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым просило (с учетом уточнения предмета иска, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

1. Установить в соответствии с дополнительным исследованием к заключению эксперта N 179-11/2020 от 15.06.2021, выполненным экспертами ООО НПО "Судебный эксперт", фактическую площадь передаваемых обществу "Агентство делового содействия", помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, составляющей 199.5 кв.м, из которых фактическая площадь передаваемых обществу "Агентство делового содействия" помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 составляет 87.7 кв.м; фактическая площадь передаваемых обществу "Агентство делового содействия" помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/ 1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 составляет 111,80 кв.м.

2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 19.10.2018 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в отношении нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1. общей площадью 199.5 кв.м, в том числе в отношении нежилых помещения первого этажа площадью 87,7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилых помещений первого этажа площадью 111.8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250) между обществом "Агентство делового содействия" и Управлением.

3. Принять пункты 1.2, 2.1, 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018 в следующей редакции:

- пункт 1.2: "В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, общей площадью 199,5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87.7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250), именуемый в дальнейшем объект.";

- пункт 2.1: "Рыночная стоимость объекта в соответствии с дополнительным исследованием к заключению эксперта N 179-11/2020 от 15.06.2021, выполненном экспертами ООО НПО "Судебный эксперт", составляет 4 744 067 рублей 80 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 2 313 428 рублей 90 коп.. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 430 638 рублей 90 коп. без учета НДС."

- пункт 3.1.1: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов от стоимости объекта, что составляет 243 063 рубля 89 коп. путем перечисления денежных средств на счет продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящего договора, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате первоначального платежа считается день поступления денежных средств на счет продавца".

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - Администрация), общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания "Альте" (далее - общество Консалтинговая компания "Альте").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.09.2021 требования удовлетворены. Пункты 1.2, 2.1, 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018 приняты в следующей редакции:

- пункт 1.2: "В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, общей площадью 199,5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87.7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250), именуемый в дальнейшем объект";

- пункт 2.1: "Рыночная стоимость объекта в соответствии с дополнительным исследованием к Заключению эксперта N 179-11/2020 от 15.06.2021, выполненном экспертами ООО НПО "Судебный эксперт", составляет 4 744 067 рублей 80 коп. без учета НДС. Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 2 313 428 рублей 90 коп., засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 430 638 рублей 90 коп. без учета НДС.";

- пункт 3.1.1: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов от стоимости объекта, что составляет 243 063 рубля 89 коп. путем перечисления денежных средств на счет продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящего договора, в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате первоначального платежа считается день поступления денежных средств на счет продавца".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, вопреки выводам суда апелляционной инстанции о согласовании истцу проведения ремонтных работ и перепланировки, основания для зачета стоимости заявленных неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества отсутствуют, поскольку истцом не соблюден порядок согласования проведения капитального ремонта и перепланировки с уполномоченными органами, установленный Положением о порядке согласования перепланировки (переустройства), капитального ремонта и реконструкции жилых (нежилых) помещений, утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.08.2011 N 40/8. Кроме того, Управление полагает, что, признавая заключение эксперта ООО НПО "Судебный эксперт" достоверным и допустимым доказательством, суды не дали надлежащей правовой оценки неравнозначности встречного исполнения во взаимосвязи с кадастровой стоимостью объекта. Так, заявитель жалобы утверждает, что суды первой и апелляционной инстанции не указали, какие индивидуальные особенности зданий, не учтенные при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к установленной экспертом рыночной цене, не сослались на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке). По мнению Управления, само по себе определение рыночной стоимости нежилого помещения иным независимым оценщиком не исключает доказательственное значение отчета независимого оценщика - общества Консалтинговая компания "Альте", в части определения рыночной стоимости нежилого помещения.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от Управления в суд округа поступили объяснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых заявитель жалобы указал на то, что по договору аренды от 25.12.2013 N 26832 были переданы нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров 16/1, общей площадью 207,1 кв. м, в том числе нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв. м (кадастровый номер 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв. м (кадастровый номер 02:55:010825:2250). Вместе с тем в ходе проведения судебной экспертизы по делу экспертами "НПО Судебный эксперт" было установлено несоответствие фактической и заявленной площади объекта. Указанное изменение площади, по мнению Управления, возникло после проведения истцом капитального ремонта, согласие на уменьшение площади арендуемого объекта истцу ответчиком не давалось.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Агентство делового содействия" по договору от 25.12.2013 N 26832 является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, общей площадью 207,1 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв.м (кадастровый номер 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м (кадастровый номер 02:55:010825:2250).

Указанные нежилые помещения принадлежат муниципальному образованию город Уфа (свидетельство о государственной регистрации права от 29.08.2014 серия 04АЕ N 338880 и серия 04АЕ 338963).

20.07.2018 общество "Агентство делового содействия" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимого имущества, арендуемого по договору от 25.12.2013 N 26832 в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). В соответствии со штампом регистрация заявления произведена 23.07.2018.

16.10.2018 Администрацией городского округа г. Уфа издано постановление N 1689 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан. г. Уфа, ул. Рабкоров. 16/1, в соответствии с которым Управление направило истцу проект договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018.

По условиям договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1, общей площадью 207,1 кв. м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010825:2250) по цене 6 242 372,88 рубля, без учёта НДС.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности), что подтверждается отчётом N 251.123 от 27.09.2018, составленным обществом Консалтинговая компания "Альте".

Согласно пункту 3.1.1 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 624 237 руб. 29 коп., в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 (пяти) лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему договору).

Не согласившись с ценой объекта, указанной в отчёте N 251.123 от 27.09.2018, выполненном обществом Консалтинговая компания "Альте", истец обратился к предпринимателю Демидову А.В. для проведения аналогичной оценки стоимости объекта.

Согласно отчету N 07/11-2018 "Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 207,1 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Рабкоров, д. 16/1, этаж 1, кадастровые номера 02:55:010825:2249, 02:55:010825:2250", составленному предпринимателем Демидовым А.В., рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 207,1 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Рабкоров, д. 16/1, этаж 1, кадастровые номера 02:55:010825:2249, 02:55:010825:2250 без учета НДС составляет 4 959 632 руб. 73 коп.

12.11.2018 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий с сопроводительным письмом, в котором выразил намерение заключить договор купли - продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из отчета N 07/11-2018 от 07.11.2018 предпринимателя Демидова А.В. о рыночной стоимости объекта в размере 4 959 632 руб. 73 коп.

Письмом от 21.11.2018 N 36107 ответчик отклонил протокол разногласий, представленный истцом.

11.02.2020 истец направил в адрес ответчика дополнение к протоколу разногласий от 12.11.2018 N б/н с просьбой произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества, которые были произведены с согласия арендодателя в период с 31.03.2014 по 30.04.2014.

В материалы дела представлен акт обследования нежилых помещений по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1, от 17.01.2014, в котором отражено, что кровля, окна, входная группа, полы, внутренняя отделка (стены, потолки) в неудовлетворительном состоянии. Для использования помещения по указанному в договоре аренды N 26832 нежилого помещения необходимо выполнить следующие виды работ по ремонту: ремонт пола, ремонт кровли, замена входной двери, ворот и оконных блоков 7 шт, проведение труб ГВС, ХВС, отопления, отделочные работы по ремонту стен, потолка, установка сантехнических приборов.

Письмом от 17.01.2014 Управление сообщило обществу "Агентство делового содействия" об отсутствии возражений в проведении ремонтных работ с перепланировкой арендуемых нежилых помещений за счет средств общества.

В рамках договора подряда от 31.03.2014 N 31-03/14, заключенного между обществом "Агентство делового содействия" и обществом с ограниченной ответственностью "Терминал", в период с 31.03.2014 по 30.04.2014 были проведены и оплачены истцом ремонтно-строительные работы нежилых помещений на сумму 3 698 499 руб. 69 коп.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающимся определения цены выкупаемого имущества, урегулированы не были, истец обратился в суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, определенной в проекте договора от 21.08.2019N 235, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы с зачетом стоимости произведенных обществом "Агентство делового содействия" неотделимых улучшений арендованного имущества.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении спора судом первой инстанции в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручено экспертам ООО НПО "Судебный эксперт" Мельникову Е.Б. и Смирновой Е.Б.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 25.02.2021 N 179-11/2020, а также дополнительное исследование к заключению от 15.06.2021 N 179-11/2020, содержащие следующие выводы экспертов:

1. Фактическая площадь передаваемых обществу "Агентство делового содействия" помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа. ул. Рабкоров 16/1 составляет: 199,5 кв.м, из которых:

- фактическая площадь передаваемых обществу "Агентство делового содействия" помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 составляет 87,7 кв.м;

- фактическая площадь передаваемых обществу "Агентство делового содействия" помещений нежилого здания, расположенного по адресу : Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 составляет 111,80 кв.м.

2. Работы, указанные в локальном сметном расчете, утверждённом 31.03.2014, и акте выполненных работ от 30.04.2014 относятся к неотделимым улучшениям в арендуемом объекте - нежилых помещений двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Рабкоров. 16/1.

3. Общая рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта по состоянию на 20.07.2018 без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет: 2 308 428 руб. 90 коп., из которых:

- рыночная стоимость неотделимых улучшений помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 по состоянию на 20.07.2018 без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет:

967 714 руб. 33 коп.

- рыночная стоимость неотделимых улучшений помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 по состоянию на 20.07.2018 без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет:

1 345 714 руб. 57 коп.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав указанное экспертное заключение (с учетом дополнительного исследования), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Сомнений в обоснованности заключения и компетенции эксперта у судов не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что само по себе существенное различие установленных экспертом значения и кадастровой стоимости объектов исследования не подтверждает недостоверность экспертного заключения, поскольку Закон об оценочной деятельности разделяет понятия кадастровой и рыночной стоимости, в связи с чем к определению рыночной и кадастровой стоимости применяются разные методы и федеральные стандарты оценки.

В частности судом правомерно принято во внимание, что согласно части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка, в связи с чем кадастровая стоимость может имеет существенное различие с рыночной стоимостью.

Учитывая разницу в методике определения, суд апелляционной инстанции верно отметил, что кадастровая стоимость не может рассматриваться в том же аспекте, что и рыночная стоимость, в связи с чем превышение кадастровой стоимости над рыночной, в отсутствие иных доказательств не может однозначно свидетельствовать о неправильности определения последней. Исходя из предмета спора по настоящему делу анализ корректности учета индивидуальных характеристики объекта при массовой оценке не требовался.

С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы в указанной части признаются судом кассационной инстанции необоснованными.

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Само по себе несогласие ответчика с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки не является основанием для критической оценки экспертного заключения.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для зачета стоимости заявленных неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно им отклонены с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Из материалов дела усматривается, что в ответ на обращение истца Управление письмом от 17.01.2014 согласовало проведение ремонтных работ с перепланировкой арендуемых нежилых помещений за счет средств истца по причине неудовлетворительного состояния переданного в аренду имущества и необходимости ремонта пола, кровли, замены входной двери, ворот и оконных блоков 7 шт, проведения труб ГВС, ХВС, отопления, отделочных работ по ремонту стен, потолка, установке сантехнических приборов (акт обследования от 17.01.2014).

Судами установлено, что в сметах и актах выполненных по договору подряда N 31- 03/14 от 31.03.2014 ремонтно-строительные работы нежилых помещений на сумму 3 698 499 руб. 69 коп. соответствуют выявленным недостаткам помещения, их отнесение к неотделимым улучшениям подтверждено экспертным заключением. В рамках экспертного исследования определена рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений в собственность истца в общей сумме 2 308 428 руб. 90 коп.

Вопреки доводам Управления о несоблюдении истцом порядка согласования проведения капитального ремонта и перепланировки с уполномоченными органами, указанное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества, поскольку положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с иными обстоятельствами, кроме как с обстоятельством проведения данных работ с согласия арендодателя. При этом согласие арендатора на проведение ремонт по капитальному ремонту арендуемого помещения выражено в письме от 17.01.2014.

Кроме того, давая свое согласие на реализацию истцом преимущественного права на выкуп арендуемых помещений по результатам рассмотрения заявления истца от 20.07.2018, Администрация не указала на несоблюдение истцом порядка согласования проведения капитального ремонта и перепланировки с уполномоченными органами, фактически согласившись на выкуп истцом спорного имущества с произведенными им неотделимыми улучшениями, в связи с чем доводы заявителя кассационной жалобы в указанной части признаются судом кассационной инстанции несостоятельными.

При установленных фактических обстоятельствах настоящего спора, принимая во внимание выводы, изложенные в заключении экспертов (с учетом дополнительного исследования), суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточненных исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, в полном объеме.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка Управления на изменение площади объекта, которое, по его мнению, возникло после проведения истцом капитального ремонта и согласия на которое ответчиком не давалось, отклоняется судом кассационной инстанции.

Данное утверждение является новым доводом, который при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не заявлялся и судами не оценивался, доказательства, подтверждающие обоснованность данного довода, в материалы дела не представлялись. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем новые доводы и доказательства не могут быть предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, из материалов дела следует, что уточняя исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец, в том числе просил установить в соответствии с дополнительным исследованием к заключению эксперта N 179-11/2020 от 15.06.2021, выполненным экспертами ООО НПО "Судебный эксперт", фактическую площадь передаваемых помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, составляющей 199.5 кв.м.

Вместе с тем возражений относительно уточненных исковых требований в данной части от ответчика не поступило, в апелляционной жалобе ответчика соответствующие доводы также изложены не были.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.09.2021 по делу N А07-2407/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

М.В. Торопова И.А. Татаринова