Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2022 г. N 17АП-15280/22 по делу N А60-21321/2022

г. Пермь

19 декабря 2022 г.

Дело N А60-21321/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Крымджановой Д.И., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мухаметовой Д.Р.,

при участии:

от истца - не явились,

от ответчика - Лахин К.С., директор, паспорт,

от третьего лица - не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Опричнина",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 октября 2022 года

по делу N А60-21321/2022

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178)

к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Опричнина" (ИНН 6670415989, ОГРН 1146670000047),

третье лицо: индивидуальный предприниматель Пушкин Павел Александрович (ИНН 663208858983, ОГРНИП 318665800093182),

о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец департамент, ДУМИ) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Опричнина" (далее - ответчик, общество, ООО "ЮА "Опричнина") о расторжении договора аренды от 26.05.2021 N 19000574 и выселении ответчика из нежилого подвального помещения (NN 1-12) общей площадью 134,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гаринский, д. 16.

Исковые требования основаны на положениях статей 12, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы использованием ответчиком помещений не по целевому назначению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Пушкин Павел Александрович.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2022 исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды от 26.05.2021 N 19000574, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Опричнина" и Департаментом по управлению муниципальным имуществом; общество выселено из нежилого подвального помещения (NN 1-12) общей площадью 134,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гаринский, д. 16. Распределены судебные расходы: с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.; с общества в пользу департамента взысканы почтовые расходы в размере 439 руб. 16 коп.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество "ЮА "Опричнина" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель выражает несогласие с выводом суда о доказанности факта нарушения ответчиком условий договора. Указывает, что доказательств того, что спорное помещение предназначено и используется ответчиком для постоянного проживания граждан, в том числе путем его передачи третьим лицам по договорам найма, не представлены. По мнению заявителя жалобы, наличие кровати в помещении не может являться признаком, позволяющим сделать однозначный вывод об использовании помещения под жилые цели. Отмечает, что в материалы дела представлено шесть актов проверки нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гаринский, д. 16, часть из которых фиксируют нарушения, в части актов - выявленные нарушения отсутствуют (акты от 09.09.2021, 18.01.2022, 18.02.2022); актом проверки использования нежилого помещения (здания) от 18.02.2022, составленным представителями Департамента по управлению муниципальным имуществом, признаков проживания граждан в помещениях не установлено; также отмечает в материалах дела находится решение Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга по делу N 2а-1506/2022 по заявлению Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга к инспектору отделения надзорной деятельности и профилактической работы по Верх-Исетскому району муниципального образования "г. Екатеринбург" Печенкиной Татьяне Юрьевне, Главному Управлению МЧС России по Свердловской области о признании незаконным и отмене предписания, данным решением установлено, что актом проверки от 18.02.2022, составленным непосредственно представителями Департамента по управлению муниципальным имуществом, выявленные нарушения устранены. Поскольку факт проживания граждан в помещении не подтвержден, доказательств использования помещения не по назначению не представлено, заявитель считает, что основания для расторжения договора и выселения из занимаемого помещения отсутствуют.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 12.12.2022.

От Департамента по управлению муниципальным имуществом через систему "Мой арбитр" 09.12.2022 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым департамент считает обжалуемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу общества не подлежащей удовлетворению. Указывает, что согласно пункту 3.2.24 договора арендатор обязан использовать объект в соответствии с назначением, определенным п. 1.1 договора, а также в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий, помещений, сооружений, строений, в том числе, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности; в силу пункта 7.3 договора по требованию арендодателя по решению суда договор может быть расторгнут в случае, когда арендатор не использует объект по целевому назначению (указанному в п. 1.1 договора). Отмечает, что арендуемые помещения находятся в подвальном помещении; использование ответчиком арендуемых помещений в качестве жилого существенно нарушает условия договора аренды, так как свидетельствует о небезопасном их использовании (с нарушением противопожарных норм); от жильцов дома по пер. Гаринский, д. 16 поступали заявления о нарушении их прав в связи с указанными обстоятельствами; актом проверки нежилого помещения от 17.11.2021 установлено, что помещение используется для временного проживания, то есть с нарушением п. 1.1 договора аренды; согласно акту выездной проверки от 06.12.2021, составленному с участием государственного инспектора муниципального образования "город Екатеринбург" по пожарному надзору, помещение используется под жилое; согласно акту от 16.02.2022 помещения N N 7, 8, 11 используются для временного проживания, нарушения договора аренды ответчиком не устранены. Также отмечает, что на сегодняшний день в Арбитражном суде Свердловской области рассматривается исковое заявление ДУМИ к ООО "ЮА "Опричнина" о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 26.05.2021 N 19000574 за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 в размере 59 424 руб. (дело N А60-63314/2022); за период с 01.07.2022 и по сегодняшний день общество арендные платежи по указанному договору не производит. На основании изложенного, истец просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2022 по делу N А60-21321/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

От индивидуального предпринимателя Пушкина П.А. в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела акта проверки использования нежилого помещения (здания) от 18.02.2022.

Ходатайство о приобщении дополнительных документов рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между ДУМИ (арендодатель) и ООО "ЮА "Опричнина" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Екатеринбург" от 26.05.2021 N 19000574, согласно условиям которого обществу переданы в аренду нежилые помещения (NN 1-12) общей площадью 134,8 кв.м, находящиеся в подвале здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Гаринский, д. 16, литера А.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.2 договора установлен сторонами с 08.06.2021 по 07.06.2026.

Передача помещений оформлена актом от 08.06.2021, подписанным сторонами без замечаний.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.06.2022.

Основанием для обращения с настоящим иском послужили выявленные департаментом в ходе проверки объекта аренды нарушения в пользовании арендованным имуществом со стороны общества "ЮА "Опричнина".

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком условий договора от 26.05.2021 N 19000574 в части целевого использования переданных в аренду помещений; допущенное арендатором нарушение условий пользования имуществом является существенным нарушением договора аренды.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 названной статьи Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно условиям договора аренды (пункт 7.3), по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенным нарушением условий договора либо неоднократными нарушениями; существенно ухудшает объект; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не использует объект по целевому назначению (указанному в пункте 1.1 договора), предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование; передал объект (его часть) в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя; передал права и обязанности по договору третьим лицам, передал права по договору в залог или внес их в уставной капитал хозяйствующих субъектов.

Согласно пункту 3.2.24 договора, арендатор обязался использовать объект в соответствии с назначением, определенным пунктом 1.1 договора, а также в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий, помещений, сооружений, строений, в том числе, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности.

В пункте 1.1 договора указан вид разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" для территориальной зоны Ж-5.

Зона многоэтажной жилой застройки Ж-5 предполагает основные виды разрешенного использования: объекты гаражного назначения; объекты торговли; здравоохранение; дошкольное, начальное и среднее общее образование; обслуживание автотранспорта; спорт; обеспечение внутреннего правопорядка; коммунальное обслуживание; внеуличный транспорт. Вспомогательные виды разрешенного использования установлению не подлежат. Условно разрешенные виды использования: социальное обслуживание; бытовое обслуживание; культурное развитие; религиозное использование; амбулаторное ветеринарное обслуживание; деловое управление; банковская и страховая деятельность; общественное питание; гостиничное обслуживание; производственная деятельность; связь; историко-культурная деятельность.

Данные виды разрешенного использования были указаны в извещении о проведении 13.05.2021 аукциона и являются публичными (обязательными для исполнения лицами, заключившими договор аренды указанного нежилого помещения).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что письмом от 27.10.2021 от 02.15-13/001/2921 истец дал согласие на передачу помещения в субаренду без изменения его целевого назначения.

Из материалов дела видно, что 17.09.2021 в адрес главы г. Екатеринбурга поступило обращение депутата Государственной Думы Российской Федерации Альшевского А.Г. от 06.09.2021 N 881/3 о направлении для рассмотрения жалобы Давыдовой Е.Л. об использовании вышеназванного помещения в качестве жилого и необходимости проведения в отношении него проверочных мероприятий. В адрес главы г. Екатеринбурга 07.10.2021 поступило аналогичное обращение от Прокуратуры Свердловской области (письмо от 07.10.201 N 1242ж-2921).

Материалами дела подтверждается, что 10.12.2021 и 14.12.2021 в адрес главы г. Екатеринбурга поступили также аналогичные обращения Центрального Екатеринбургского отдела Управления Роспотребнадзора по Свердловской области (письма от 15.11.2021 N 66-08-15/15-177418-2121 и от 25.11.2021 N 66-08-15/15-184118-2121); 01.09.2021 жалоба Давыдовой Е.Л., проживающей в кв. 6 жилого дома по пер. Гаринский, д. 16; 09.01.2021 жалоба председателя правления дома по пер. Гаринский, 16 Балашовой Е.Б. и Давыдовой Е.Л., проживающей в кв. 6 жилого дома по пер. Гаринский, д. 16.

Актом проверки нежилого помещения от 17.11.2021 установлено, что помещение используется для временного проживания, то есть с нарушением пункта 1.1 договора аренды.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 25.11.2021 N 02.15-14/02/6188 с требованием об использовании помещения по назначению, определенному пунктом 1.1. договора аренды.

Претензией от 20.12.2021 N 02.15-14/002/6614 и претензией от 24.12.2021 N 02.15-14/002/6719 ответчику было предложено устранить выявленные нарушения договора.

Согласно акту выездной проверки от 06.12.2021, составленному с участием государственного инспектора муниципального образования "город Екатеринбург" по пожарному надзору, помещение используется под жилое.

Согласно акту от 16.02.2022 помещения N N 7, 8, 11 используются для временного проживания, нарушения договора аренды ответчиком не устранены.

Претензией от 24.02.2022 N 02.08-17/002/858 ответчику предложено расторгнуть договор аренды и освободить помещение до 31.03.2022.

Согласно акту от 31.03.2022 ответчик отказался обеспечить доступ представителям арендодателя в помещение.

Оценив материалы дела с учетом положений статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции посчитал доказанным факт нарушения ответчиком условий договора в части целевого использования переданных в аренду помещений.

Установленные нарушения относительного нецелевого использования спорных помещений, признаны судом первой инстанции существенными, а потому, учитывая соблюдение истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ претензионного порядка, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 26.05.2021 N 19000574 по требованию арендодателя и выселению ответчика из занимаемых помещений.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела и приведенные нормы права, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требования истца.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Вопреки доводам жалобы, использование арендатором помещений для иных целей, отличных от предусмотренных договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности материалами дела нарушения ответчиком условий названного договора, дающих истцу право на его досрочное расторжение.

Как верно указано судом первой инстанции, использование арендуемых помещений ответчиком в качестве жилого существенно нарушает условие договора аренды, так как свидетельствует об их небезопасном использовании (с нарушением противопожарных норм). От жильцов жилого дома по пер. Гаринский, д. 16 поступают заявления о нарушении их прав в связи с указанным обстоятельством.

Согласно п.5.5 СНиП 31-01-2003 с СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" размещение квартир и жилых комнат в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается.

Согласно 4.16 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты" в подвальных и цокольных этажах зданий всех классов функциональной пожарной опасности не допускается размещение жилых помещений.

Ответчик после подписания соглашения о расторжении договора субаренды с ИП Пушкиным П.А. представителей истца для контроля использования помещений не допускал ни 31.03.2022, ни позднее при рассмотрении спора в суде. Использование помещений в отсутствие нарушений условий договора аренды не может основываться только на недоказанности данного факта истцом. Истец представил определенную совокупность доказательств наличия нарушений договора, а ответчик в период рассмотрения спора данные обстоятельства по существу не опроверг.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, установив факт использования спорных помещений не по назначению (использование помещений для проживания), признав приведенное нарушение условий договора существенным, пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных истцом требований.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 октября 2022 года по делу N А60-21321/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Д.И. Крымджанова Ю.В. Скромова