Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2022 г. N Ф09-6648/22 по делу N А07-15147/2020

Екатеринбург

17 ноября 2022 г.

Дело N А07-15147/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сидоркиной Ксении Александровны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2022 по делу N А07-15147/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Засыпкина Инна Герардовна (далее - предприниматель Засыпкина И.Г.) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к индивидуальному предпринимателю Сидоркиной Ксении Александровне (далее - предприниматель Сидоркина К.А.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 в сумме 3 394 059 руб. 64 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за период с 30.07.2019 по 29.11.2021 в сумме 2 046 904 руб. 17 коп.

Предприниматель Сидоркина К.А. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к предпринимателю Засыпкиной И.Г. о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019, начисленной за необеспечение коммунальной услугой, в сумме 106 929 руб. 60 коп.

Решением суда первой инстанции от 18.02.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.06.2022 решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Первоначальные исковые требования предпринимателя Засыпкиной И.Г. удовлетворить частично. Взыскать с предпринимателя Сидоркиной К.А. в пользу предпринимателя Засыпкиной И.Г. задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 3 394 059 руб. 64 коп., неустойку за нарушение сроков оплаты в сумме 1 157 820 руб. 14 коп., в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 40 441 руб. В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Сидоркиной К.А. к предпринимателю Засыпкиной И.Г. о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки за необеспечение арендованного имущества коммунальными услугами в сумме 106 929 руб. 60 коп. отказать".

В кассационной жалобе предприниматель Сидоркина К. А. просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель ссылается на отсутствие встречного исполнения обязательств со стороны арендодателя, полагает, что судами неверно применен пункт 4.6 договора аренды нежилого помещения. Заявитель настаивает на том, что обязанность по предоставлению арендатору помещения с подачей электроэнергии не менее 150 кВт. предпринимателем Засыпкиной И.Г. не исполнена, в связи с чем арендатор фактически не имел возможности пользоваться помещением в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы не возникла.

Далее, по мнению заявителя, судами неправильно истолкованы условия договора, касающиеся установленного сторонами размера неустойки. Ссылаясь на положения пункта 4.3 договора, заявитель полагает, что общий размер неустойки за неуплату арендных платежей и коммунальных услуг составляет 276 488 руб. 72 коп.,

Кроме того, заявитель не согласен с выводами судов о произведенной предпринимателем Сидоркиной К.А. перепланировке. Заявитель поясняет, что часть указанных в акте приема-передачи работ арендатором не произведена, другая часть работ производилась в соответствии с согласованными условиями заключенного между сторонами договора.

Также заявитель отмечает, что предпринимателем Сидоркиной К.А. произведен ремонт арендованного помещения, проделанные работы относятся к неотделимым улучшениям, при этом ремонт произведен без согласия арендодателя в соответствии с пунктом 2.4.3 договора. Таким образом, по мнению заявителя, требования арендатора о взыскании с арендодателя неотделимых улучшений в силу положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются законными и обоснованными.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 26.12.2019 нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010110:5267 общей площадью 379,5 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, д. 65, номер на этаже 76, а также нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010110:5269 общей площадью 629,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, д. 65, номер на этаже 94, принадлежат на праве собственности предпринимателю Засыпкиной И.Г.

Между предпринимателем Засыпкиной И.Г. (арендодатель) и предпринимателем Сидоркиной К.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 08.07.2019, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения первого этажа, ориентировочной площадью 135,4 кв. м (далее - помещение), а также подвал площадью 547,5 кв. м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 1830,8 кв. м, кадастровый номер 02:55:020110:3912, расположенного на первом этаже и в подвале по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Проспект Октября д. 65, за определенную в настоящем договоре плату.

Согласно пункту 1.2 договора целевое назначение помещения: для размещения кафе, пекарни, магазина-кулинарии по реализации продукции собственного производства, розничной продаже продовольственных и непродовольственных товаров.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что передача помещения арендатору осуществляется арендодателем по акту приема-передачи (приложение N 4), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.6 договора арендодатель гарантирует, что с даты передачи помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования помещения арендатором помещение будет обеспечено коммунальными услугами.

На основании пункта 2.1.2 договора арендодатель обязуется заключать и своевременно пролонгировать договоры с обеспечивающими нормальную эксплуатацию помещения организациями (договоры электроснабжения, холодного водоснабжения, сезонного отопления), надлежащим образом оплачивать их услуги; своевременно производить расчеты за предоставленные специализированными организациями услуги коммунального и эксплуатационного характера, не допуская отключения помещения от городских систем водоснабжения, отопления, водоотведения, электроснабжения.

В силу пункта 2.3.3 договора арендатор обязуется содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта; соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействиями арендатора.

В соответствии с пунктом 2.3.6 договора арендатор обязуется немедленно извещать арендодателя о наличии признаков аварийного состояния помещения, а также обо всех авариях или других происшествиях, в результате которых может быть нанесен ущерб помещению и имуществу, находящемуся в них, и до прибытия представителя арендодателя и/или специализированной организации за свой счет принимать меры, необходимые для их предотвращения и/или устранения последствий таких аварий или других происшествий.

Согласно пункту 2.4.2 договора арендатор вправе разместить на наружной части (в т.ч. на фасаде) и внутри помещения, в котором расположено арендуемое помещение, системы вентиляции, кондиционирования воздуха, холодильное оборудование, иное оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности. Такое оборудование не должно рассматриваться как часть помещения или другого имущества, переданного в аренду по настоящему договору, и остается собственностью арендатора. При этом оборудование (приспособления и пр.), установленное арендатором в помещении, должно быть демонтировано без какого-либо причинения ущерба имуществу арендодателя и вывезено в день прекращения действия настоящего договора.

В пункте 2.4.3 договора установлено, что арендатор вправе с момента подписания акта приема-передачи помещения без согласования с арендодателем за свой счет установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок (в данном подпункте имеются в виду не являющиеся капитальными легковозводимые перегородки); переоборудовать систему вентиляции и кондиционирования; изменить существующую электрическую разводку, иные кабельные системы и установку дополнительных электрических приборов и оборудования, в том числе произвести комплекс мероприятий по увеличению электрической мощности на объекте; производить сантехнические работы; строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтаж входа согласно приложению N 1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.; установку систем беспроводной связи; монтаж кабельной сети в помещении, в случае, если работы будет проводить арендатор своими силами или силами привлеченных им третьих лиц.

По условиям пункта 2.4.4 договора арендатор вправе производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Подписывая настоящий договор, арендодатель дает согласие на установку арендатором в помещении перегородок и производство ремонта (без сноса капитальных конструкций), необходимого для осуществления арендатором уставной деятельности.

На основании пункта 3.1 договора арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату из расчета 1500 руб. за 1 кв.м помещений, расположенных на 1 этаже общей площадью 135,4 кв. м, а также 100 руб. за 1 кв. м помещений, расположенных в подвале общей площадью 547,5 кв. м, НДС не облагается, а также возмещать арендодателю затраты на коммунальные услуги, потребленные арендатором.

Арендная плата включает в себя расходы по земельному налогу, а также плату за все иные коммунальные услуги, не оговоренные в пункте 3.5 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора стороны договорились о следующем порядке уплаты арендной платы по договору: в течение 5 дней с даты подписания акта приема передачи помещения арендатор вносит арендодателю авансовый платеж за второй месяц аренды в размере, предусмотренном в пункте 3.1 договора; в течение 5 дней с даты подписания настоящего договора арендатор вносит арендодателю обеспечительный платеж в размере, предусмотренном в пункте 3.2; во все последующие месяцы оплата за аренду производится в порядке, предусмотренном в пункте 3.4 настоящего договора, в размере, предусмотренном в пункте 3.1 договора, с учетом положений пункта 3.6 договора.

В пункте 3.4 договора установлено, что арендная плата ежемесячно оплачивается арендатором не позднее 10-го числа (оплачиваемого) месяца. Датой оплаты считается дата списания средств с расчетного счета арендатора.

В силу пункта 3.5 договора арендатор возмещает расходы арендодателя по потребленной арендатором электроэнергии, водоснабжения и водоотведения и теплоснабжения, в соответствии с показаниями счетчиков, установленных в арендуемом помещении и тарифами ресурсоснабжающих организаций. Оплата производится по итогам каждого истекшего месяца в течение 5 дней с момента выставления арендодателем счета на оплату. Датой оплаты считается дата фактического списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Счет на оплату считается переданным арендатору любым из указанных способов: отправки оригинала счета по адресу арендатора, передачи счета уполномоченному арендатором лицу, отправки счета на электронную почту. Ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем, арендодатель направляет арендатору два экземпляра акта оказания услуг по потребленным арендатором коммунальным услугам в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения экземпляров акта оказания услуг, арендатор обязан подписать их и передать один экземпляр акта арендодателю или направить в адрес арендодателя мотивированные замечания. В случае неполучения арендодателем в указанный срок подписанного экземпляра акта оказания услуг по пользованию помещением или мотивированных замечаний арендатора в письменном виде услуги считаются принятыми арендатором без замечаний. Вывоз мусора, образующегося в результате деятельности арендатора, арендатор организует самостоятельно и за свой счет.

По условиям пункта 3.8 договора в случае, если по вине или инициативе арендодателя арендатор не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением в соответствии с разрешенным использованием, арендная плата за такой период не начисляется и не подлежит оплате.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков платежей арендодатель может начислить пени в размере 0,1 % просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 30 % от стоимости аренды помещения в месяц.

Согласно пункту 4.6 договора в случае необеспечения помещения по вине арендодателя коммунальными услугами, в том числе энергоснабжение в объеме, предусмотренном пунктом 1.5. настоящего договора, на срок свыше (четырех) часов в течение суток арендатор вправе не выплачивать арендодателю арендную плату за период отсутствия обеспечения помещения вышеуказанными услугами, кроме этого арендатор вправе требовать с арендодателя уплаты неустойки в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день необеспечения помещения коммунальными услугами.

В соответствии с пунктом 4.8 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя последний обязуется возместить стоимость улучшений арендуемого помещения, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, не отделимых без вреда для имущества, а также работ по приведению помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности (в том числе текущей ремонт с использованием отделочных и иных материалов, отвечающих требованиям пожарной безопасности (для соответствующего класса функциональной пожарной безопасности здания) и требованиям строительных норм), которые были произведены с согласия арендодателя, после прекращения договора аренды. Стоимость неотделимых улучшений (и/или стоимость работ и материалов, необходимых для приведения помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности, в том числе при осуществлении текущего ремонта) определяется на основании смет, предоставленных арендатором.

Срок для оплаты арендодателем составляет 10 дней с момента получения письма от арендатора. Условия данного пункта не распространяются на случаи, когда договор расторгается по основаниям, предусмотренным пунктом 5.4 договора или иным основаниям, по вине арендатора.

По акту приема-передачи помещения от 08.07.2019 часть нежилого помещения первого этажа ориентировочной площадью 135,4 кв. м, а также подвал площадью 547,5 кв. м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 1 830,8 кв. м, кадастровый номер 02:55:020110:3912, расположенного на первом этаже и подвале по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Проспект Октября д. 65, переданы в арендное пользование предпринимателя Сидоркиной К.А.

Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 24.07.2019 N 1. Согласно пункту 1.1 соглашения N 1 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "1.1 Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения первого этажа ориентировочной площадью 310,6 кв. м, а также подвала площадью 547,5 кв. м, (все вместе далее именуемое "помещение"), являющихся частью нежилого помещения общей площадью 1830,8 кв. м., кадастровый номер: 02:55:020110:3912, расположенного на первом этаже и подвале по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, дом 65, за определенную в настоящем договоре плату.".

Пунктом 1.2 соглашения N 1 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "3.1 Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату из расчета 1500 руб. за 1 кв. м помещения, расположенного на 1 этаже общей площадью 310,6 кв. м, 100 руб. за 1 кв.м помещения, расположенного в подвале, общей площадью 547,5 кв.м, НДС не облагается, а также возмещать арендодателю затраты на коммунальные услуги, потребленные арендатором. Арендная плата включает в себя земельный налог, а также все иные коммунальные услуги, не оговоренные в п. 3.5. настоящего Договора".

В соответствии с пунктом 1.3 соглашения N 1 стороны внесли изменения в пункт 3.2 договора, изложив его в следующей редакции: "3.2 Для осуществления ремонтных работ по подготовке помещения к работе, арендатору предоставляются арендные каникулы на 30 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещения. По истечении вышеуказанных каникул арендатор за последующие 2 месяца аренды производит оплату арендодателю за аренду в размере 50 % от платы, установленной в пункте 3.1 договора. В случае если арендатор, воспользовавшись вышеуказанной скидкой по оплате арендных платежей, в последующем заявит о расторжении договора по собственной инициативе, то арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере месячной арендной платы, установленной в пункте 3.1 договора, в течении 5 рабочих дней, с даты подачи заявления о расторжении договора. Арендатор с момента подписания акта приема-передачи помещения вносит арендодателю обеспечительный платеж в размере 520 650 руб., НДС не облагается, который засчитывается в счет оплаты постоянной части арендной платы за каждый 11-ый месяц аренды в году или за последний месяц аренды при досрочном расторжении договора".

Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.08.2019 N 2. Согласно пункту 1.1 соглашения N 2 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "1.1 Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения первого этажа площадью 288,6 кв. м, являющегося частью нежилого помещения общей площадью 1 830,8 кв.м., кадастровый номер: 02:55:020110:3912, расположенного на первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, дом 65, за определенную в настоящем договоре плату. Помещение и его месторасположение определяется в схеме как выделенная часть (приложение N 1 к договору), которая является неотъемлемой частью настоящего договор".

В силу пункта 1.2 соглашения N 2 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "3.1 Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату из расчета 1500 руб. за 1 кв. м помещения, расположенного на 1 этаже общей площадью 288,6 кв. м, НДС не облагается, а также возмещать арендодателю затраты на коммунальные услуги, потребленные арендатором. Арендная плата включает в себя земельный налог, а также все иные коммунальные услуги, не оговоренные в пункте 3.5 настоящего договора".

Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 21.01.2020 N 3. Согласно пункту 1 соглашения N 3 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: "1.1 арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) за определенную в настоящем договоре плату, нежилое помещение площадью 437,6 кв. м, в состав которого входит часть нежилого помещения общей площадью 379,5 кв. м, кадастровый номер: 02:55:020110:5267, расположенного на этаже N 1, помещения N 77а, 776, 77в, 77г, 81, 81а, 82, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, д. 65 и часть нежилого помещения, общей площадью 629,8 кв. м, кадастровый номер: 02:55:020110:5269, расположенного на этаже N 1, помещения N 95, 96, 105а, 130, 131, 132, и в подвале, находящихся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, д. 65. Помещение и его месторасположение определяется в схеме как выделенная часть (приложение N 1 к договору), которая является неотъемлемой частью настоящего договора".

В силу пункта 2 соглашения N 3 стороны договорились, что размер обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды, будет составлять 656 400 руб., внесение которого арендатор обязуется обеспечить в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего соглашения.

В соответствии с пунктом 4 соглашения N 3 арендодатель обязуется обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт.

Письмом от 10.04.2020 предприниматель Сидоркина К.А. обратилась к предпринимателю Засыпкиной И.Г. с просьбой снизить стоимость аренды с 1500 руб. до 1000 руб. за кв. м сроком на 8 месяцев (до 31.12.2020); предоставить рассрочку на образовавшуюся задолженность (1 392 517 руб. 75 коп.) на тот же срок; предоставить арендные каникулы на апрель 2020 г. в связи с отсутствием возможности полноценного производства ремонтных работ. В случае отказа в удовлетворении указанных требований предприниматель Сидоркина К.А. просила считать данное письмо уведомлением о расторжении договора аренды на основании пункта 5.6 договора аренды.

Письмом от 16.04.2020 предприниматель Засыпкина И.Г. уведомила о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на нарушение условий договора аренды в части оплаты арендной платы и коммунальных платежей, предприниматель Засыпкина И.Г. направила предпринимателю Сидоркиной К.А. претензию от 07.05.2020 с просьбой в срок до 31.05.2020 оплатить задолженность в сумме 2 128 508 руб. 73 коп.

Письмом от 04.06.2020 предприниматель Сидоркина К.А. сообщила, что в связи с тем, что арендодателем не исполнено обязательство по подаче электроэнергии мощностью 150 кВт, у нее есть основания для неоплаты арендных платежей.

Предприниматель Сидоркина К.А. направила предпринимателю Засыпкиной И.Г. претензию от 18.06.2020 с просьбой устранить препятствия в пользовании арендуемым помещением и обеспечить подачу в него электрической энергии.

Письмом от 18.06.2020 предприниматель Сидоркина К.А. просила предпринимателя Засыпкину И.Г. произвести зачет взаимных требований в связи с произведёнными неотделимыми улучшениями арендуемых помещений.

Предприниматель Засыпкина И.Г. в письме от 30.06.2020 N 38 сообщила о том, что указанные затраты не могут быть зачтены, поскольку любые перепланировки должны были быть согласованы и соответствовать правилам пожарной и иной безопасности.

Предпринимателю Сидоркиной К.А. направлено письмо от 26.06.2020 N 36 о досудебном урегулировании спора, в котором арендодатель предлагал уменьшить стоимость долга на 900 000 руб.

Письмом от 03.07.2020 N 1 предприниматель Сидоркина К.А. не согласилась с предложенными условиями об уменьшении задолженности.

По акту приема-передачи помещения от 08.07.2020 ответчик возвратил истцу принятое в аренду имущество.

Предприниматель Сидоркина К.А. направила предпринимателю Засыпкиной И.Г. письмо от 13.07.2020 N 3 об урегулировании спора, в котором просила снизить размер задолженности до 50 %, что составляет 1 638 649 руб. 95 коп. и предоставить рассрочку по оплате до 30.04.2021.

Наличие у предпринимателя Сидоркиной К.А. задолженности по договору аренды послужило основанием для обращения предпринимателя Засыпкиной И.Г. в арбитражный суд.

Предприниматель Сидоркина К.А. направила предпринимателю Засыпкиной И.Г. претензию от 31.10.2020 с просьбой произвести оплату сумм неотделимых улучшений в сумме 6 063 535 руб. 50 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за необеспечение коммунальной услугой в сумме 106 929 руб.

Оставление предпринимателем Засыпкиной И.Г. требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения предпринимателя Сидоркиной К.А. в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у арендатора задолженности по арендной плате и пеням по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 в заявленном истцом размере. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом были приняты все необходимые меры для обеспечения переданного в аренду помещения электроэнергией мощностью не менее 150 кВт, доказательства того, что соответствующая мощность была востребована и запрошена ответчиком, но не предоставлена арендатором, в материалах дела отсутствуют. Суд также отказал во взыскании стоимости улучшений арендуемого имущества, придя к выводу о том, что, поскольку в данном случае расторжение договора произошло на основании уведомления арендатора от 10.04.2020, основания для возмещения ответчику затрат на производство неотделимых улучшений, которые до конца не были завершены, отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции в части наличия у предпринимателя Сидоркиной К.А. задолженности по арендной плате в заявленной истцом сумме. При этом суд признал ошибочным вывод суда о возможности взыскания неустойки в заявленном истцом размере как сделанный без учета предусмотренного договором ограничения ответственности арендатора - не более 30 % от стоимости аренды помещения в месяц. Также суд поддержал выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований предпринимателя Сидоркиной А.К.

Выводы суда апелляционной инстанции являются законными и обоснованными.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации)

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции принял во внимание, что действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, не оспорены, с учетом чего пришел к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды нежилого помещения от 08.07.2019.

Суд установил, что доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, платы за потребленные коммунальные ресурсы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы предпринимателя Сидоркиной К.А. о том, что взыскание арендной платы необоснованно, поскольку арендодатель не обеспечил помещение электрической мощностью не менее 150 кВт, а также в связи с отключением электроэнергии 09.06.2020, рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными.

Суд принял во внимание, что при передаче нежилых помещений в аренду ответчик принял их без замечаний и возражений.

При подписании соглашения N 3 стороны установили, что арендодатель обязуется обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт.

Вместе с тем суд выявил, что доказательств того, что указанная обязанность не была исполнена истцом, что по первому требованию (с учетом производимого ответчиком в помещениях ремонта арендованное помещение арендатором не было подготовлено к эксплуатации) истец не обеспечил подачу в арендуемые помещения электроэнергию мощностью не менее 150 кВт, предпринимателем Засыпкиной К.А. не предоставлено.

Также суд установил, что документального обоснования невозможности использования имущества по назначению в спорный период в связи с отсутствием подачи в арендуемые помещения электроэнергии указанной мощности предпринимателем Сидоркиной К.А. не предоставлено.

Суд выявил, что, несмотря на то, что ремонтные работы в помещении ответчиком не были завершены, истец после подписания дополнительного соглашения от 21.01.2020 N 3, предусматривающего его обязанность по подаче в переданные в аренду помещения электроэнергии мощностью не менее 150 кВт, приступил к согласованию необходимых мощностей, что подтверждено представленным в деле отчётом о результатах георадиолокационного обследования грунта, техническими условиями для присоединения к электрическим сетям, договором об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Истец также заключил договор аренды оборудования от 01.02.2020 с обществом с ограниченной явственностью "СОВА", в соответствии с которым последнее обязалось по заявке предпринимателя Засыпкиной И.Г. предоставить во временное пользование дизельный генератор мощностью не менее 150 кВт.

Сумма платы за бронирование оборудования составила 47 400 руб. за период с 01.02.2020 по 07.07.2020. Указанная сумма была оплачена истцом платежным поручением от 04.08.2020 N 297.

Договор аренды оборудования от 01.02.2020 с обществом с ограниченной явственностью "СОВА" был расторгнут с 08.07.2020 в связи с расторжением договора аренды с ответчиком.

На основании изложенного суды пришли к верному выводу о том, что истцом были приняты все необходимые меры для обеспечения переданного в аренду помещения электроэнергией мощностью не менее 150 кВт.

Также суд учел, что доказательства того, что соответствующая мощность была затребована ответчиком, но не предоставлена истцом, в материалах дела отсутствуют. Суд установил, что первое напоминание об обязанности арендодателя обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт содержится в обращении от 04.06.2020, при этом из содержания данного письма не следует, что ответчик просил истца совершить определенные действия для того, чтобы обеспечить такую подачу,

Суд заключил, что указанное письмо служило неким дополнительным аргументом для предоставления истцом запрошенных ответчиком преференций по снижению арендных платежей.

Более того, суд учел, что к моменту направления письма от 04.06.2020 ответчик уже выразил свою волю на прекращение договора аренды в порядке пункта 5.6 договора в письме от 10.04.2020, подтвердив её в письме от 16.04.2020, в силу чего суд отклонил формальную ссылку ответчика на отсутствие подачи в арендуемые помещения электроэнергии мощностью не менее 150 кВт.

Также суд отклонил ссылку предпринимателя Сидоркиной К.А. на отключение электроэнергии 09.06.2020, выявив, что такое отключение имело место по заявке самого арендатора и последний не доказал, что подобное отключение имело длительный характер и лишило арендатора возможности пользоваться арендуемыми помещениями по вине арендодателя.

С учетом изложенного, также учитывая, что факт потребления коммунальных услуг, стоимость которых заявлена истцом ко взысканию, при аренде помещений ответчиком опровергнут не был, иной состав и размер задолженности по плате за коммунальные услуги документально не подтвержден, суды обоснованно удовлетворили первоначальные исковые требования предпринимателя Засыпкиной И.Г. о взыскании с предпринимателя Сидоркиной К.А. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 в сумме 3 394 059 руб. 64 коп.

При этом суды не усмотрели оснований для уменьшения арендной платы по договору аренды по заявлению предпринимателя Сидоркиной К.А., выявив, что согласно общедоступным сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, основной вид деятельности ответчика (10.71 Производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения) не был включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Более того, суды приняли во внимание, что ответчик не доказал, что на момент принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации помещение было готово после ремонта к использованию по указанному назначению.

Изменяя решение суда первой инстанции в части суммы неустойки, подлежащей взысканию, суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков платежей арендодатель может начислить пени в размере 0,1 % просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 30 % от стоимости аренды помещения в месяц.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за период с 30.07.2019 по 29.11.2021 в сумме 2 046 904 руб. 17 коп.

Суд первой инстанции признал предоставленный истцом расчет неустойки арифметически верным.

Суд апелляционной инстанции признал указанный вывод суда ошибочным, поскольку судом не было учтено предусмотренное договором ограничение ответственности арендатора - не более 30 % от стоимости аренды помещения в месяц.

Учитывая предоставленный истцом по запросу апелляционного суда справочный расчет договорной неустойки, выполненный с учётом предусмотренного договором ограничения ответственности арендатора, проверив и признав расчет арифметически верным, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования предпринимателя Засыпкиной И.Г. к предпринимателю Сидоркиной К.А. о взыскании неустойки в сумме 1 157 820 руб. 14 коп.

Отклоняя довод предпринимателя Сидоркиной К.А.о том, что размер неустойки в целом по договору аренды не может превышать 30 % от стоимости аренды помещения в месяц, суд исходил из буквального толкования условия пункта 4.3 договора, согласно которому ограничение в 30 % от стоимости аренды помещения в месяц касается нарушения арендатором сроков внесения любых платежей по договору (как по арендной плате, так и по компенсации коммунальных расходов, которые частью арендных платежей не являются).

Ссылка апеллянта на то, что судом было необоснованно отказано в снижении неустойки (пени) на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклонена судом за необоснованностью.

При рассмотрении встречных требований предпринимателя Сидоркиной К.А. о взыскании с предпринимателя Засыпкиной И.Г. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., а также неустойки по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за необеспечение коммунальной услугой в размере 106 929 руб. 60 коп., суды руководствовались следующим.

На основании пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2.4.2 договора арендатор вправе разместить на наружной части (в т.ч. на фасаде) и внутри помещения, в котором расположено арендуемое помещение, системы вентиляции, кондиционирования воздуха, холодильное оборудование, иное оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности. Такое оборудование не должно рассматриваться как часть помещения или другого имущества, переданного в аренду по настоящему договору, и остается собственностью арендатора. При этом оборудование (приспособления и пр.), установленное арендатором в помещении, должно быть демонтировано без какого-либо причинения ущерба имуществу арендодателя и вывезено в день прекращения действия настоящего договора.

В пункте 2.4.3 договора установлено, что арендатор вправе с момента подписания акта приема-передачи помещения, без согласования с арендодателем, за свой счет установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок (в данном подпункте имеются в виду, не являющиеся капитальными, легковозводимые перегородки); переоборудовать систему вентиляции и кондиционирования; изменить существующую электрическую разводку, иные кабельные системы и установку дополнительных электрических приборов и оборудования, в том числе произвести комплекс мероприятий по увеличению электрической мощности на объекте; производить сантехнические работы; строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтаж входа согласно приложению N 1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.; установку систем беспроводной связи; монтаж кабельной сети в помещении, в случае если работы будет проводить арендатор своими силами или силами привлеченных им третьих лиц.

По условиям пункта 2.4.4 договора арендатор вправе производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

Подписывая настоящий договор, арендодатель дает согласие на установку арендатором в помещении перегородок и производства ремонта (без сноса капитальных конструкций), необходимого для осуществления арендатором уставной деятельности.

Исходя из буквального смысла указанных положений, суды заключили, что арендатору было дано согласие на улучшения и перепланировки помещений, которые не затрагивают несущих конструкций помещений и не влекут изменения их функционального назначения.

Вместе с тем, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт возврата помещения от 08.07.2020, суды установили, что проведенная предпринимателем Сидоркиной К.А. перепланировка коснулась несущих конструкций помещений и изменения их функционального назначения, поскольку арендатор возвел дополнительные дверные проемы, демонтировал стены и санузлы. При этом доказательства того, что на производство указанных работ, не предусмотренных пунктами 2.4.2-2.4.4 договора, ответчик получил согласие арендодателя, предпринимателем Сидоркиной К.А. в материалы дела не представлено.

Кроме того, суды учли, что в силу пункта 4.8 договора стороны установили, что арендодатель обязуется возместить стоимость улучшений арендуемого помещения, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, не отделимых без вреда для имущества, только в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Вместе с тем прекращение договора аренды в рассматриваемом случае не было обусловлено инициативой арендодателя.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для возложения на истца обязанности по компенсации стоимости улучшений арендуемого помещения является законным и обоснованным.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022 по делу N А07-15147/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сидоркиной Ксении Александровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

В.А. Купреенков М.В. Торопова