Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2022 г. N Ф09-4366/22 по делу N А07-10856/2021

Екатеринбург

25 июля 2022 г.

Дело N А07-10856/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Беляевой Н.Г., Суспициной Л.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2021 по делу N А07-10856/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации - Рахматуллин Р.Ф. (доверенность от 20.05.2022 N 1035/1);

общества с ограниченной ответственностью "Аграрная строительная компания" (далее - общество "Аграрная строительная компания") - Юлтимирова Г.М. (доверенность от 31.08.2021).

Общество "Аграрная строительная компания" (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации (ответчик) об обязании внести в договор о развитии застроенной территории N 10-РТ от 25.03.2010 в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу, путем заключения дополнительного соглашения с обществом "Аграрная строительная компания" следующие изменения: изложить пункт 3.1.8 договора в следующей редакции: "3.1.8. Осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в срок до 08.02.2028, в части соглашения от 23.10.2013 об уступки права требования к договору N 10-РТ" (с учетом уточнения предмета заявленного иска).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление архитектуры), общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Строитель Групп" (далее - общество СЗ "Строитель Групп").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о допущении со стороны Администрации виновного бездействия при исполнении своих обязательств в виде непринятия решения об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, в результате чего общество "Аграрная строительная компания" не могло исполнять свои обязанности по договору N 10-РТ о развитии застроенной территории. Податель жалобы полагает, что исполнение Администрацией своих обязательств, предусмотренных спорным договором о развитии застроенной территории, поставлено в зависимость от результатов конкретной деятельности застройщика, тогда как истец не разработал документацию по планировке территории, не обращался в Администрацию для разрешения вопроса об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты. Администрация отмечает, что разногласия, возникающие при исполнении договора, в случае если они не урегулированы между сторонами, должны рассматриваться в судебном порядке с соблюдением процедуры досудебного урегулирования спора, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что продление судами действия договора N 10-РТ от 25.03.2010 сроком на 6 лет является незаконным, отмечает, что истец просит изменить только п. 3.1.8 договора N 10-РТ, не изменяя при этом всех своих обязательств, предусмотренных договором N 10-РТ, что свидетельствует о недобросовестности стороны по договору.

В возражениях на кассационную жалобу общество "Аграрная строительная компания" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (сторона 1) и муниципальным унитарным предприятием "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа (сторона 2) по результатам торгов был заключен договор N 10-РТ от 25.03.2010 о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан Башкортостан (далее также - договор N 10-РТ от 25.03.2010, договор), согласно п. 1.1 которого в соответствии с условиями продажи на торгах права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2010 N 322 "О развитии застроенной территории и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" и опубликованными в газете "Вечерняя Уфа" N 17 от 30,01.2010, на основании протокола N 2 заседания аукционной (конкурсной) комиссии от 03.10.2010, настоящим договором сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1. настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории - ориентировочно 9,8 га.

В силу п. 2.1 договора целевое использование застроенной территории - строительство многоэтажных жилых домов и объектов обслуживании населения.

В соответствии с п. 3.1.2 договора сторона 2 обязуется разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом требований градостроительного заключения ГЗ-2923/ПТ от 01.09.2009 и согласований к нему в течение месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

На основании п. 3.1.4 договора сторона 2 обязуется осуществить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкуп и снос жилых и нежилых объектов (за исключением объектов, заключенных в адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда), расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

В п. 3.1.8 договора установлено, что сторона 2 обязуется осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в течение 6 лет с момента заключения договора развития застроенной территории.

По условиям п. 3.2.1 договора сторона 1 обязуется утвердить проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 2-х месяцев со дня представления стороной 2 разработанной и согласованной в установленном порядке документации по планировке застроенной территории при условий отсутствия замечаний к данной документации.

В силу п. 3.2.2 договора сторона 1 обязуется принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2.

На основании п. 3.2.3 договора сторона 1 обязуется предоставить стороне 2 после выполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

В соответствии с п. 3.2.5 договора сторона 1 обязуется осуществить переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на застроенной территории, подлежащей развитию.

В п. 4.4 договора установлено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Согласно п. 5.1 договора настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и прекращает свое действие после полного исполнения ими своих обязательств по настоящему договору, либо расторжения настоящего договора в соответствии с условиями настоящего договора.

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.02.2011 N 1063 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Транспортной, Фронтовых бригад, бульварам Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа город Уфа" утвержден проект планировки и проект межевания застраиваемой территории площадью 9,8 га.

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.06.2013 N 2741 "Об изъятии земельных участков, жилых помещений у собственников, землепользователей, проживающих в жилых домах N 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 25, 29, 31 по ул. Кольцова, N 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13а, 15, 17, 21, 23, 25, 27, 29 по ул. Транспортная, земельных участков и нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Транспортной, 1/1 и бульвар Тухвата Янаби, 2/1 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" принято решение об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд.

Между Администрацией (сторона 1), муниципальным унитарным предприятием "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (сторона 2) и обществом "Аграрная строительная компания" (сторона 3) было заключено соглашение об уступке прав требования от 23.10.2013 по договору N 10-РТ от 25.03.2010 (далее также - соглашение от 23.10.2013), на основании п. 1.1 которого сторона 2 передает стороне 3 права и обязанности (в части) по договору N 10-РТ от 25.03.2010, заключенному между стороной 1 и стороной 2. Сторона 3 принимает права и обязанности (в части) стороны 2 по вышеуказанному договору.

В силу п. 1.2 соглашения в соответствии с договором N 10-РТ от 25.03.2010 стороне 3 передаются следующие права и обязанности: по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе: оформить право на земельный участок в границах застроенной территории и осуществить строительство объекта капитального строительства "Торговый комплекс" в соответствии с утвержденным проектом планировки, проектом межевания, прошедших публичные слушания (площадь составляет ориентировочно 2,45 га от всей площади застройки по договору N 10-РТ от 25.03.2010).

Согласно п. 2.3 соглашения сторона 2 обязуется выдать представителю стороны 3 доверенность на ведение дел по поводу сноса жилых домов.

На основании п. 2.4. соглашения сторона 3 во исполнение постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.06.2013 N 2741, обязуется за свой счет произвести изъятие земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятие жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену):

- по ул. Кольцова: N 31, 29, 29/1, 29/2, 27, 25;

- по ул. Транспортная: N 21, 23, 25, 27, 29;

- земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020405:14, 02:55:020405:29, 02:55:020405:30, 02:55:020405:31, 02:55:020405:32, 02:55:020405:33, 02:55:020405:47, 02:55:020405:48, 02:55:020405:49, 02:55:020405:50, 02:55:020405:51, 02:55:020405:52, 02:55:020405:53, 02:55:020405:54, 02:55:020405:55, 02:55:020405:56, 02:55:020405:57, 02:55:020405:58, 02:55:020405:59, 02:55:020405:60, 02:55:020405:62, 02:55:020405:63, 02:55:020405:64, 02:55:020405:65, 02:55:020405:66, 02:55:020405:67, 02:55:020405:68, 02:55:020405:69, 02:55:020405:70, 02:55:020405:160, 02:55:020405:243.

Дополнительным соглашением N 3 от 25.03.2016 пункт 3.1.8 договора N 10-РТ от 25.03.2010 был изложен в следующей редакции: "3.1.8. Осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в срок до 08.02.2022, в части соглашения от 23.10.2013 об уступке прав требования по договору N 10-РТ".

Постановлением Администрации от 26.10.2017 N 1467 утвержден проект планировки и проект межевания на вышеуказанном квартале, в рамках договора N 10-РТ от 25.03.2010.

Согласно общей пояснительной записке проекта межевания территории указанного квартала (листы N 11-16), в число земельных участков (по состоянию на 2015 год), подлежащих изъятию, вошли земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:020405:9, 02:55:020405:14, 02:55:020405:25, 02:55:020405:27, 02:55:020405:28, 02:55:020405:29, 02:55:020405:30, 02:55:020405:33, 02:55:020405:43, 02:55:020405:44, 02:55:020405:45, 02:55:020405:47, 02:55:020405:48, 02:55:020405:49, 02:55:020405:50, 02:55:020405:51, 02:55:020405:52, 02:55:020405:53, 02:55:020405:54, 02:55:020405:55, 02:55:020405:56, 02:55:020405:57, 02:55:020405:58, 02:55:020405:59, 02:55:020405:60, 02:55:020405:62, 02:55:020405:63, 02:55:020405:64, 02:55:020405:65, 02:55:020405:66, 02:55:020405:67, 02:55:020405:68, 02:55:020405:69, 02:55:020405:70, 02:55:020405:153, 02:55:020405:157, 02:55:020405:160, 02:55:020405:159 и 02:55:020405:243, а также земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:235.

Общество "Аграрная строительная компания" обратилось в Управление с заявлением от 24.04.2018, в котором, ссылаясь на истечение срока действия постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 2741 от 03.06.2013, а также необходимость строительства коммуникации для обеспечения муниципальных объектов (детский дом творчества и детское дошкольное учреждение), просило об издании нового постановления об изъятии недвижимости для муниципальных нужд объектов и земельных участков в квартале, ограниченном улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и ул. им. Фронтовых бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Управление письмом от 04.05.2018 N 13740 отказало в изъятии земельных участков, ссылаясь на то, что образование земельных участков для строительства линейных объектов местного значения в порядке п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), утвержденной документацией по территориальному планированию, не предусмотрено.

Общество "Аграрная строительная компания" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан о признании указанного отказа Управления незаконным.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.01.2019 по делу N А07-17066/2018 требования общества "Аграрная строительная компания" удовлетворены в полном объеме, отказ Управления в принятии решения об изъятии земельных участков, изложенных в письме N 13740 от 04.05.2018, признан незаконным, на Управление возложена обязанность принять решение об изъятии земельных участков, жилых помещений у собственников, землепользователей, проживающих в жилых домах N 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 25, 29, 31 по ул. Кольцова, N 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13а, 15, 17, 21, 23, 25, 27, 29 по ул. Транспортная, земельных участков и нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Транспортной, 1/1 и бульвар Тухвата Янаби, 2/1 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.01.2019 по делу N А07-17066/2018 отменено, в удовлетворении требований общества "Аграрная строительная компания" отказано, в связи с тем, что постановление Администрации об изъятии от 03.06.2013действующее, право общества не нарушено.

Письмом от 20.12.2017 N 01-02-34533/13 Администрация отказала обществу "Аграрная строительная компания" в выдаче доверенности на совершение определенных действий в рамках исполнения договора N 10-РТ от 25.03.2020 с указанием на отсутствие необходимости в предоставлении доверенности, так как действия по исполнению договора N 10-РТ от 25.03.2020 могут быть осуществлены уполномоченными структурными подразделениями Администрации. Указанный отказ в установленном порядке не обжалован.

Письмом исх. N 97 от 16.09.2019 общество "Аграрная строительная компания" повторно обратилось в Администрацию с просьбой выдать доверенность для исполнения договора N 10-РТ от 25.03.2020 и соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013.

Администрация 28.01.2020 выдала обществу "Аграрная строительная компания" доверенность с правом направления собственникам вышеуказанных земельных участков и объектов недвижимости уведомлений об изъятии, проектов соглашений. Срок доверенности определен до 31.12.2020.

После получения доверенности обществом "Аграрная строительная компания" собственники объектов уведомлены об изъятии недвижимости. Значительное количество собственников отказалось добровольно освобождать объекты недвижимости, с исками в суд общей юрисдикции истец обратился только в декабре 2020, до настоящего времени не все судебные акты об изъятии вступили в законную силу.

Письмом исх. N 55 от 01.03.2021 общество "Аграрная строительная компания" обратилось к Администрации с заявлением о продлении действия договора N 10-РТ от 25.03.2010 сроком на 3 года.

Письмом исх. N 57 от 25.03.2021 общество "Аграрная строительная компания" обратилось к Администрации, в котором указало о ходе исполнения договора N 10-РТ от 25.03.2010, просило провести встречу по обсуждению вопроса о продлении срока действия договора N 10-РТ от 25.03.2010.

Письмом от 23.03.3021 N 01-02-02332/11 Администрация отказала обществу "Аграрная строительная компания" в продлении срока договора N 10-РТ от 23.03.2010, ссылаясь на невозможность изменения условий аукциона на основании соглашения сторон договора о развитии застроенной территории либо по требованию одной из его сторон.

Письмом исх. N 56 от 20.04.2021 общество "Аграрная строительная компания" вновь обратилось к Администрации с заявлением о продлении действия договора N 10-РТ от 25.03.2010.

Письмом от 31.05.3021 N 01-02-04750/11 Администрация отказала обществу "Аграрная строительная компания" в продлении срока договора N 10-РТ от 23.03.2010, также ссылаясь на невозможность изменения условий аукциона на основании соглашения сторон договора о развитии застроенной территории либо по требованию одной из его сторон.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, общество "Аграрная строительная компания" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что Администрацией обязательства по освобождению территории для осуществления строительства в настоящее время не исполнены, следовательно, при неисполнении в рамках договора о развитии застроенной территории публичным органом власти, наделенным административными функциями своих обязательств, застройщик был лишен возможности надлежащим образом исполнить корреспондирующие обязанности по договору N 10-РТ от 23.03.2010. Суд пришел к выводу, что совокупность установленных обстоятельств свидетельствует о наличии объективных оснований для продления срока действия договора развития застроенной территории и сроков исполнения отдельных обязательств в рамках данного договора пропорционально установленному периоду задержки.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов нижестоящих инстанций. Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

При рассмотрении спора судами установлено, что предметом заявленного иска является внесение изменений в части срока исполнения застройщиком (истцом) обязательств по договору N 10-РТ от 23.03.2010. Истец ссылался на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на нарушение договора со стороны Администрации, выраженное в неисполнение своих обязательств, что повлекло невозможность их исполнения уже обществом в установленные в договоре сроки.

В данном договоре его стороны установили, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Изначально в п. 3.1.2 договора было установлено, что сторона 2 (муниципальное унитарное предприятие "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа) обязуется разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом требований градостроительного заключения ГЗ-2923/ПТ от 01.09.2009 и согласований к нему в течение месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

На основании п. 3.1.4 договора сторона 2 обязуется осуществить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкуп и снос жилых и нежилых объектов (за исключением объектов, заключенных в адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда), расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

В п. 3.1.8 договора установлено, что сторона 2 обязуется осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в течение 6 лет с момента заключения договора развития застроенной территории.

Поскольку на основании соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013 по договору N 10-РТ от 25.03.2010 муниципальное унитарное предприятие "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа как застройщик было заменено на общество "Аграрная строительная компания" (сторона 3), стороне 3 переданы права и обязанности (в части) по договору N 10-РТ от 25.03.2010, при этом на основании п. 2.4. соглашения на сторону 3 во исполнение постановления главы Администрации от 03.06.2013 N 2741 возложена обязанность за свой счет произвести изъятие земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятие жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену).

Дополнительным соглашением N 3 от 25.03.2016, обязанность осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, была продлена по сроку до 08.02.2022.

Из сопоставления первоначальной редакции п. п. 3.1.4, 3.1.8 договора усматривается, что на выкуп и снос жилых и нежилых объектов (за исключением объектов, заключенных в адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда), расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и находящихся в собственности граждан и юридических лиц, отводилось 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории (то есть половина срока действия договора), а на осуществление строительства объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, - 6 лет с момента заключения договора развития застроенной территории (то есть фактически вторая половина срока действия договора, поскольку в силу застроенного характера территории очевидно, что без проведения мероприятий, предусмотренных п. 3.1.4 договора, застройщик не имеет возможности приступить к исполнению п. 3.1.8 договора).

В п. 2.3 соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013 по договору было установлено, что сторона 2 обязуется выдать представителю стороны 3 доверенность на ведение дел по поводу сноса жилых домов.

Между тем активные действия, направленные на изъятие указанных объектов недвижимости общество "Аграрная строительная компания" стало предпринимать только в конце 2020 года (нечастые письменные обращения в адрес Администрации без оспаривания бездействия в судебном порядке активными действиями не являются).

Администрация 28.01.2020 выдала обществу "Аграрная строительная компания" доверенность с правом направления собственникам вышеуказанных земельных участков и объектов недвижимости уведомлений об изъятии, проектов соглашений. Срок доверенности был определен до 31.12.2020.

После получения доверенности обществом "Аграрная строительная компания" были уведомлены собственники об изъятии недвижимости.

Письмом от 23.11.2020 N 67 общество "Аграрная строительная компания" обращалось в Управление с указанием на необходимость обращения в суд с исковыми заявлениями об изъятии объектов недвижимости у собственников, которые отказались подписывать соответствующее соглашение об изъятии.

В настоящее время судами общей юрисдикции рассматриваются исковые заявления Администрации к собственникам земельных участков и объектов недвижимости об их изъятии с выплатой компенсации за счет общества "Аграрная строительная компания".

Однако учитывая условия договора, все названные действия обществу "Аграрная строительная компания" надлежало совершить еще в 2014 году.

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Данный вывод подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.01.2019 N 305-КГ18-22746, определении от 11.03.2019 N 305-ЭС19-1406.

Разрешая спор, установив вышеизложенные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что обязательства по освобождению территории для осуществления строительства в настоящее время не исполнены по вине Администрации, длительным образом не выдававшей истцу доверенности для исполнения условий п. 3.1.4 договора N 10-РТ от 25.03.2010, п. 2.4. соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013, и при этом самостоятельно не разрешавшей вопрос, связанный с изъятием земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятие жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену). Суды заключили, что при неисполнении в рамках договора о развитии застроенной территории публичным органом власти, наделенным административными функциями своих обязательств, застройщик объективно был лишен возможности надлежащим образом исполнить корреспондирующие обязанности по договору N 10-РТ от 23.03.2010.

Между тем суда кассационной инстанции обращает внимание на следующее.

Согласно пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Длительное согласование всей необходимой исходно-разрешительной документации, неисполнение Администрацией обязательств по изъятию жилых помещений и своевременному предоставлению обществу земельного участка для строительства с целью расселения жильцов могло повлечь невозможность своевременного исполнения истцом всех обязательств в установленный договором срок, однако как следует из материалов дела дополнительным соглашением стороны уже однажды продлевали действие договора на 6 лет - до 08.02.2022.

Следует отметить, что продление срока договора возможно, во-первых: при установлении виновного неисполнения Администрацией обязательств обусловленных договором, во-вторых: не более чем на период, в который Администрация препятствовала (бездействовала) исполнению обязательства обществу. Иное привело бы к необоснованному увеличению срока договора.

Соответственно вывод судов первой и апелляционной инстанций о необходимости продления договора N 10-РТ от 23.03.2010 сроком на 6 лет является преждевременным.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно статьям 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, и какие обстоятельства не установлены; устанавливает, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В мотивировочной части решения судом должны быть изложены доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, доводы суда в пользу принятого решения, мотивы, по которым он отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование требований и возражений доводы.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций названные требования не соблюдены, суд округа приходит к выводу, что обжалуемые решение и постановление приняты с нарушением части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, поскольку указанные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции и требуют нового рассмотрения спора по существу, учитывая, что судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, не выяснялись, а судом апелляционной инстанции не выполнены требования, изложенные в статье 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не устранены противоречия в доводах и возражениях участвующих в деле лиц, суд округа считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (часть 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора по заявленным требованиям, устранить выявленные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания. Судам необходимо всесторонне исследовать вопросы о наличии виновных действий (бездействий) со стороны Администрации, которые повлекли невозможность исполнения истцом всех обязательств в установленный договором срок. В случае установления таких виновный действий (бездействий), определить конкретный период задержки, повлекшей невозможность исполнения своих обязательств обществом "Аграрная строительная компания", на который допустимо продление договора. Кроме того, судам надлежит проверить также и добросовестность поведения общества "Аграрная строительная компания", выяснить, всегда ли невозможность исполнения обязательства истца вызвана действиями Администрации или связана с бездействием самого общества и с соблюдением требований норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2021 по делу N А07-10856/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Краснобаева

Судьи

Н.Г. Беляева Л.А. Суспицина