Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 мая 2023 г. N Ф09-1457/23 по делу N А60-21321/2022

Екатеринбург

25 мая 2023 г.

Дело N А60-21321/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Лазарева С.В., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Опричнина" (далее - общество "ЮА "Опричнина" ) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент, ДУМИ) - Барабанова Н.И. (доверенность от 29.12.2022 N 39105/0206-14).

Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "ЮА "Опричнина" о расторжении договора аренды от 26.05.2021 N 19000574 и выселении ответчика из нежилого подвального помещения (N N 1-12) общей площадью 134,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гаринский, д. 16.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Пушкин Павел Александрович.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2022 исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды от 26.05.2021 N 19000574, заключенный между обществом "ЮА "Опричнина" и Департаментом; общество выселено из нежилого подвального помещения (NN 1-12) общей площадью 134,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гаринский, д. 16. Распределены судебные расходы.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, оспариваемые судебные акты основаны на недопустимых доказательствах, а именно на акте проверки использования нежилого помещения (здания) от 16.02.2022. Как указал кассатор, данная проверка проводилась с вмешательством в хозяйственную деятельность субарендатора с проникновением в помещение без участия последнего, а также в отсутствие представителя арендатора и субарендатора. Кроме того, тот факт, что нежилое помещение используется для офиса по доставке товаров, в том силе на велотранспорте, подтверждается пояснениями третьего лица. По мнению заявителя жалобы, наличие кровати в помещении не может являться признаком, позволяющим сделать однозначный вывод об использовании помещения под жилые цели. Отмечает, что в материалы дела представлено шесть актов проверки нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гаринский, д. 16, часть из которых фиксируют нарушения, в части актов - выявленные нарушения отсутствуют (акты от 09.09.2021, 18.01.2022, 18.02.2022). Помимо изложенного кассатор полагает, что в судебных актах отсутствует системность оценки всех доказательств в их совокупности.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ДУМИ (арендодатель) и обществом "ЮА "Опричнина" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Екатеринбург" от 26.05.2021 N 19000574, согласно условиям которого обществу переданы в аренду нежилые помещения (N N 1-12) общей площадью 134,8 кв.м, находящиеся в подвале здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Гаринский, д. 16, литера А.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.2 договора установлен сторонами с 08.06.2021 по 07.06.2026.

Передача помещений оформлена актом от 08.06.2021, подписанным сторонами без замечаний.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.06.2022.

Основанием для обращения с настоящим иском послужили выявленные Департаментом в ходе проверки объекта аренды нарушения в пользовании арендованным имуществом со стороны общества.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды исходили из того, что материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком условий договора от 26.05.2021 N 19000574 в части целевого использования переданных в аренду помещений, установив, что допущенное арендатором нарушение условий пользования имуществом является существенным нарушением договора аренды.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства и специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 названной статьи Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно условиям договора аренды (пункт 7.3), по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенным нарушением условий договора либо неоднократными нарушениями; существенно ухудшает объект; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не использует объект по целевому назначению (указанному в пункте 1.1 договора), предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование; передал объект (его часть) в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя; передал права и обязанности по договору третьим лицам, передал права по договору в залог или внес их в уставной капитал хозяйствующих субъектов.

Согласно пункту 3.2.24 договора, арендатор обязался использовать объект в соответствии с назначением, определенным пунктом 1.1 договора, а также в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий, помещений, сооружений, строений, в том числе, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности.

В пункте 1.1 договора указан вид разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" для территориальной зоны Ж-5.

Зона многоэтажной жилой застройки Ж-5 предполагает основные виды разрешенного использования: объекты гаражного назначения; объекты торговли; здравоохранение; дошкольное, начальное и среднее общее образование; обслуживание автотранспорта; спорт; обеспечение внутреннего правопорядка; коммунальное обслуживание; внеуличный транспорт. Вспомогательные виды разрешенного использования установлению не подлежат. Условно разрешенные виды использования: социальное обслуживание; бытовое обслуживание; культурное развитие; религиозное использование; амбулаторное ветеринарное обслуживание; деловое управление; банковская и страховая деятельность; общественное питание; гостиничное обслуживание; производственная деятельность; связь; историко-культурная деятельность.

Данные виды разрешенного использования были указаны в извещении о проведении 13.05.2021 аукциона и являются публичными (обязательными для исполнения лицами, заключившими договор аренды указанного нежилого помещения).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено и материалами дела подтверждается, что письмом от 27.10.2021 от 02.15-13/001/2921 истец дал согласие на передачу помещения в субаренду без изменения его целевого назначения.

Из материалов дела видно, что 17.09.2021 в адрес главы г. Екатеринбурга поступило обращение депутата Государственной Думы Российской Федерации Альшевского А.Г. от 06.09.2021 N 881/3 о направлении для рассмотрения жалобы Давыдовой Е.Л. об использовании вышеназванного помещения в качестве жилого и необходимости проведения в отношении него проверочных мероприятий. В адрес главы г. Екатеринбурга 07.10.2021 поступило аналогичное обращение от Прокуратуры Свердловской области (письмо от 07.10.201 N 1242ж-2921).

Материалами дела подтверждается, что 10.12.2021 и 14.12.2021 в адрес главы г. Екатеринбурга поступили также аналогичные обращения Центрального Екатеринбургского отдела Управления Роспотребнадзора по Свердловской области (письма от 15.11.2021 N 66-08-15/15-177418-2121 и от 25.11.2021 N 66-08-15/15-184118-2121); 01.09.2021 жалоба Давыдовой Е.Л., проживающей в кв. 6 жилого дома по пер. Гаринский, д. 16; 09.01.2021 жалоба председателя правления дома по пер. Гаринский, 16 Балашовой Е.Б. и Давыдовой Е.Л., проживающей в кв. 6 жилого дома по пер. Гаринский, д. 16.

Актом проверки нежилого помещения от 17.11.2021 установлено, что помещение используется для временного проживания, то есть с нарушением пункта 1.1 договора аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 25.11.2021 N 02.15-14/02/6188 с требованием об использовании помещения по назначению, определенному пунктом 1.1. договора аренды.

Претензией от 20.12.2021 N 02.15-14/002/6614 и претензией от 24.12.2021 N 02.15-14/002/6719 ответчику было предложено устранить выявленные нарушения договора.

Согласно акту выездной проверки от 06.12.2021, составленному с участием государственного инспектора муниципального образования "город Екатеринбург" по пожарному надзору, помещение используется под жилое.

Согласно акту от 16.02.2022 помещения N N 7, 8, 11 используются для временного проживания, нарушения договора аренды ответчиком не устранены.

Претензией от 24.02.2022 N 02.08-17/002/858 ответчику предложено расторгнуть договор аренды и освободить помещение до 31.03.2022.

Согласно акту от 31.03.2022 ответчик отказался обеспечить доступ представителям арендодателя в помещение.

Оценив материалы дела, суды сочли доказанным факт нарушения ответчиком условий договора в части целевого использования переданных в аренду помещений.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленные нарушения относительного нецелевого использования спорных помещений, правомерно признаны судами существенными, при этом судами принято во внимание соблюдение истцом предусмотренного абзацем 7 статьи 619, пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации претензионного порядка.

Как верно отмечено судами, использование арендуемых помещений ответчиком в качестве жилого существенно нарушает условие договора аренды, так как свидетельствует об их небезопасном использовании (с нарушением пункта 5.5 СНиП 31-01-2003 с СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" и пункта 4.16 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты"), при том, что от жильцов жилого дома по пер. Гаринский, д. 16 поступают заявления о нарушении их прав в связи с указанным обстоятельством.

Судами учтено, что ответчик после подписания соглашения о расторжении договора субаренды с предпринимателем Пушкиным П.А. представителей истца для контроля использования помещений не допускал ни 31.03.2022, ни позднее при рассмотрении спора в судах.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт использования спорных помещений не по назначению (использование помещений для проживания), признав приведенное нарушение условий договора существенным, суды пришли к верному выводу о наличии у истца оснований для расторжения договора аренды от 26.05.2021 N 19000574 и выселения ответчика из занимаемых помещений.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены судами правомерно.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Опричнина" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

С.В. Лазарев А.С. Полуяктов