Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2023 г. N 17АП-17149/22 по делу N А71-7619/2022

г. Пермь

22 февраля 2023 г.

Дело N А71-6837/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И., судей Лесковец О.В., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 25 ноября 2022 года

по делу N А71-6837/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Востокэнерго" (ОГРН 1094322000101, ИНН 4322009728), общества с ограниченной ответственностью "Кировский биохимический завод" (ОГРН 1114345012429, ИНН 4345304991)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (ОГРН 1091841004617, ИНН 1841004975)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Региональная энерго-сетевая компания" (ИНН 9710014702, ОГРН 1167746673489), индивидуальный предприниматель Зонова Вера Аркадьевна (ИНН 430300119173, ОГРНИП 320435000016908), общество с ограниченной ответственностью "Топливные ресурсы" (ИНН 4347023523, ОГРН 1024301309658)

об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Востокэнерго" (истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (ответчик) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в части пунктов 3.2.11. и 5.3 (дело N А71-7619/2022).

Общество с ограниченной ответственностью "Кировский биохимический завод" (истец) также обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к МТУ Росимущества по Удмуртской Республике и Кировской области об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в части пунктов 3.2.11. и 5.3. (дело N А71-6837/2022).

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.10.2022 дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А71-7619/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечены общество с ограниченной ответственностью "Региональная энерго-сетевая компания", индивидуальный предприниматель Зонова Вера Аркадьевна, общество с ограниченной ответственностью "Топливные ресурсы".

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.11.2022 исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области и обществом с ограниченной ответственностью "Востокэнерго", обществом с ограниченной ответственностью "Кировский биохимический завод" при заключении договора аренды земельного участка N 401238 от 28 января 2022 года. Принят пункт 3.2.11. договора в редакции: "3.2.11. Арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления". Пункт 5.3. договора исключен. С Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Востокэнерго", общества с ограниченной ответственностью "Кировский биохимический завод" взысканы расходы по оплате государственной пошлины.

Ответчик с принятым по делу решением не согласен, обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить как незаконное, необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ответчиком приведены доводы о том, что при разрешении спора судом первой инстанции не учтено, что договор аренды земельного участка от 28.01.2022 N 401238 его сторонами заключен, изменения и дополнения к договору могут считаться действительными лишь тогда, когда они подписаны всеми сторонами договора (п.6.1 договора), при этом договором аренды не предусмотрено изменение договора по требованию арендатора, в том числе на основании решения суда, ввиду чего изменение п.п.3.2.11 и 5.3 договора невозможно.

Ответчик указывает на то, что право на досрочное расторжение договора аренды согласно договору имеет арендодатель (п.6.2 договора).

По мнению ответчика условия, приведенные в п.п.3.2.11 и 5.3 договора, не являются существенными условиями договора аренды, ввиду чего договор является заключенным. Отмечает, что проведена государственная регистрация договора аренды, права сторон договора при этом не нарушены.

Ответчик полагает, что с учетом интересов собственника федерального имущества пункты 3.2.11 и 5.3 договора аренды являются согласованными в редакции ответчика, оснований для удовлетворения иска, урегулирования разногласий не имелось.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 21.02.2023.

Истцы направили в апелляционный суд отзывы на апелляционную жалобу с возражениями относительно ее удовлетворения, полагают обжалуемое решение законным и обоснованным.

Представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, в судебное заседание не явились; третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили, что в силу ст. 123, 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 43:40:001013:29 площадью 657510 кв.м, с категорией земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - размещение объектов производственного и общественного назначения, местоположением - Кировская область, г.Киров, ул.Луганская, д.53а, является собственностью Российской Федерации. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 03.11.2010.

Истцы ООО "Востокэнерго", ООО "Кировский биохимический завод" являются собственниками недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. ООО "Востокэнерго" принадлежат на праве собственности 20 объектов недвижимости (зданий, сооружений), перечень которых приведен в приложении N 4 к проекту договора аренды, ООО "Кировский биохимический завод" - 3 объекта недвижимости, перечень которых приведен в приложении N 2 к проекту договора аренды.

14.10.2021 Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области издано распоряжение N 18-1105-р о предоставлении собственникам недвижимости, в том числе ООО "Востокэнерго", ООО "Кировский биохимический завод", для целей размещения объектов производственного и общественного назначения на срок 10 лет в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 43:40:001013:29.

02.02.2022 ответчиком направлен истцам проект договора аренды указанного земельного участка (дата подписания проекта договора арендодателем - 28.01.2022, номер - 401238).

ООО "Востокэнерго", ООО "Кировский биохимический завод" проект договора подписан с разногласиями, изложенными в протоколах разногласий.

Ответчиком часть разногласий принята с подписанием протокола согласования разногласий.

Вместе с тем сторонами не урегулированы разногласия относительно содержания п.п.3.2.11 и 5.3 договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.2.11 договора в редакции арендодателя арендатор обязан не совершать сделок, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду земельного участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного согласия арендодателя (дополнительного соглашения), если иное не установлено законом. При согласии арендодателя на совершение сделки отношения между арендатором, новым арендатором, арендодателем регулируются в соответствии с законодательством, а при сдаче земельного участка в субаренду арендодатель согласовывает заключаемый договор субаренды.

Пунктом 5.3 договора в редакции арендодателя предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % за каждый календарный день просрочки с суммы невнесенного платежа.

Истцами в протоколах разногласий, а также иске предложена иная редакция пункта 3.2.11 договора: "Арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления".

Также в протоколах разногласий, в иске истцы просят пункт 5.3. договора об ответственности арендатора в формы неустойки за несвоевременную уплату арендной платы исключить.

Разрешая спор, суд первой инстанции принял редакцию пункта 3.2.11 в редакции истцов, а также исключил п.5.3 из договора аренды земельного участка. При этом суд исходил из того, что земельный участок предоставлен истцам на срок более 5 лет, ввиду чего предложенная арендодателем редакция пункта 3.2.11 не соответствует положениям п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации. Так как законом не предусмотрена обязанность арендатора земельного участка, отнесенного к федеральной собственности, выплачивать неустойку на случай просрочки уплаты арендной платы, и истцы (арендаторы) не согласны на внесение в договор условия о неустойке, соответствующий пункт 5.3 из договора исключен.

Изучив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (ч.2 ст.39.20 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии с положениями статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон.

Учитывая, что истцы являются собственниками недвижимого имущества, расположенном за земельном участке с кадастровым номером 43:40:001013:29, имеют исключительное право на получение участка в аренду, право на заключение договора аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора, то заключение договора аренды земельного участка является обязательным для ответчика.

В соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п.6 ст.22 ЗК РФ).

В силу п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 3.2.11 договора аренды земельного участка в редакции арендодателя арендатор обязан не совершать сделок, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду земельного участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного согласия арендодателя (дополнительного соглашения), если иное не установлено законом. При согласии арендодателя на совершение сделки отношения между арендатором, новым арендатором, арендодателем регулируются в соответствии с законодательством, а при сдаче земельного участка в субаренду арендодатель согласовывает заключаемый договор субаренды.

Истцами в протоколах разногласий, а также иске предложена иная редакция пункта 3.2.11 договора: "Арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления".

Учитывая, что предложенная ответчиком редакция пункта 3.2.11 договора аренды могла быть внесена в договор в качестве его условия лишь при согласии истцов, истцы с данной редакцией не согласны, предложили редакцию, соответствующую смыслу ст.22 ЗК РФ, суд первой инстанции обоснованно принял редакцию данного пункта, предложенную истцами.

Доводы ответчика об обратном судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены с учетом изложенного выше.

Пунктом 5.3 договора в редакции арендодателя предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % за каждый календарный день просрочки с суммы невнесенного платежа.

Истцы просили пункт 5.3. договора об ответственности арендатора в формы неустойки за несвоевременную уплату арендной платы исключить.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено обязательное соблюдение письменной формы при заключении соглашения о неустойке.

Учитывая, что законом, подзаконными актами не предусмотрена выплата неустойки на случай несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы, в том числе когда объектом аренды является земельный участок, отнесенный к собственности Российской Федерации, и истцы возражают против внесения в договор аренды участка условия об ответственности арендатора в форме неустойки, судом пункт 5.3 договора правомерно исключен из его текста.

Оснований для внесения в договор аренды указанных выше положений об ответственности арендатора судом апелляционной инстанции не установлено. Поскольку обеими сторонами на включение в договор такого вида ответственности согласия не достигнуто, то суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Приведенные ответчиком доводы о том, что договор аренды земельного участка от 28.01.2022 N 401238 его сторонами заключен, так как условия, приведенные в п.п.3.2.11 и 5.3 договора, не являются существенными условиями договора аренды, а также проведена государственная регистрация договора аренды, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так как истцами проект договора аренды, предложенный ответчиком, подписан с разногласиями, и впоследствии разногласия относительно содержания условий договора о возможности арендатора распоряжаться правом аренды и ответственности арендатора за исполнение денежного обязательства не урегулированы, следует исходить из того, что относительно данных условий по заявлению арендаторов должно быть достигнуто соглашение, ввиду чего названные условия признаны существенными (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ).

Так как стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды земельного участка, передали разногласия относительно части условий договора на разрешение суда, оснований считать договор заключенным не имеется.

С учетом этого апелляционным судом признаны несостоятельными доводы ответчика о том, что оснований для изменения договора аренды в судебном порядке не имелось.

Мнение ответчика о том, что с учетом интересов собственника федерального имущества пункты 3.2.11 и 5.3 договора аренды являются согласованными в редакции ответчика, апелляционным судом во внимание не принято как ошибочное.

Решение суда является законным и обоснованным, основания для его изменения или отмены отсутствуют. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Ответчик от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе освобожден (ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25 ноября 2022 года по делу N А71-6837/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

О.В.Лесковец В.В. Семенов