Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2022 г. N 18АП-1288/22 по делу N А34-15274/2021

г. Челябинск

03 марта 2022 г.

Дело N А34-15274/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нифтуллаева Нифтуллы Тахира оглы на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2021 по делу N А34-15274/2021.

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Нифтуллаев Нифтулла Тахир оглы лично (паспорт), его представитель - Дьяченко Елена Григорьевна (доверенность от 30.11.2021, срок действия до 30.11.2024, паспорт, диплом).

Индивидуальный предприниматель Нифтуллаев Нифтулла Тахир оглы (далее - истец, ИП Нифтуллаев Н.Т.) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительной сделку по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и ИП Нифтуллаевым Н.Т.о.; о признании договора аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 действующим на неопределенный срок (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 5 л.д. 123-124).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2021 (резолютивная часть от 21.12.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП Нифтуллаев Н.Т. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что установленный законом порядок отказа от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, ответчиком был нарушен, поскольку в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от договора аренды было направлено 13.07.2021, получено истцом 29.07.2021, следовательно, с учетом положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды мог считаться расторгнутым не ранее 29.10.2021 (истечения трехмесячного срока), тогда как ответчик до истечения срока действия договора аренды обратился с заявлением в Управление Росреестра по Курганской области о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении ограничения (обременения) права. Апеллянт отметил, что на дату подачи рассматриваемого иска договор аренды земельного участка также являлся еще действующим.

Апеллянт указал, что земельный участок для строительства был предоставлен истцу до 01.03.2015, объект незавершенного строительства правомерно возведен в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов. Факт частичного возведения на земельном участке на дату направления в адрес ИП Нифтуллаева Н.Т. уведомления от 19.05.2021 объекта строительства подтверждается материалами дела (договором подряда, справками и актами формы КС-2, КС-3). В силу изложенного апеллянт полагал, что имеет право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта, а действия Администрации по одностороннему отказу от исполнения договора аренды являются злоупотреблением правом.

Апеллянт не согласился с выводами суда первой инстанции о недоказанности истцом факта расположения на занимаемом земельном участке объекта незавершенного строительства, полагал, что вывод суда не соответствует материалам дела и представленным истцом доказательствам выполнения подрядных работ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Администрации поступили возражения на апелляционную жалобу, в приобщении которых было отказано в силу несоблюдения требований части 2 статьи 262 АПК РФ о заблаговременном направлении возражений (отзыва) иным лицам, участвующим в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, арендодатель) и ИП Нифтуллаевым Н.Т. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з (далее также - договор, т. 1 л.д. 11-14), по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - участок) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв.м, с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, микрорайон 8, проспект Голикова.

В преамбуле договора указано, что договор аренды земельного участка был заключен по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно разделу 2 договора срок действия договора устанавливается 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка.

В силу п. 6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан в течение 2 недель с момента прекращения вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з прошел процедуру государственной регистрации сделки (т. 1 л.д. 18).

По акту приема-передачи в аренду земельного участка от 24.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 45:25:020405:8 был передан в арендное пользование ИП Нифтуллаеву Н.Т. (т. 1 л.д. 15).

Соглашением от 08.06.2015 стороны внесли изменение в договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з, в том числе в части замены арендодателя на Администрацию (т. 5 л.д. 74-75).

Письмом от 22.01.2018 N Н-3975-а; Н-4001-а Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заявил об отсутствии возражений по вопросу дальнейшего использования земельного участка со стороны арендатора и подтвердил факт действия договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з на неопределенный срок (т. 1 л.д. 19).

ИП Нифтуллаеву Н.Т. было выдано разрешение на строительство от 19.12.2019 N 45-RU45301000-129-2019 на арендуемом земельном участке торгово-развлекательного центра с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной, сроком действия разрешения до 19.12.2024 (т. 1 л.д. 21).

Согласно акту обследования земельного участка N 169 от 22.05.2018, в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок не огорожен, произведено выравнивание участка и отсыпка участка строительным и бытовым мусором (т. 1 л.д. 66).

Согласно актам обследования земельного участка N 1 от 14.01.2019, N 662 от 29.10.2019, N 431 от 08.09.2020, в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок, заросший растениями, огорожен, свободен от строений, сооружений, частично произведена отсыпка (т. 1 л.д. 67, 69, 71).

Письмом от 26.04.2021 N исх. 54-02387/21 Администрация потребовала от истца активизировать начало работ по строительству торгового объекта на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 (т. 5 л.д. 76).

Согласно акту обследования земельного участка N 167 от 30.04.2021, в результате повторного обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от строений, сооружений, на участке произведена отсыпка, на нем находятся строительные блоки, строительный вагончик (т. 5 л.д. 128).

Письмом от 19.05.2021 N ИСХ.54-02864/21 Администрация уведомила ИП Нифтуллаева Н.Т. об отказе от договора аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014. (т. 1 л.д. 20).

Указанное уведомление было направлено ИП Нифтуллаеву Н.Т. 20.05.2021, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений N 267 (т. 5 л.д. 77-79), а также 12.07.2021, что подтверждается копией конверта и отслеживанием почтовых отправлений (т. 1 л.д. 73-74), которое было получено истцом 29.07.2021.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 договором аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з была погашена.

Полагая отказ Администрации от исполнения договора аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 незаконным, ИП Нифтуллаев Н.Т. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что по окончании срока действия при отсутствии возражений сторон договор аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 621 ГК РФ. Суд посчитал, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного земельного участка.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.06.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ИП Нифтуллаевым Н.Т. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - участок) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв.м, с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, микрорайон 8, проспект Голикова.

Согласно разделу 2 договора срок действия договора устанавливается 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка.

Действительность и заключенность указанного договора сторонами спора не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В обоснование заявленного иска ИП Нифтуллаев Н.Т. указал, что письмом от 19.05.2021 N ИСХ.54-02864/21 Администрация уведомила ИП Нифтуллаева Н.Т. об отказе от договора аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014. Истец полагал неправомерным такой отказ, а договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з - действующим и возобновленным на неопределенный срок.

Материально-правовая направленность заявленного ИП Нифтуллаевым Н.Т. иска заключается в констатации факта сохранения между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из указанного договора аренды.

Суд первой инстанции также пришел к выводу, что по окончании срока действия при отсутствии возражений сторон договор аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 был возобновлен на неопределенный срок, но поскольку в силу реализации Администрацией положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ действие указанного договора прекратилось, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного иска.

Оценив доводы истца, положенные в основу иска, и выводы суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу, что судом и участниками процесса не был учтен факт того, что договор аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 был заключен по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду без проведения торгов до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок был предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Факт заключения договора аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 по результатам торгов истец и его представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции не оспаривали.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 был заключен по результатам проведенного аукциона на срок 3 года, в силу изложенных правовых норм и разъяснений такой договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие с истечением указанного срока.

Так как в рассматриваемом случае окончание срока действия договора повлекло прекращение обязательств сторон по договору, по существу Администрации не требовалось направление истцу письма от 19.05.2021 N ИСХ.54-02864/21. Оснований для удовлетворения заявленных ИП Нифтуллаевым Н.Т. исковых требований как направленных на констатацию факта сохранения между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из указанного договора аренды, на неопределенный срок также не имеется.

Доводы подателя апелляционной жалобы о нарушении Администрацией установленного законом порядок отказа от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, отклонены судебной коллегией как не имеющие в данном случае правового значения, поскольку договор аренды прекратил свое действие по окончании его срока.

Доводы апеллянта о том, что он имеет право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта, что на занимаемом земельном участке располагается объект незавершенного строительства, отклонены судом апелляционной инстанции по тем же основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в редакции Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом указанные положения Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности признания заключенным на неопределенный срок прежнего договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Следовательно, имеющийся у истца интерес в заключении однократно нового договора аренды для завершения строительства без торгов на три года не влияет на судьбу и срок действия прежнего договора аренды земельного участка.

Апеллянт не представил суду доказательств того, что он лишен права на реализацию пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу того, что договор аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 прекратил свое действие с истечением указанного срока, факт наличия или отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства для целей рассмотрения настоящего дела правового значения не имеет.

При реализации прав арендатора, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, истец не лишен возможности доказывания того, что на испрашиваемом земельном участке расположен правомерно возведённый им объект незавершенного строительства.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска по существу является правильным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2021 по делу N А34-15274/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нифтуллаева Нифтуллы Тахира оглы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

Ю.С. Колясникова В.А. Томилина