Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 июня 2023 г. N Ф09-3437/23 по делу N А71-7619/2022

Екатеринбург

29 июня 2023 г.

Дело N А71-7619/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Тороповой М.В., Лазарева С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (далее - территориальное управление, ответчик) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.11.2022 по делу N А71-6837/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Востокэнерго" (далее - общество "Востокэнерго", истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к территориальному управлению об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в части пунктов 3.2.11. и 5.3 (дело N А71-7619/2022).

Общество с ограниченной ответственностью "Кировский биохимический

завод" (далее - общество "Кировский биохимический завод", истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к территориальному управлению об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в части пунктов 3.2.11. и 5.3. (дело N А71-6837/2022).

Определением суда от 11.10.2022 дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А71-7619/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Региональная энерго-сетевая компания", индивидуальный предприниматель Зонова Вера Аркадьевна, общество с ограниченной ответственностью "Топливные ресурсы".

Решением суда от 25.11.2022 иск удовлетворен. Урегулированы разногласия, возникшие между территориальным управлением и обществом "Востокэнерго", обществом "Кировский биохимический завод" при заключении договора аренды земельного участка от 28.01.2022 N 401238. Принят пункт 3.2.11. договора в редакции: "3.2.11. Арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления". Пункт 5.3. договора исключен. С территориального управления в пользу общества "Востокэнерго", общества "Кировский биохимический завод" взысканы расходы по оплате государственной пошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе территориальное управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению ответчика, территориальному управлению на правах собственника принадлежит право устанавливать условия договора аренды земельного участка. Как отмечает заявитель, договор аренды земельного участка от 28.01.2022 N 401238 его сторонами заключен, изменения и дополнения к договору могут считаться действительными лишь тогда, когда они подписаны всеми сторонами договора (п.6.1 договора), при этом договором аренды не предусмотрено изменение договора по требованию арендатора, в том числе на основании решения суда, ввиду чего изменение п 3.2.11 и 5.3 договора невозможно. По мнению ответчика условия, приведенные в п. 3.2.11 и 5.3 договора, не являются существенными условиями договора аренды, ввиду чего договор является заключенным. Заявитель отмечает, что проведена государственная регистрация договора аренды, права сторон договора при этом не нарушены. Таким образом, с учетом интересов собственника федерального имущества, заявитель считает, что пункты 3.2.11 и 5.3 договора аренды согласованы в редакции ответчика, оснований для удовлетворения иска не имелось.

В отзывах на кассационную жалобу общество "Востокэнерго", общество "Кировский биохимический завод" просят судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 43:40:001013:29 площадью 657510 кв. м, с категорией земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - размещение объектов производственного и общественного назначения, местоположением - Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 53а, является собственностью Российской Федерации.

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 03.11.2010.

Общество "Востокэнерго", общество "Кировский биохимический завод" являются собственниками недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Обществу "Востокэнерго" принадлежат на праве собственности 20 объектов недвижимости (зданий, сооружений), перечень которых приведен в приложении N 4 к проекту договора аренды, обществу "Кировский биохимический завод" - 3 объекта недвижимости, перечень которых приведен в приложении N 2 к проекту договора аренды.

Территориальным управлением издано распоряжение от 14.10.2021 N 18-1105- р о предоставлении собственникам недвижимости, в том числе обществам "Востокэнерго", "Кировский биохимический завод" для целей размещения объектов производственного и общественного назначения на срок 10 лет в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 43:40:001013:29.

Ответчиком 02.02.2022 направлен истцам проект договора аренды указанного земельного участка (дата подписания проекта договора арендодателем - 28.01.2022, номер - 401238).

Обществами "Востокэнерго", "Кировский биохимический завод" проект договора подписан с разногласиями, изложенными в протоколах разногласий.

Ответчиком часть разногласий принята с подписанием протокола согласования разногласий.

Вместе с тем сторонами не урегулированы разногласия относительно содержания п. 3.2.11 и 5.3 договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.2.11 договора в редакции арендодателя арендатор обязан не совершать сделок, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду земельного участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного согласия арендодателя (дополнительного соглашения), если иное не установлено законом. При согласии арендодателя на совершение сделки отношения между арендатором, новым арендатором, арендодателем регулируются в соответствии с законодательством, а при сдаче земельного участка в субаренду арендодатель согласовывает заключаемый договор субаренды.

Пунктом 5.3 договора в редакции арендодателя предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % за каждый календарный день просрочки с суммы невнесенного платежа.

Истцами предложена иная редакция пункта 3.2.11 договора: "Арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления".

Пункт 5.3. договора об ответственности арендатора в формы неустойки за несвоевременную уплату арендной платы предложено исключить.

Недостижение соглашения между сторонами явилось основанием для предъявления истцами рассматриваемого иска. Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками

зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к

образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (ч.2 ст.39.20 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным

на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу

соответствующего решения суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Учитывая, что истцы являются собственниками недвижимого имущества, расположенном за земельном участке с кадастровым номером 43:40:001013:29, имеют исключительное право на получение участка в аренду, право на заключение договора аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора, то заключение договора аренды земельного участка является обязательным для ответчика.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Установив, что предложенная ответчиком редакция пункта 3.2.11 договора аренды могла быть внесена в договор в качестве его условия лишь при согласии истцов, истцы с данной редакцией не согласны, предложили редакцию, соответствующую смыслу ст. 22 ЗК РФ, суды обоснованно приняли редакцию данного пункта, предложенную истцами.

Пунктом 5.3 договора в редакции арендодателя предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % за каждый календарный день просрочки с суммы невнесенного платежа.

Истцы просили пункт 5.3. договора об ответственности арендатора в формы неустойки за несвоевременную уплату арендной платы исключить.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не

обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено обязательное соблюдение письменной формы при заключении соглашения о неустойке.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Учитывая, что законом, подзаконными актами не предусмотрена выплата неустойки на случай несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы, в том числе когда объектом аренды является земельный участок, отнесенный к собственности Российской Федерации, и истцы возражают против внесения в договор аренды участка условия об ответственности арендатора в форме неустойки, судом пункт 5.3 договора правомерно исключен из его текста.

Иск удовлетворен правомерно.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм материального права, являлись предметом исследования апелляционного суда и им дана надлежащая оценка, по существу доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, исследованы, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.11.2022 по делу N А71-6837/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

М.В.Торопова С.В.Лазарев