Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 мая 2022 г. N Ф09-2884/22 по делу N А07-2512/2021

Екатеринбург

26 мая 2022 г.

Дело N А07-2512/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.12.2021 по делу N А07-2512/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" (далее - общество "Рассвет") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора, от 27.03.2020 N 137-20зем за период с 02.10.2008 по 31.12.2020 в сумме 772 658 руб. 72 коп., пени по указанному договору за период с 16.05.2020 по 23.11.2020 в размере 20 259 руб. 32 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.12.2021 исковые требования удовлетворены частично. С общества "Рассвет" в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 142 796 руб. 52 коп., пени в сумме 1 950 руб. 04 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что фактическое пользование арендатором земельным участком началось до момента заключения спорного договора аренды, условие договора о его применении к отношениям, возникшим с 02.10.2008, было направлено на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий данного договора. Заявитель полагает, что срок исковой давности им не пропущен, поскольку по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов он исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, а истец о нарушении своих прав узнал только в марте 2020 года, в момент, когда ответчик обратился с заявлением о заключении договора аренды. По мнению Администрации, в силу пункта 2.2 договора аренды в момент его подписания возникло новое договорное обязательство по уплате арендных платежей за период, предшествующий заключению договора. Соответственно, срок исковой давности не пропущен.

При рассмотрении спора удами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом "Рассвет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора, от 27.03.2020 N 137-20зем (далее - договора аренды), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду совместно с другими собственниками (пользователями), именуемыми в дальнейшем соарендаторами, земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 02:46:120503:46, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, с/с Николаевский, с. Николаевка, ул. Школьная, земельный участок 4, общей площадью 3 732 кв. м, для использования в целях: деловое управление в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

Согласно пункту 1.2 договора аренды на участке имеются объекты нежилого строения, в том числе: нежилое помещение с кадастровым номером 02:46:120501:286, принадлежащее ответчику на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации от 02.10.2008 N 02-04-18/035/2008-168; нежилое помещение с кадастровым номером 02:46:120501:296, принадлежащее ответчику на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации права от 06.06.2013 N 02-04-18/026/20.13-490-168.

Срок аренды участка установлен с 27.03.2020 по 27.03.2030 (пункт 2.1 договора).

В пункте 2.2 договора аренды стороны предусмотрели, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 02.10.2008.

На основании пункта 3.1 договора аренды размер арендной платы на 2020 год составляет 36 545 руб. 11 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

Арендная плата начисляется с 02.10.2008. Расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.3 договора аренды).

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств, начиная со следующего установленного договором аренды дня уплаты арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

К договору аренды сторонами были подписаны расчеты годовой арендной платы за период с 2008 по 2020 годы на каждый год отдельно. При этом в расчете за каждый год, начиная с 2008 года, была указана сумма арендной платы за каждый год соответственно, а также обязанность арендатора перечислить квартальную арендную плату до 15 числа второго месяца оплачиваемого квартала.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.11.2020 N 99/2020/359400261 на земельном участке с кадастровым номером 02:46:120503:46 расположен объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 02:46:120501:284.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 11.11.2020 N 99/2020/359399491, N 99/2020/359399743, N 99/2020/359399247 в состав нежилого здания с кадастровым номером 02:46:120501:284 входят нежилые помещения с кадастровыми номерами 02:46:120501:286 и 02:46:120501:296, с 02.10.2008 принадлежащие на праве собственности обществу "Рассвет".

Факт нахождения на спорном земельном участке, объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ответчику с 02.10.2008, последним не оспаривается.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:46:120503:46, Администрация в адрес общества "Рассвет" направила претензионное письмо от 08.09.2020 N 2536 с требованием об оплате задолженности по договору аренды земельного участка от 27.03.2020 N 137-20зем.

Оставление указанной претензии со стороны общества "Рассвет" без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период начисления арендной платы и пени, предшествующий 1 кварталу 2018 года.

Отклоняя доводы истца о том, что он узнал о нарушении своего права с момента обращения ответчика к нему с заявлением о заключении договора аренды, и, следовательно, срок исковой давности необходимо исчислять с марта 2020 года, суды указали, что действуя разумно и осмотрительно, будучи добросовестным представителем собственника спорного земельного участка, истец мог и должен был обладать информацией о владельцах объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Также суды указали, что из условий договора аренды новое договорное обязательство по уплате арендных платежей за период, предшествующий заключению договора, не возникло, поскольку из буквального толкования условий пункта 2.2 договора аренды, иных его условий не следует, что ответчик добровольно принял на себя обязательство по погашению задолженности по арендной плате за период, начиная с 2008 года без учета срока исковой давности. Кроме того, из материалов дела суды не усмотрели, что ответчиком была признана задолженность по арендной плате.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Земельное законодательство основывается, в частности, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему, неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Из содержания данного пункта можно сделать вывод, что, несмотря на то, что фактические отношения возникли между сторонами ранее заключения договора, обязанность по их исполнению возникает при наступлении сроков, предусмотренных данным договором, поскольку в этом случае речь идет об исполнении договорных обязательств.

Следовательно, при заключении договора, содержащего условие об оплате задолженности за период, предшествующий его заключению, в сроки, наступающие после его заключения, обязанность по оплате возникает у стороны на основании договора. Соответственно, течение срока исковой давности по таким обязательствам начинается по окончании срока исполнения, предусмотренного непосредственно договором.

Делая вывод о том, что из буквального толкования условий пункта 2.2 договора аренды, иных его условий не следует, что ответчик добровольно принял на себя обязательство по погашению задолженности по арендной плате за период, начиная с 2008 года без учета срока исковой давности, суды не учли следующее.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

При этом условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В пункте 2.2 договора аренды стороны предусмотрели, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 02.10.2008.

В пункте 3.3 указано, что арендная плата начисляется с 02.10.2008. Расчет арендной платы оформляется отдельным приложением договора, которое является его неотъемлемой частью.

При этом ответчик при заключении договора аренды подписал расчеты арендной платы, являющиеся приложением к договору аренды за период с 2008 по 2020 года, по каждому году отдельно начиная с 2008 года, в котором согласился с размером арендной платы за каждый год соответственно и о необходимости их оплаты (квартальная арендная плата перечисляется арендатором до 15 числа второго месяца оплачиваемого квартала).

Формальное толкование данного условия о сроке оплаты, который истек поскольку оплачиваемые кварталы с 2008 года давно прошли, при том, что из всей совокупности вышеуказанных условий с очевидностью следует, что арендатор при заключении договора аренды взял на себя обязанность уплатить задолженность по арендной плате с 2008 года недопустимо (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Из содержания заключенного 27.03.2020 сторонами договора аренды следует, что стороны в соответствии со статьей 425 ГК РФ установили условия настоящего договора, в том числе о том, что его условия применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 02.10.2008 (пункт 2.2 договора аренды), и соответственно ответчик принял все условия договора аренды о порядке и условиях оплаты арендных платежей за фактическое пользование земельным участком начиная с 02.10.2008 (пункт 3.3 договора аренды).

Учитывая положения статьи 425 ГК РФ и правовую позицию, сформулированную в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий договора аренды, в том числе об обязанности арендатора по внесению арендной платы, начисление в договоре аренды арендной платы с 02.10.2008, очевидно и недвусмысленно свидетельствует о согласии ответчика оплатить фактическое пользование земельным участком начиная с 02.10.2008 на условиях, предусмотренных договором аренды, приложение к которому - расчеты годовой арендной платы за период с 2008 по 2020 годы - определены сторонами как его неотъемлемая часть (раздел 3 договора аренды) и подписаны сторонами, в том числе ответчиком.

В связи с чем, выводы судов о том, что из материалов дела, в том числе расчетов годовой арендной платы за 2008-2020 годы, не следует, что стороны заключили соглашение об оплате ответчиком за фактическое пользование земельным участком за период, предшествующий заключению договора аренды земельного участка, являются ошибочными.

Судами не было учтено то обстоятельство, что при подписании спорного договора аренды с приложенным расчетом годовой арендной платы за период с 2008 по 2020 годы воля ответчика была направлена именно на достижение соответствующего правового результата с возложением на себя обязанности оплаты за время фактического пользования земельным участком начиная с 02.10.2008 (пункт 2.2, 3.3 договора аренды) в порядке и на условиях, определенных в разделе 3 договора аренды.

При указанных обстоятельствах вывод судов о том, что по требованиям о взыскании задолженности за период начисления арендной платы и пени, предшествующий 1 кварталу 2018 года истек срок исковой давности, следует признать преждевременными.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, в том числе необходимо проверить расчет арендной платы, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, данный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, распределить судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.12.2021 по делу N А07-2512/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Н.Г. Беляева В.А. Купреенков