Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20 февраля 2023 г. N Ф09-9923/22 по делу N А60-20066/2022

Екатеринбург

20 февраля 2023 г.

Дело N А60-20066/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кокшарова Алена Робертовича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2022 по делу N А60-20066/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство) - Тетеркина Ю.В. (доверенность от 09.11.2022 N 17-01-32/27365).

Индивидуальный предприниматель Кокшаров Ален Робертович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Министерству о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду от 11.04.2022 N 17-01-82/2164, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504901:77, площадью 11 400 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, улица Селькоровская, на новый срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением суда от 07.07.2022 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Кокшаров А.Р. просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, полагая, что отказ Министерства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства. Заявитель утверждает, что у истца имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объектов, поскольку отсутствует судебный акт по иску публичного собственника, заявленного в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель также отмечает, что объекты незавершенного строительства строились им для занятия предпринимательской деятельности, улучшения его материальных условий, и в отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство объектов.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Кокшаровым А.Р. (арендатор) и Министерством (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2018 N Т-487, по условиям которого арендатору в аренду однократно для завершения строительства автосервисного центра, в том числе, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504901:118, передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504901:77, площадью 11 400 кв. м, по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, улица Селькоровская.

Сторонами не оспаривается и подтверждено материалами дела, что договор заключен однократно сроком на 3 года (по 07.09.2021) с целью предоставления предпринимателю возможности завершения строительства объекта с кадастровым номером 66:41:0504901:118.

Срок аренды земельного участка установлен с 08.10.2018 по 07.09.2021 (пункт 2.1 договора).

Из материалов дела следует и отражено в тексте договора, что на момент заключения договора аренды на земельном участке были расположены объекты завершенные строительством, а именно: здание шиномонтажной мастерской, площадью 194,6 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0504901:110 и трансформаторная подстанция, площадью 5 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0504901:109, а также объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504901:118, площадь застройки: 195,3 кв. м, степень готовности объекта - 23%.

При этом строительство данного объекта завершено 13.06.2019 в соответствии с проектом, что подтверждается полученным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.06.2019 N RU 66302000-597-2017, на данный объект зарегистрировано право собственности с присвоением нежилому объекту капитального строительства кадастрового номера 66:41:0504901:128.

Как указал заявитель, во время эксплуатации объектов автосервисного центра, расположенных на земельном участке, у предпринимателя Кокшарова А.Р. возникла дополнительная потребность во вспомогательных сооружениях, а именно 3-4 очереди строительства, которая не была предусмотрена изначально: административно-бытовом здании площадью 370 кв. м, и здании склада площадью 1102,7 кв. м.

В связи с чем истцом в период действия договора аренды получено разрешение на строительство от 28.08.2020 N RU 66302000-1959-2020, а впоследствии зарегистрированы права на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:41:0504901:252 и 66:41:0504901:253 (объекты степенью готовности 11%). Разрешение на строительство выдано сроком до 28.08.2021, впоследствии срок действия разрешения на строительство был продлен до 28.08.2025.

Заявитель также ссылался на то, что ранее планировал строительство офисного здания, но получил отказ от ответчика в выдаче разрешения на строительство, который был оспорен истцом в Арбитражном суде Свердловской области в рамках дела N А60-39478/2021 (отказ признан законным).

Предприниматель Кокшаров А.Р. 06.09.2021 обратился в Министерство с заявлением о предоставление в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, сооружения сроком на 49 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20, подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Министерством 04.10.2021 отказано в предоставлении земельного участка в аренду.

Предприниматель вновь обратился 05.04.2022 к Министерству с заявлением от 05.04.2022 N 408 о предоставлении в аренду земельного участка.

Министерством 11.04.2022 отказано в предоставлении земельного участка в аренду (письмо от 11.04.2022 N 17-01-82/2164) в связи с тем, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты завершенного строительства, а также объекты незавершенного строительства; согласно подпункту 6 пункту 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий; предоставление земельных участков под объектами незавершенного строительства по заявленному основанию не предусмотрено; участок уже был однократно предоставлен для завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства автосервисного центра, в связи с чем предприниматель утратил возможность повторно обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства. Помимо этого, Министерство сообщило о возможности обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка либо земельных участков, образуемых путем раздела испрашиваемого земельного участка - в целях оформления прав на земельные участки, занятые объектами капитального строительства, введенными в эксплуатацию.

Полагая, что отказ Министерства, изложенный в письме от 11.04.2022 N 17-01-82/2164, является незаконным, предприниматель Кокшаров А.Р. обратился в суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды пришли к выводу о законности оспариваемого решения Министерства, поскольку испрашиваемый земельный участок ранее уже был однократно предоставлен заявителю для завершения строительства объекта, при этом неоднократное предоставление для завершения строительства одного и того же земельного участка законом не предусмотрено. То обстоятельство, что заявителем на этом же земельном участке после завершения строительства объекта с кадастровым номером 66:41:0504901:118 начато строительство иных объектов, с получением в период действия договора разрешения на строительство не влечет продления срока договора аренды и обязанности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства еще раз.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Делая вывод о том, что предприниматель вправе только однократно заключить договор аренды без торгов для завершения строительства, суды не учли следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5 и в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699.

Материалами дела подтверждено, что с заявителем был заключен договор аренды от 19.11.2018 N Т-487, согласно которому арендатору передан в аренду однократно для завершения строительства автосервисного центра земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504901:77, срок аренды установлен с 08.10.2018 по 07.09.2021.

Судами также установлено, что на момент заключения договора на земельном участке располагались два объекта, завершенные строительством, (здание шиномонтажной мастерской с кадастровым номером 66:41:0504901:110 и трансформаторная подстанция с кадастровым номером 66641:0504901:109) и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504901:118, степень готовности 23%.

При этом в период действия вышеуказанного договора аренды объект незавершенного строительства завершен строительством 13.06.2019 с присвоением кадастрового номера 66:41:0504901:128, между тем, заявитель после завершения строительства указанного объекта начал строительство (в период срока действия договора от 19.11.2018) еще двух объектов - с кадастровыми номерами 66:41:0504901:252, степень готовности 11%, и 66:41:0504901:253, степень готовности 11%, но до окончания срока действия договора аренды не завершил их строительство.

Как следует из материалов дела, в производстве Арбитражного суда Свердловской области имеется дело N А60-18623/22 по иску Министерства к предпринимателю Кокшарову А.Р. об изъятии объектов незавершенного строительства, заявленного в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На момент вынесения оспариваемых судебных актов дело N А60-18623/22 находилось в производстве Арбитражного суда Свердловской области (иск принят к производству определением от 20.04.2022) и спор по нему до настоящего времени не разрешен.

Учитывая вышеизложенные положения действующего законодательства и толкования по его применению, данные Верховным судом Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает, что рассмотрение дела N А60-18623/22 по иску Министерства к предпринимателю Кокшарову А.Р. об изъятии объектов незавершенного строительства, заявленного в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является первичным по отношению к настоящему делу, поскольку возможность предоставления земельного участка для достройки объектов незавершенного строительства зависит от результата рассмотрения вышеуказанных требований публичного собственника участка.

Поэтому при наличии на момент разбирательства настоящего дела в суде первой инстанции дела N А60-18623/22 об изъятии объектов незавершенного строительства суду следовало рассмотреть вопрос об объединении настоящего дела и дела N А60-18623/22 в одно производство (статья 130 АПК РФ) либо о приостановлении производства по настоящему делу (пункт 1 части 1 статьи 143 АПК РФ) до разрешения искового требования об изъятии объектов незавершенного строительства по делу NА60-18623/22.

Кроме того, следует учитывать, что по сведениям предпринимателя указанные объекты незавершенного строительства являются не самостоятельными объектами недвижимости, а 3-4 очередью строительства автосервисного центра, для завершения строительства которого ранее предоставлялся земельный участок на основании договора аренды от 19.11.2018 N Т-487.

При таких обстоятельствах, на основании части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении суду следует рассмотреть вопрос об объединении настоящего дела и дела N А60-18623/22 в одно производство (статья 130 АПК РФ) либо приостановления производства по настоящему делу (пункт 1 части 1 статьи 143 АПК РФ) до разрешения искового требования об изъятии объектов незавершенного строительства по делу NА60-18623/22 и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2022 по делу N А60-20066/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.С. Полуяктов

Судьи

И.А. Краснобаева Л.А. Суспицина