Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 марта 2023 г. N Ф09-871/23 по делу N А76-37375/2021

Екатеринбург

22 марта 2023 г.

Дело N А76-37375/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Тороповой М.В., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - территориальное управление, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 по делу N А76-37375/2021 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

территориального управления - Манылова Н.О. (доверенность от 26.12.2022 N 74-кв/9771);

общества с ограниченной ответственностью "Заречный-2" (далее - общество, ответчик) - Бондаренко К.В. (доверенность от 05.06.2020 N 5).

Территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу о взыскании 3 570 190 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 13.07.2007 N 826-07 за период с 01.01.2019 по 31.08.2021, 390 896 руб. 79 коп. пеней, о расторжении договора аренды, обязании общества передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения предмета исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям.

Решением суда от 03.10.2022 иск удовлетворен частично. Договор аренды расторгнут, на общество возложена обязанность передать земельный участок. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 решение суда отменено. В удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе территориальное управление просит постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, решение суда оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального прав. Заявитель полагает, что в связи с наличием задолженности по арендной плате у арендодателя возникло право на расторжение договора. По мнению заявителя, нарушение договора являлось существенным, поскольку общество длительное время уклонялось от уплаты арендных платежей, данное нарушение носило постоянный, длящийся характер, период просрочки является значительным, задолженность погашена спустя год после подачи иска, денежные средства своевременно не были получены федеральным бюджетом, что повлекло негативные последствия для Российской Федерации, при этом доказательств уважительности причин невнесения арендной платы обществом не представлено. Территориальное управление отмечает, что за период с 01.09.2021 по 31.12.2022 вновь образовалась задолженность. Как полагает истец, с учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ответчик был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора, риск неполучения юридически значимых сообщений несет именно общество, при этом разумный срок для оплаты долга истек 18.05.2021. Заявитель считает, что погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления само по себе не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений. Кроме того, истец отмечает также, что земельный участок использовался не по целевому назначению. Территориальное управление указывает на недобросовестное поведение ответчика.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, между территориальным управлением (арендодатель) и государственным научным учреждением "Южно-Уральский научно- исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 13.07.2007 N 826-07 в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 97 692,82 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, находящийся по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, в 1760 м севернее п. Западный, для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Договор заключен на срок 4 года 11 месяцев (п. 2.1. договора).

Условия договора распространены на отношения сторон, фактически возникшие с 26.06.2007 (п. 2.2. договора).

Арендная плата начисляется с 26.07.2007 (п. 3.1. договора).

В п. 3.2. договора стороны установили, что размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В силу п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 01 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, срок уплаты за 4 квартал - до 25 декабря текущего года, путем перечисления на единый казначейский счет.

Согласно п. 4.1.4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае отказа арендатора от подписания дополнительных соглашений к договору о внесении изменений и дополнений, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

На основании п. 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором.

В п. 4.3.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту,

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрено, что арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

По условиям п. 4.4.4 договора арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации и договором (п. 5.1. договора).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.07.2007 земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, общей площадью 97 692,82 кв. м, находящийся по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный, передан в арендное пользование Государственному научному учреждению "Южно-Уральский научно- исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук.

Дополнительным соглашением от 19.10.2007 к договору стороны изменили редакцию п. 2.1 договора, срок действия договора был установлен на 49 лет.

Между государственным научным учреждением "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (сторона-1) и обществом (сторона-2) заключено соглашение от 08.01.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 826-07 от 13.07.2007, согласно п. 1.1 которого сторона-1 уступает, а сторона -2 принимает все права обязанности стороны-1 по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 N 826-07.

Между сторонами заключено соглашение от 18.02.2009 к договору аренды, согласно пункту 1.1 договора обществу передан земельный участок для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ.

Между территориальным управлением и обществом также подписано дополнительное соглашение от 09.06.2011 к договору, в соответствии с п. 1 которого изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору с "для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ" на "для дачного строительства".

В силу п. 2 указанного дополнительного соглашения пункт 5.2 договора изложен в следующей редакции: "За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки_.".

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, территориальное управление направило обществу уведомление от 27.01.2021 N 74-969, в котором указало на нарушение условий п. 4.1.4 договора в связи с существенным нарушением условий договора, просило в срок до 12.02.2021 погасить задолженность по арендной плате. Кроме того, обществу направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, а также сообщило о возможности обращении в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы.

Уведомление от 27.01.2021 N 74-969 не было вручено обществу, конверт с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вернулся в адрес отправителя.

Территориальным управлением с участием представителя Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям составлен акт визуального осмотра федерального земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111 от 21.07.2021, согласно которому участок по периметру не огорожен, территория участка не охраняется, граничит с дорогой. Доступ на участок свободный. На участке расположена линия электропередач, ведущая к коттеджному поселку, иные объекты недвижимости не выявлены. Территория участка не благоустроена, покрыта заросшей древесно-кустарниковой растительностью, деревьями (примерно возраст 8-10 лет), многолетней сорной травой. Участок захламлен бытовым мусором (пакеты, мешки, полиэтиленовая пленка, стекла). Наблюдается насыпи глины и камней. На земельном участке отсутствуют следы механической и химической обработки почвы. Следов сенокошения и выпаса скота не имеется. Посевные и уборочные работы не проводятся, произрастания каких-либо сельскохозяйственных культур не замечено. Наблюдаются следы грузовой техники.

В указанном акте визуального осмотра от 21.07.2021 арендодателем определено повторно направить обществу уведомление о погашении задолженности по арендной плате по договору за период с 01.01.2019 по 01.06.2021.

Государственным инспектором отдела государственного земельного надзора Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям Морозовым С.Ю. составлен собственный акт от 21.07.2021, в котором также указано на зарастание земельного участка сорной растительностью и захламление бытовым мусором, а также отмечено, что в действия (бездействии) арендатора усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая удовлетворении иска в части взыскании долга и неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии задолженности. Удовлетворяя иск в части расторжения договора на основании ст. 619 ГК РФ, суд установил факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка как в виде систематического невнесения платы за пользование им, так и в виде использования земельного участка не по целевому назначению договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда об отсутствии задолженности.

Отменяя решение суда, и отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора, суд апелляционной инстанции, установив, что уведомление от 27.01.2021 N 74-969 не было вручено обществу, конверт с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вернулся истцу, указал, что, несмотря на правовое регулирование последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 ГК РФ), общество не имело возможности в разумный срок исполнить требования территориального управления, поскольку не знало о наличии подобного требования. Апелляционный суд отметил отсутствие доказательств того, что в период за 2019, 2020 годы в условиях систематического увеличения задолженности по арендной плате и пеням на стороне арендатора, территориальное управление направляло обществу заблаговременные уведомления в целях оперативной минимизации возможных убытков федерального бюджета от недополучения арендной платы. Судом апелляционной инстанции установлено, что после получения сведений о рассмотрении настоящего дела общество в разумный срок предприняло меры для мирного урегулирования спора, в полном объеме погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. Поскольку нарушение, указанное в уведомлении от 27.01.2021 N 74-969, устранено арендатором в разумный срок с момента, когда ответчику стало реально известно о соответствующем требовании истца, задолженность по арендной плате и пеням была погашена до вынесения судебного акта по настоящему делу, принимая во внимание отсутствие доказательств претерпевания истцом существенных негативных последствии от несвоевременного получения арендных платежей, суд апелляционной инстанции, указав на необходимость соблюдения баланса интересов сторон по договору заключенному на значительный срок, стабильности гражданского оборота счел, что очевидные основания для расторжения договора как крайней меры ответственности для арендатора в рассматриваемом случае отсутствуют. Кроме того, суд пришел также к выводу об отсутствии объективных доказательств того, что ответчиком арендуемый земельный участок используется не по целевому назначению или способами, приводящими к его порче. Суд апелляционной инстанции отклонил довод территориального управления об изменении вида разрешенного использования, отметив, что указанное обстоятельство является новым, которое арендодатель не заявлял в качестве основания заявленного иска.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств) иска. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 N 307-ЭС15-17878).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К таковым отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Как следует из материалов дела, между территориальным управлением (арендодатель) и государственным научным учреждением "Южно-Уральский научно- исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1. которого арендатору передан земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения, для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ.

Согласно выписке из ЕГРП от 11.10.2021 спорный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в п. 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Деление земель на категории и приоритет сохранения сельскохозяйственных земель - один из принципов земельного законодательства (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 1 Закона N 101-ФЗ его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Статья 79 Земельного кодекса Российской Федерации определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и части 6 статьи 30, части 1, 6 статьи 36, часть 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 (вопрос 5), для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подпункте 1 пункта 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ.

Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

В апелляционной жалобе заявитель указывал на изменение вида разрешенного использования, однако судом апелляционной инстанции данный довод был отклонен, указанное обстоятельство судами не исследовалось, соглашение от 09.06.2011 к договору, а также соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по договору на предмет действительности судами не проверены.

Кроме того, в пункте 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Пленум N 25), с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац третий пункта 63 Пленума N 25).

В соответствии с абзацем вторым пункта 67 Пленума N 25 юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Претензия с приложением расчета долга и соглашением о расторжении договора от 27.01.2021 направлена по юридическому адресу ответчика, указанному ЕГРЮЛ, однако почтовый конверт вернулся в адрес отправителя с отметкой "истек срок хранения" (почтовый идентификатор 80084857512608), что свидетельствует о надлежащей отправке указанного уведомления арендатору.

Обстоятельства, не зависящие от адресата, по которым оно не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, не установлены.

Как указывал истец, нарушение в виде невнесения арендной платы с 01.01.2019 по 31.08.2021 носило постоянный длящийся характер, период просрочки являлся значительным, денежные средства своевременно не были получены федеральным бюджетом. В последующий период данная обязанность исполнялась также ненадлежаще.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в иске, указал, что арендатор в разумный срок предпринял меры для мирного урегулирования спора, в полном объеме погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.

Вместе с тем согласно разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", полное погашение задолженности по спорному договору и пени не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Данная правовая позиция отражена, в частности, в Определении Верховного Суда РФ от 18.12.2018 N 308-ЭС18-17524.

Кроме того, оплата задолженности по аренде произведена обществом платежными поручениями от 21.07.2022, то есть через 1,5 года.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об устранении нарушений арендатором в разумный срок нельзя признать обоснованным.

В качестве существенных нарушений условий договора территориальное управление указывало также на то, что арендатор не использует имущество по целевому назначению, о чем им в материалы дела представлены доказательства, в том числе акт визуального осмотра, согласно которому, земельный участок находится в запущенном состоянии, захламлен, покрыт заросшей древесно-кустарниковой растительностью, деревьями (примерно возраст 8-10 лет), многолетней сорной травой, отсутствуют следы механической и химической обработки почвы, сенокошения и выпаса скота, посевные и уборочные работы не проводятся, произрастания каких-либо сельскохозяйственных культур не замечено.

Однако указанному доводу истца, надлежащая правовая оценка не дана.

Поскольку судами спор рассмотрен без учета обстоятельств, имеющих существенное значение, а для принятия обоснованного и законного решения требуются исследование и оценка доказательств, а также осуществление иных процессуальных действий, не относящихся к полномочиям суда кассационной инстанции, решение и постановление подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2022 делу N А76-37375/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

М.В. Торопова И.А.Татаринова