Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 июня 2022 г. N Ф09-3348/22 по делу N А34-15274/2021

Екатеринбург

24 июня 2022 г.

Дело N А34-15274/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колчановой М. А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нифтуллаева Нифтуллы Тахира оглы (далее - предприниматель, истец) на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2021 по делу N А34-15274/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проводилось судом округа путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в здании Арбитражного суда Курганской области приняли участие представители:

предпринимателя - Дьяченко Е. Г. (доверенность от 30.11.2021); Цидилин Ю. В. (доверенность от 09.03.2022);

Администрации города Кургана - Шестакова А. А. (доверенность от 20.05.2021 N 54-02896/2021).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее - администрация, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и предпринимателем; о признании договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з действующим на неопределенный срок.

Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом изменением предмета заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает на нарушение администрацией порядка отказа от договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з, поскольку ответчик обратился за погашением записи об аренде в период действия договора, то есть до истечения трехмесячного срока, предусмотренного уведомлением от 19.05.2021 и статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель полагает, что он имеет право на предоставление земельного участка в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов с целью завершения строительства незавершенного объекта. Заявитель жалобы ссылается на наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства. Предприниматель считает, что вывод суда апелляционной инстанции о прекращении договора в связи с истечением его действия является неправомерным, поскольку стороны признавали договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з возобновленным на неопределенный срок. По мнению заявителя жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о прекращении действия договора по истечении срока его действия препятствует предпринимателю защищать права в отношении объекта незавершенного строительства.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з (далее- договор N 2416-з).

Согласно пункту 1.1 договора N 2416-з арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - участок) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с видом разрешенного использования: для строительства объекта торгового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, микрорайон 8, проспект Голикова.

В преамбуле договора N 2416-з указано, что договор аренды земельного участка был заключен по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно разделу 2 договора N 2416-з срок его действия - 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка.

В силу пункта 6.3 договора N 2416-з при прекращении договора арендатор обязан в течение 2 недель с момента прекращения вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Договор аренды N 2416-з прошел процедуру государственной регистрации сделки.

По акту приема-передачи в аренду земельного участка от 24.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 45:25:020405:8 был передан в арендное пользование предпринимателю.

Соглашением от 08.06.2015 стороны внесли изменения в договор N 2416-з, в том числе в части замены арендодателя на администрацию.

Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в письмах от 22.01.2018 N Н-3975-а, Н-4001-а заявил об отсутствии возражений по вопросу дальнейшего использования земельного участка со стороны арендатора и подтвердил факт действия договора N 2416-з на неопределенный срок.

Предпринимателю было выдано разрешение на строительство от 19.12.2019 N 45-RU45301000-129-2019 на арендуемом земельном участке торгово-развлекательного центра с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной, сроком действия разрешения до 19.12.2024.

Согласно акту обследования земельного участка от 22.05.2018 N 169 в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок не огорожен, произведено выравнивание участка и отсыпка участка строительным и бытовым мусором.

Согласно актам обследования земельного участка от 14.01.2019 N 1, от 29.10.2019 N 662, от 08.09.2020 N 431 в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок, заросший растениями, огорожен, свободен от строений, сооружений, частично произведена отсыпка.

Администрация направила предпринимателю письмо от 26.04.2021 N 54-02387/21 с требованием активизировать начало работ по строительству торгового объекта на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8.

Согласно акту обследования земельного участка от 30.04.2021 N 167 в результате повторного обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от строений, сооружений, на участке произведена отсыпка, на нем находятся строительные блоки, строительный вагончик.

Администрация в письме от 19.05.2021 N 54-02864/21 уведомила предпринимателя об отказе от договора N 2416-з.

Указанное уведомление было направлено предпринимателю 20.05.2021, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений N 267, а также 12.07.2021, что подтверждается копией конверта и отслеживанием почтовых отправлений, которое было получено истцом 29.07.2021.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 договором N 2416-з была погашена.

Полагая отказ администрации от исполнения договора N 2416-з незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что по окончании срока действия договора N 2416-з при отсутствии возражений сторон указанный договор был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем суд указал, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного земельного участка. Кроме того, суд указал, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем заключен договор N 2416-з.

В обоснование настоящего иска предприниматель указал, что отказ администрации от договора N 2416-з, изложенный в письме от 19.05.2021 N 54-02864/21, является неправомерным, а указанный договор - действующим и возобновленным на неопределенный срок.

Суд апелляционной инстанции, оценивая выводы суда первой инстанции, доводы истца, положенные в основу иска, обоснованно указал, что судом и участниками процесса не был учтен факт заключения договора N 2416-з по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 N 308-ЭС19-19368.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, в том числе, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса)

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, факт заключения договора N 2416-з по результатам торгов истец и его представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции не оспаривали.

Таким образом, поскольку договор N 2416-з был заключен по результатам проведенного аукциона на срок 3 года, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие с истечением указанного срока.

Учитывая, что в рассматриваемом случае договор прекратился истечением срока его действия, а не в силу уведомления об этом арендодателя, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем исковых требований, направленных на констатацию факта сохранения между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из указанного договора аренды, на неопределенный срок.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы предпринимателя о нарушении администрацией установленного законом порядка отказа от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, указав на то, что в рассматриваемом случае указанное обстоятельство не имеет правового значения с учетом прекращения действия договора по окончании его срока.

С учетом изложенного, выводы судов об отказе в удовлетворении заявленных требований является правомерными.

Доводы предпринимателя о наличии у него права на предоставление земельного участка без проведения торгов, а также доказательств, подтверждающих возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, судом кассационной инстанции также не принимаются, так как указанные обстоятельства не связаны с предметом заявленных требований, которые направлены на сохранение ранее возникшего права аренды. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что предусмотренное данными нормами право на предоставление после 01.03.2015 однократно земельного участка в аренду для завершения строительства без торгов, не может быть реализовано путем возобновления ранее действовавшего договора на неопределённый срок.

Таким образом, в силу того, что договор N 2416-з прекратил свое действие с истечением указанного срока, факт наличия или отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства для целей рассмотрения настоящего спора правового значения не имеет.

Кроме того, суд верно указал, что при реализации прав арендатора, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, истец не лишен возможности доказывания того, что на испрашиваемом земельном участке расположен правомерно возведенный им объект незавершенного строительства.

Судом кассационной инстанции также не принимается утверждение заявителя жалобы о том, что договор возобновлен на неопределенный срок на том основании, что стороны признавали данное обстоятельство. Договор аренды прекратил свое действие в силу норм действующего законодательства.

Ссылка заявителя жалобы на то, что вывод суда апелляционной инстанции о прекращении действия договора по истечении его срока препятствует предпринимателю защищать права в отношении объекта незавершенного строительства, судом кассационной инстанции отклоняется. Указанный вывод суда апелляционной инстанции основан на нормах действующего законодательства. Обстоятельства, на которые ссылается предприниматель, в том числе позиция органа местного самоуправления, занятая в процессе использования предпринимателем земельного участка, могут иметь правовое значение при рассмотрении иных споров, для разрешения которых они являются значимыми.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда и постановления апелляционного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2021 по делу N А34-15274/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нифтуллаева Нифтуллы Тахира оглы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.В. Лазарев В.А. Купреенков