Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2023 г. N 18АП-18411/22 по делу N А47-9752/2021

г. Челябинск

03 февраля 2023 г.

Дело N А47-9752/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Камаева А.Х., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шпанагель Т.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.11.2022 по делу N А47-9752/2021.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

С учетом мнения представителя истца, ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Общество с ограниченной ответственностью "Фитнес клуб "Николь" (далее - ООО "Фитнес клуб "Николь", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0215001:3562 расположенного про адресу г. Оренбург, ул. Мира д. 8 пом. 1, в размере 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи рублей), установленную на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 21/03-13.1, составленного компанией экспертиз и оценки ООО "Авантаж" 13.05.2021 по заказу КУИ г. Оренбурга и предоставленной ответчиком в соответствии с отчетом N 21/03-13.1 от 13.05.2021 "Об оценке рыночной стоимости" и обязать ответчика заключить сделку по рыночной цене;

- обязать ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного помещения 1 по ул. Мира 8 г. Оренбурга в соответствии с заключением эксперта N 1/2022 по делу N А47-9752/2021 на следующих условиях:

1) пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал, этаж N 1, площадь 353, 2 кв. м, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Мира, д. 8, помещение 1, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 8329166, 67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп.";

2) пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 8329166, 67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп. без учета НДС";

3) пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 8329166,67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 5% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга" (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в ходе судебного заседания 08.09.2022).

Кучастию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено лица, общество с ограниченной ответственностью "Авантаж" (далее - ООО "Авантаж", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.11.2022 (резолютивная часть от 10.11.2022) исковые требования удовлетворены.

С вышеуказанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет просит решение суда отменить.

По мнению апеллянта, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненного ООО "Авантаж", носят вероятностный и субъективный характер. Так, указание эксперта на проведение оценщиком дополнительного исследования в рамках принятого в отчете допущения противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Апеллянт указал, что эксперт пришел к выводу, что анализ рынка объекта оценки приведен ни в полной мере. Представленная информация не позволяет проверить обоснованность выводов, сделанных оценщиком относительно уровня рыночных цен, полученных расчетным путем. Перечень источников информации, которые легли в основу представленного в отчете диапазона цен сегмента рынка объекта оценки указан на стр. 31-32 отчета. Более того, полученные значения в рамках сравнительного и доходного подхода находятся в диапазоне цен, отраженных в анализе рынка, что говорит о соответствии полученных значений рыночным данным. Кроме того, эксперт указывает, что в отчете не приведен анализ достоверности типичных сроков экспозиции. Информация не подтверждена и ставит под сомнение возможность использования выбранных аналогов в рамках сравнительного подхода. Информация, использованная в отчете относительно типичного срока экспозиции принята на основании методических рекомендаций Ассоциации Российских Банков "Оценка имущественных активов для целей залога". Объекты-аналоги находятся в периоде до 10 мес. до даты оценки, таким образом, указание эксперта на сомнения относительно использования данных аналогов не имеет правовых оснований. Более того, информация о низкой активности рынка коммерческой недвижимости г. Оренбурга и примерных сроках экспозиции, которые объективно могут составлять год и более является открытой. Агентства недвижимости не публикуют аналитическую информацию о рыночных показателях.

Податель жалобы также отметил, что экспертом в рамках реализации сравнительного подхода в качестве объекта аналога использовано объявление, обновление которого произведено после даты оценки и что использование данного аналога в рамках расчета рыночной стоимости вводит в заблуждение пользователей объекта оценки. Дата размещения, равно как и дата подготовки (публикации) объекта-аналога N 1 - 18.05.2020. Дата оценки 15.03.2021. Использование данного объекта-аналога допустимо для проведения расчетов, поскольку не противоречит действующему законодательству, дата подготовки (публикации) объявления до даты оценки. В свою очередь, анализ изменения цены аналогов не входит в компетенцию оценщика.

Апеллянт указал, что вывод эксперта, что объект оценки не требует значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует наиболее эффективному использованию оценщиком применен метод прямой капитализации, является отказом от применения метода дисконтирования денежных потоков, который применяется при необходимости капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, доходы от объекта недвижимости в данном случае имеют с произвольную динамику их изменения.

По мнению апеллянта, корректировка на цокольный этаж применена Оценщиком в соответствии с допущением, принятым при проведении оценки, что не противоречит действующему законодательству об оценочной деятельности.

До начала судебного заседания от ООО "Фитнес клуб "Николь" поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами отправки иным лицам, участвующим в деле (вх. N 24224 от 13.05.2022). отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.12.2018 между ФГКУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (арендодатель) и ООО "ФК "Николь" (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления N 141/3/4/АИ-133 (далее - договор аренды, т. 1 л.д. 16-30), согласно пункту 1.1 которого в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество: нежилое помещение 1 (кадастровый N 56:44:0215001:3562) общей площадью 353,2 кв. метра, пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый N 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Мира, 8, именуемое в дальнейшем Объектом, для дальнейшего использования в соответствии с назначением (в качестве нежилого).

Состав и особенности передаваемого в аренду объекта могут содержаться в акте приема-передачи и иных документах.

В силу пункта 1.2 договора аренды объект принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплен за арендодателем на праве оперативного управления.

От имени Российской Федерации права собственника в отношении объекта осуществляет Министерство обороны Российской Федерации.

Полномочия собственника осуществляет Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (далее - Департамент) в соответствии с положением о Департаменте.

На основании пункта 1.3 договора аренды сведения о передаваемом в аренду Объекте, изложенные в Договоре и акте приема-передачи, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.

Пунктом 2.1 договора установлено, что он заключен на срок 5 лет и действует с 04.12.2018 по 03.12.2023. Датой окончания договора считается последний день действия договора.

Согласно пункту 2.2 договора договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами с 04.12.2018.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды в соответствии с отчетом об оценке от 24 апреля 2018 г. N 11-18, изготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "Оренбургская региональная оценочная компания", и составляет 76 744 (семьдесят шесть тысяч семьсот сорок четыре) рубля 09 копеек (НДС не облагается на основании пункта 4.1. части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 5.3 договора аренды внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 (десятое) число оплачиваемого месяца включительно.

После истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, в случае исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.31 договора (при необходимости договор может быть перезаключен на новый срок в порядке, предусмотренном частями статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (пункт 7.8 договора аренды).

На основании акта приема-передачи имущества от 04.12.2018 в договору аренды (приложение N 2 к договору) арендодатель передал арендатору следующее недвижимое имущество: нежилое помещение 1 (кадастровый N 56:44:0215001:3562) общей площадью 353.2 кв. метра, пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый N 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Мира. 8.

Характеристика	Здание
Функциональное назначение	нежилое
Год ввода в эксплуатацию	1971
Стены	бетон
Назначение Объекта	нежилое
Состояние	требует ремонта
Коммуникации	подключен к коммуникациям
Площадь Объекта	353,2

В соответствии с постановлением Администрации города Оренбурга от 29.05.2020 N 757-п "О принятии недвижимого имущества в собственность муниципального образования "город Оренбург" и включении в состав муниципальной казны" между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "ФК "Николь" (арендатор) 16.07.2020 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого объекта по ул. Мира, 8 от 04.12.2018 N 141/3/4/АИ-133 (далее - дополнительное соглашение, т. 1 л.д. 33-34), согласно пункту 1 которого название договора изложить в новой редакции: "договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 141/3/4/АИ-133".

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения преамбулу договора изложить в новой редакции:

"Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, действующий от имени муниципального образования "город Оренбург", именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице заместителя председателя Комитета Сафронова Никиты Геннадьевича, действующего на основании Положения о Комитете по управлению имуществом города Оренбурга и доверенности серия 56АА N 2162877, удостоверенной 28 февраля 2019 года Телегиной Ольгой Георгиевной, нотариусом нотариального округа г. Оренбург Оренбургской области, зарегистрированной в реестре за N 56/81-н/56-2019-1-133, с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью "Фитнес клуб "Николь", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Скурыгина Дмитрия Александровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:";

В силу пункта 3 дополнительного соглашения пункт 1.2 изложить в новой редакции: "Объект принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "город Оренбург";

На основании пункта 7 дополнительного соглашения пункт 5.1 договора изложить в новой редакции:

"5.1. Арендная плата с учетом НДС (Ап) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет:

Ап в месяц = 96 052,80 (девяносто шесть тысяч пятьдесят два) рубля 80 копеек,

Ап в год = 1 152 633,60 (один миллион сто пятьдесят две тысячи шестьсот тридцать три) рубля 60 копеек;

Величина арендной платы без учета НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Апл в месяц = 80 044 (восемьдесят тысяч сорок четыре) рубля,

Апл в год = 960 528 (девятьсот шестьдесят тысяч пятьсот двадцать восемь) рублей;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет:

НДС в месяц = 16 008,80 (шестнадцать тысяч восемь) рублей 80 копеек, НДС в год = 192 105,60 (сто девяносто две тысячи сто пять) рублей 60 копеек, которую Арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе.";

Пунктом 8 дополнительного соглашения установлено, что пункт 5.3 изложен в следующей редакции: "Арендная плата, указанная в пункте 5.1 Договора перечисляется Арендатором ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 11 настоящего Договора".

22.03.2021 истец обратился к ответчику с заявлением от 15.03.2021 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения 1 (кадастровый N 56:44:0215001:3562) общей площадью 353.2 кв. м, пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый N 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Мира. 8, арендуемого заявителем (т. 3 л.д. 66, 68-71).

Рыночная стоимость спорного нежилого помещения согласно отчету об оценке рыночной стоимости N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненному ООО "Авантаж" по заказу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, составила 12 834 000 руб. (т. 3 л.д. 14-59)

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 01.06.2021 N 1073-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в г. Оренбурге" принято решение о приватизации спорного нежилого помещение путем продажи ООО "ФК "Николь" по указанной в отчете ООО "Авантаж" N 21/03-13.1 от 13.05.2021 цене - 12 834 000 руб. с рассрочкой оплаты на 5 лет.

04.07.2021 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (продавец) направил ООО "ФК "Николь" (покупатель) проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения для подписания (далее - проект договора, т. 1 л.д. 150-152), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имуществе со следующими характеристиками:

- помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на которого расположено помещение: подвал N подвал, этаж N 1, площадь 353,2 кв. м, адрес Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Мира, д. 8, помещение 1, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 12 834 000,00 рублей.

Согласно пункту 2.1 проекта договора цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.

В силу пункта 2.5 проекта договора в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 5% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

В приложении к проекту договора представлен график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов.

Истец, не согласившись с вышеуказанными условиями договора купли-продажи арендованного муниципального имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения (далее - протокол разногласий, т. 1, л.д. 35, 153), из которого следуют разногласия по пунктам 1.1, 2.1, 2.5 договора, а также графику погашения основного долга (приложение к договору).

Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения:

пункт 1.1 договора в редакции продавца:

"помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на которого расположено помещение: подвал N подвал, этаж N 1, площадь 353,2 кв. м, адрес Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Мира, д. 8, помещение 1, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 12 834 000,00 рублей.";

пункт 1.1 договора в редакции покупателя:

"помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на которого расположено помещение: подвал N подвал, этаж N 1, площадь 353,2 кв. м, адрес Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Мира, д. 8, помещение 1, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 8 456 000,00 рублей.";

пункт 2.1 договора в редакции продавца:

"цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 8 456 000 (восемь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС.";

пункт 2.1 договора в редакции покупателя:

"цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.";

пункт 2.5 договора в редакции продавца:

"в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек (далее по тексту)";

пункт 2.5 договора в редакции продавца:

"в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 8 456 000 (восемь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек (далее по тексту)";

график погашения основного долга в редакции продавца (по тексту);

график погашения основного долга в редакции покупателя (соответственно рассчитать по цене).

В обоснование указанных разногласий истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 1503/21-ю от 29.06.2021, составленный ООО "Оценка плюс", согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 8 456 000 руб. (т. 1 л.д. 40-123).

Письмом N 01-28/3935 от 07.07.2021 (т. 1, л.д. 36-37) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга отклонил разногласия к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества

Результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

На основании изложенного, Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил в адрес ООО "ФК "Николь" протокол согласования разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения, для рассмотрения и подписания, согласно которому пункты 1.1, 2.1, 2.5, а также график погашения основного долга (приложение к договору) согласованы в редакции продавца, исходя из цены 12 834 000 руб. (т. 1 л.д. 38-39).

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, возлагает на истца дополнительное бремя, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, об урегулировании разногласий по договору.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам повторной судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО "Фитнес клуб "Николь" и Комитето возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплат.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Комитет принял положительное решение о приватизации спорного имущества, по заказу органа местного самоуправления произведена оценка арендуемого имущества, определена его рыночная стоимость в размере 12 834 000 руб. (без НДС), что следует из отчета ООО "Авантаж" об оценке рыночной стоимости N 21/03-13.1 от 13.05.2021.

Во исполнение постановления Администрации города Оренбурга "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в г. Оренбурге" от 01.06.2021 N 1073-п Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил проект договора купли-продажи в адрес ООО "ФК "Николь".

ООО "ФК "Николь" подписало договор с протоколом разногласий, в связи с несогласием с указанной на основании отчета N 21/03-13.1 от 13.05.2021 рыночной стоимости приватизируемого имущества, направив в адрес Комитета по управлению имуществом города Оренбурга протокол разногласий, что свидетельствует о возникновении между сторонами спора о цене приватизируемого имущества.

Письмом N 01-28/3935 от 07.07.2021 Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга отклонены разногласия к проекту договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества, в адрес ООО "ФК "Николь" направлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения, для рассмотрения и подписания, согласно которому пункты 1.1, 2.1, 2.5, а также график погашения основного долга (приложение к договору) согласованы в редакции продавца, исходя из цены 12 834 000 руб.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Итак, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда от 21.12.2021 по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская компания оценки и права" Белоусову Антону Николаевичу с целью ответа на следующий вопрос:

1) Определить по состоянию на 15.03.2021 величину рыночную стоимость нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562), общей площадью 353,2 кв. м, пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенного по адресу: Оренбургская область. г. Оренбург, ул. Мира, д. 8.

01.02.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская компания оценки и права" Белоусова Антона Николаевича N 1/2022 от 31.01.2022 (т. 2 л.д. 42-124), согласно которому эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта экспертизы: Нежилое помещение 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562) общей площадью 353,2 кв. м, пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Мира, д. 8, составила по состоянию на дату экспертизы - 15.03.2021 года (с учетом округления): 9 995 000 (девять миллионов девятьсот девяносто пять тысяч) рублей.

В судебном заседании 14.04.2022 эксперт общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская компания оценки и права" Белоусов Антон Николаевич пояснил, что рыночная стоимость, указанная в экспертном заключении N 1/2022 от 31.01.2022, в размере 9 995 000 руб. включает в себя НДС (20%). Эксперт также пояснил, что рыночная стоимость не зависит от НДС (т. 2 л.д. 141-142).

Таким образом, экспертом установлена рыночная стоимость объекта экспертизы в размере 8 329 166 руб. 67 коп.

Определением суда от 19.09.2022 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту - частнопрактикующему оценщику Баеву Николаю Викторовичу с целью ответа на следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Авантаж", в части оценки нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562), общей площадью 353,2 кв. м, пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенного по адресу: Оренбургская область. г. Оренбург, ул. Мира, д. 8, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, иным стандартам профессиональной практики, которые использованы оценщиком при проведении работы; содержит ли противоречия?

2) В случае несоответствия отчета N 21/03-13.1 от 13.05.2021 требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, указать, в чем заключаются выявленные несоответствия и могли ли данные несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки?

21.10.2022 в материалы дела от эксперта - частнопрактикующего оценщика Баева Николая Викторовича поступило экспертное заключение N 252Э/22 от 20.10.2022 (т. 4 л.д. 1-70), согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

- вывод по первому вопросу:

отчет N 21/03-13.1 от 13.05.2021, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и содержит противоречия;

- выводы по второму вопросу:

в рамках экспертизы выявлены не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (таблицы 3,4,5), в частности:

- отсутствует обоснование выбора метода оценки в рамках доходного подхода;

- оценщиком сделано, не подтвержденное, допущение о классификации части оцениваемого помещения как "цокольный этаж". Последующее внесения корректировок так же осуществляется исходя из данного допущения;

- анализ рынка объекта оценки проведен ни в полной мере. Представленная информация не позволяет проверить обоснованность выводов, сделанных оценщиком относительно уровня рыночных цен, полученных расчетным путем;

- в отчете не приведен анализ достоверности типичных сроков экспозиции. Информация не подтверждена и ставит под сомнение возможность использования выбранных аналогов в рамках сравнительного подхода;

- в рамках реализации сравнительного подхода в качестве объекта аналога использовано объявление, обновление которого произведено после даты оценки. Использование данного аналога в рамках расчета рыночной стоимости вводит в заблуждение пользователей объекта оценки;

все вышеперечисленные факты являются существенными и могут повлиять на итоговое значение рыночной стоимости.

Согласно положениям ч. 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судом не установлено.

Судом учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные заключения экспертов, суд апелляционной инстанции установил, что процедура назначения и проведения экспертиз соблюдена, заключения экспертов соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для признания данных экспертных заключений ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению ни от истца, ни от ответчика не поступало. Нарушения экспертами основополагающих методических и нормативных требований при ее производстве не установлены.

Оценив заключения экспертиз по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена стоимость объекта.

Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности не имеется.

Заключения экспертов достаточно мотивированы, выводы экспертов ясны, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Доказательств, опровергающих выводы экспертных заключений, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно выводам экспертов отчет об оценке недвижимого имущества N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Авантаж" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в РФ.

При составлении отчета выявлены существенные нарушения требований Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.

Итоговая рыночная стоимость недостоверна и необоснованна и не может быть признана рекомендуемой для совершения действий с объектом оценки в соответствии с целью оценки.

Эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта экспертизы: нежилое помещение 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562) общей площадью 353,2 кв. м, пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Мира, д. 8, составила по состоянию на дату экспертизы - 15.03.2021 (с учетом округления): 9 995 000 (девять миллионов девятьсот девяносто пять тысяч) рублей с учетом НДС, 8 329 166 руб. 67 коп. - без учета НДС.

Анализ соответствия отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности произведен путем прямого сопоставления отдельных законодательных требований и содержания отчета.

По итогам исследования эксперт установил, что отчет выполнен с нарушением требований Закона N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки (ФСО), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности.

В силу положений ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Авантаж", в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, в том числе заключениями экспертов N 1/2022 от 31.01.2022, N 252Э/22 от 20.10.2022, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отчет выполнен с нарушением требований Закона N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, 2, 3, 7), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности, выводы изложенные в нем являются непроверяемыми и не подтвержденными, а потому отчет нельзя признать соответствующим принципу однозначности.

При таких обстоятельствах отчет N 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Авантаж", не может являться допустимым и достоверным доказательством по делу.

Поскольку из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует недостоверность отчета об оценке недвижимого имущества N 21/03-13.1 от 13.05.2021, подготовленного оценщиком ООО "Авантаж", следовательно, такой отчет не может быть положен в основу определения стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах.

Данные выводы в ходе рассмотрения дела не оспорены апеллянтом.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что несогласие апеллянта с выводами, изложенными в экспертном заключении, не является основанием для признания экспертного заключения недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

Из материалов дела усматривается, что проведенными дополнительными исследованиями, в том числе двумя судебными экспертизами, подтверждена недостоверность стоимости имущества, подлежащего реализации.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит; оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным апеллянтом доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Оплата судебной экспертизы экспертной организации осуществляется на основании отдельного определения с депозита арбитражного суда.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.11.2022 по делу N А47-9752/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

А.Х. Камаев В.А. Томилина