Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 июня 2023 г. N Ф09-3116/23 по делу N А47-9752/2021

Екатеринбург

15 июня 2023 г.

Дело N А47-9752/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Беляевой Н. Г., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (ранее - Комитет по управлению имуществом города Оренбурга) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Фитнес клуб "Николь" (далее - общество "Фитнес клуб "Николь", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0215001:3562 расположенного по адресу город Оренбург, улица Мира дом 8 помещение 1, в размере 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей, установленную на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 21/03-13.1, составленного компанией экспертиз и оценки общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" 13.05.2021 по заказу Комитета и предоставленной ответчиком в соответствии с отчетом N 21/03 - 13.1 от 13.05.2021 "Об оценке рыночной стоимости" и обязать ответчика заключить сделку по рыночной цене;

- обязать ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного помещения 1 по адресу Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, дом 8 в соответствии с заключением эксперта N 1/2022 по делу N А47-9752/2021 на следующих условиях:

1) пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал, этаж N 1, площадь 353, 2 кв. м, адрес: Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, дом 8, помещение 1, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 8329166, 67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек";

2) пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 8329166, 67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек без учета НДС";

3) пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 8329166,67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 5% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга" (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в ходе судебного заседания 08.09.2022).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Авантаж" (далее - общество "Авантаж").

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.11.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации просит Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент указывает на то, что расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности отчета оценщика или недостоверности установленной в нем стоимости объекта оценки, а также то, что наличие иного результата оценки не предоставляет возможности полагать, что предыдущая оценка является недостоверной. Также Департамент обращает внимание на то, что оценщик не обладает необходимыми знаниями в области технического учета, а анализ рынка объекта оценки не проведен должным образом. Заявитель не согласен с выводами эксперта, о том, что объект оценки не требует значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует наиболее эффективному использованию. Кассатор полагает, что оценщиком неправомерно применен метод прямой капитализации, что является отказом от применения метода дисконтирования денежных потоков, который применяется при необходимости капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, доходы от объекта недвижимости в данном случае имеют произвольную динамику их изменения.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Фитнес клуб "Николь" просит оставить судебные акты в силе, а кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 04.12.2018 между Федеральным государственным казенным учреждением "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (арендодатель) и обществом "Фитнес-клуб "Николь" (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления N 141/3/4/АИ-133 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество: нежилое помещение 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562) общей площадью 353,2 квадратных метра, пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, 8, именуемое в дальнейшем Объектом, для дальнейшего использования в соответствии с назначением (в качестве нежилого).

В силу пункта 1.2 договора аренды объект принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплен за арендодателем на праве оперативного управления.

От имени Российской Федерации права собственника в отношении объекта осуществляет Министерство обороны Российской Федерации.

Полномочия собственника осуществляет Департамент в соответствии с положением о Департаменте.

На основании пункта 1.3 договора аренды сведения о передаваемом в аренду объекте, изложенные в Договоре и акте приема-передачи имущества от 04.12.2018 (далее - акт приема-передачи), являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.

Пунктом 2.1 договора установлено, что он заключен сроком на 5 лет и действует с 04.12.2018 по 03.12.2023. Датой окончания договора считается последний день действия договора.

На основании акта приема-передачи арендодатель передал арендатору следующее недвижимое имущество: нежилое помещение 1 (кадастровый номер N 56:44:0215001:3562) общей площадью 353.2 квадратных метра, пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, дом 8.

Истец обратился к ответчику 22.03.2021 с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562) общей площадью 353.2 квадратных метра, пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, дом 8, арендуемого заявителем.

Рыночная стоимость спорного нежилого помещения согласно отчету об оценке рыночной стоимости N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненному обществом "Авантаж" по заказу Комитета, составила 12 834 000 рублей.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 01.06.2021 N 1073-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в г. Оренбурге" принято решение о приватизации спорного нежилого помещение путем продажи обществу "ФК "Николь" по указанной в отчете обществом "Авантаж" N 21/03-13.1 от 13.05.2021 цене - 12 834 000 рублей с рассрочкой оплаты на 5 лет.

Комитет (продавец) 04.07.2021 направил обществу "Фитнес-клуб "Николь" (покупатель) проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения для подписания (далее - проект договора), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имуществе со следующими характеристиками: - помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал, этаж N 1, площадь 353,2 квадратных метра, адрес Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, дом 8, помещение 1, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 12 834 000,00 рублей.

Согласно пункту 2.1 проекта договора цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 договора составляет 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.

В приложении к проекту договора представлен график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов.

Истец, не согласившись с вышеуказанными условиями договора купли-продажи арендованного муниципального имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения (далее - протокол разногласий), из которого следуют разногласия по пунктам 1.1, 2.1, 2.5 договора, а также графику погашения основного долга.

В обоснование указанных разногласий истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 1503/21-ю от 29.06.2021, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Оценка плюс", согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 8 456 000 рублей.

Письмом N 01-28/3935 от 07.07.2021 Комитет отклонил разногласия к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества.

Комитет направил в адрес общества "Фитнес-клуб "Николь" протокол согласования разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения, для рассмотрения и подписания, согласно которому пункты 1.1, 2.1, 2.5, а также график погашения основного долга согласованы в редакции продавца, исходя из цены 12 834 000 рублей.

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, возлагает на истца дополнительное бремя, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, об урегулировании разногласий по договору.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Между тем, само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в пункте 26 в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе указанный выше отчет, суды обоснованно пришли к выводу о том, что, сведения о рыночной стоимости имущества, установленные обществом "Авантаж", которые были положены в основу при определении выкупной цены имущества Комитета, не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиком сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, в связи с чем оснований принимать выкупную цену, определенную в данном отчете, не имеется.

Судом первой инстанции верно установлено, что величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, и предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена.

Определением суда от 19.09.2022 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту - частнопрактикующему оценщику Баеву Николаю Викторовичу с целью ответа на следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненный обществом "Авантаж", в части оценки нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562), общей площадью 353,2 квадратных метра, пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенного по адресу: 13 А47-9752/2021 Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, дом 8, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, иным стандартам профессиональной практики, которые использованы оценщиком при проведении работы; содержит ли противоречия?

2) В случае несоответствия отчета N 21/03-13.1 от 13.05.2021 требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, указать, в чем заключаются выявленные несоответствия и могли ли данные несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки?

На основании результатов экспертизы в материалы дела от эксперта - частнопрактикующего оценщика Баева Николая Викторовича поступило экспертное заключение N 252Э/22 от 20.10.2022, согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

1) Отчет N 21/03-13.1 от 13.05.2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и содержит противоречия;

2)В рамках экспертизы выявлены несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (таблицы 3,4,5), в частности:

- отсутствует обоснование выбора метода оценки в рамках доходного подхода;

- оценщиком сделано, не подтвержденное, допущение о классификации части оцениваемого помещения как "цокольный этаж". Последующее внесения корректировок так же осуществляется исходя из данного допущения;

- анализ рынка объекта оценки проведен ни в полной мере. Представленная информация не позволяет проверить обоснованность выводов, сделанных оценщиком относительно уровня рыночных цен, полученных расчетным путем;

- в отчете не приведен анализ достоверности типичных сроков экспозиции. Информация не подтверждена и ставит под сомнение возможность использования выбранных аналогов в рамках сравнительного подхода;

- в рамках реализации сравнительного подхода в качестве объекта аналога использовано объявление, обновление которого произведено после даты оценки. Использование данного аналога в рамках расчета рыночной стоимости вводит в заблуждение пользователей объекта оценки; все вышеперечисленные факты являются существенными и могут повлиять на итоговое значение рыночной стоимости.

По итогам исследования эксперт установил, что отчет выполнен с нарушением требований Закона N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки (ФСО), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности.

В силу положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением от 21.12.2021 по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская компания оценки и права" Белоусову Антону Николаевичу с целью ответа на следующий вопрос:

-определить по состоянию на 15.03.2021 величину рыночной стоимости нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562), общей площадью 353,2 квадратных метра, пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенного по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, дом 8.

В материалы дела 01.02.2022 поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская компания оценки и права" Белоусова Антона Николаевича N 1/2022 от 31.01.2022, согласно которому эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта экспертизы: Нежилое помещение 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562) общей площадью 353,2 квадратных метра, пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, улица Мира, дом 8, составила по состоянию на дату экспертизы - 15.03.2021 года (с учетом округления): 9 995 000 (девять миллионов девятьсот девяносто пять тысяч) рублей.

В судебном заседании 14.04.2022 эксперт общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская компания оценки и права" Белоусов Антон Николаевич пояснил, что рыночная стоимость, указанная в экспертном заключении N 1/2022 от 31.01.2022, в размере 9 995 000 руб. включает в себя НДС (20%). Эксперт также пояснил, что рыночная стоимость не зависит от НДС.

Таким образом, экспертом установлена рыночная стоимость объекта экспертизы в размере 8 329 166 рублей 67 копеек.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанные заключения экспертов, суд апелляционной инстанции верно установил, что процедура назначения и проведения экспертиз соблюдена, заключения экспертов соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 АПК РФ), в связи с чем, оснований для признания данных экспертных заключений ненадлежащим доказательством не имеется. Соответственно, экспертом надлежащим образом определена стоимость спорного объекта недвижимости.

Также судом отмечено, что представленное в дело экспертное заключение N 252Э/22 от 20.10.2022 соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, обязательным для применения федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам, в связи с чем, признается достоверным доказательством.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции считает, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования предыдущих судов по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что процедура назначения и проведения экспертиз N 1/2022 от 31.01.2022, N 252Э/22 от 20.10.2022 соблюдена, заключения экспертов соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 АПК РФ), в связи с чем приходит к выводу о том, что отчет N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Авантаж", не может являться допустимым и достоверным доказательством по делу. Следовательно, такой отчет не может быть положен в основу определения стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах.

Как верно указал суд, несогласие заявителя с выводами, изложенными в экспертном заключении, не является основанием для признания экспертного заключения недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

Оценив заключения экспертиз по правилам ст. 71 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что экспертами надлежащим образом определена стоимость объекта. Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Н.Г. Беляева В.А. Купреенков