Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 июля 2023 г. N Ф09-3904/23 по делу N А47-2724/2021

Екатеринбург

14 июля 2023 г.

Дело N А47-2724/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Суспициной Л. А., Татариновой И. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга (ранее - Комитет по управлению имуществом города Оренбурга) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 по делу А47-2724/2021 Арбитражного суда Оренбургской области.

Судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа, организованном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители:

Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга и Администрации города Оренбурга - Старых Ю.А. (доверенность от 16.01.2023 N 01-22/9);

общества с ограниченной ответственностью "Листпромстрой" - Сумкин А.А. (доверенность от 12.12.2022);

Финансового управления Администрации города Оренбурга - Еремина Е.Е. (доверенность от 01.02.2023 N 3);

Прокуратуры Оренбургской области - Ломакин С.А. (служебное удостоверение ТО N 362566).

Прокуратура Оренбургской области (далее - Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - ответчик 1, Комитет, в настоящее время - Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга, далее - также - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Листпромстрой" (далее - общество "Листпромстрой", общество, ответчик 2) о признании недействительными торгов, проведенных в форме путем продажи посредством публичного предложения 27.10.2020, на право заключения договора купли-продажи по лоту N 1, номер процедуры SBR012- 2009250022; о признании недействительным договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020, заключенного между Комитетом и обществом "Листпромстрой", по продаже сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской, кадастровый номер: 56:44:0421001:161 (в состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152) и земельного участка, площадью 17 455 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская, расположенного в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160; о применении последствий ничтожности договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020 путем обязания общества "Листпромстрой" в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160, площадью 17 455 кв.м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома; об обязании Комитета в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить обществу "Листпромстрой" денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 32 159 579 руб. 30 коп.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга, Финансовое управление Администрации города Оренбурга (далее - Финуправление).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Признаны недействительными торги от 27.10.2020 по продаже посредством публичного предложения права заключения договора купли-продажи по лоту N 1 в отношении следующего недвижимого имущества: сооружение, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской, кадастровый номер: 56:44:0421001:161 (в состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152); земельный участок, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, площадью 17 455 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская. Признан недействительным договор купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608, заключенный между Комитетом и обществом "Листпромстрой". Судом применены последствия недействительности договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608. Суд обязал общество "Листпромстрой" в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу передать Департаменту по акту приема-передачи земельный участок, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, площадью 17 455 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская, а Департамент обязал в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу возвратить обществу с "Листпромстрой" денежные средства в сумме 36 017 000 руб.

Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указал, что судом апелляционной инстанции не учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2017 по делу N А56-39484/2015 дана правовая оценка сделке между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерным обществом "Промышленная группа "Техноком" по продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Седова, 99, корпус 5 с обязанностью осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Условия сделки судами признаны законными, в удовлетворении иска общества "Промышленная группа "Техноком" судами отказано. Также судом не дана оценка решению ФАС России по спорной сделке, согласно которому в действиях должностного лица ответчика отсутствовали нарушения законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества при проведении торгов и заключению спорной сделки купли-продажи. Департамент считает, что апелляционным судом неверно применен и истолкован принцип единства здания и земельного участка, установленный статьями 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Кассатор полагает, что после совершения спорной сделки с обществом "Листпромстрой" муниципальное образование "город Оренбург" перестало являться собственником спорного земельного участка, предназначенного для использования единого недвижимого комплекса, при этом единство судьбы объекта недвижимости и земельного участка под ним не нарушено, поскольку и объекты недвижимости и земельный участок под ними принадлежали одному лицу - обществу "Листпромстрой". Заявитель указал, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 не является самостоятельным предметом договора купли-продажи, то нарушений пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации допущено не было, поскольку отчуждение происходило в отношении единого недвижимого комплекса с земельным участком, на котором он расположен в соответствии с нормами специального Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ, Закон о приватизации). Указанный земельный участок не был изъят из оборота и на него не распространяются ограничения в обороте, предусмотренные статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо ограничений и обременений в отношении спорного единого недвижимого комплекса на момент совершения спорной сделки зарегистрировано не было, объект не был изъят из оборота или ограничен в нем. Таким образом, по мнению заявителя, ответчик имел право принимать решения и самостоятельно мог распоряжаться указанным имуществом в той мере, которой наделил его закон, в том числе и провести отчуждение единого недвижимого комплекса в целях пополнения бюджета города Оренбурга и исполнения его социальных обязательств. Податель жалобы не согласен с выводом апелляционного суда о том, что наличие в договоре купли-продажи условия о будущем сносе объектов недвижимости в качестве меры ликвидации их аварийности является нарушением принципа единства здания и земельного участка, отмечая, что такой вывод не влияет на разрешение вопроса о законности либо ничтожности сделки. Отметил, что в данном случае воля Департамента направлена не на снос единого недвижимого комплекса, а на отчуждение объекта недвижимости одновременно с земельным участком в целях пополнения бюджета города Оренбурга. Полагает, что судом неверно истолкованы положения подпункта 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, а пункт 7 статьи 39.11 указанного Кодекса не подлежит применению, поскольку в данном случае предметом торгов на право аренды должен являться только свободный, незастроенный земельный участок. Вместе с тем на спорном земельном участке располагался единый недвижимый комплекс, сформированный из 10 нежилых зданий по ул. Карагадинская, признанных аварийными и изъятыми для муниципальных нужд вместе с земельными участками. Заявитель ссылается на неправильное применение судом норм Закона N 178-ФЗ, на ошибочное указание судом статьи указанного закона о способах приватизации. Отметил, что проведение торгов по приватизации муниципального имущества посредством публичного предложения соответствует требованиям Закона N 178-ФЗ и не устанавливает каких-либо ограничений по включению в договор купли-продажи иных условий, установленных сторонами такого договора по взаимному соглашению.

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, решением Оренбургского городского Совета от 19.11.2019 N 793 "О внесении изменений в решение Оренбургского городского Совета от 20.12.2016 N 265" в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2017 - 2020 годы был включен пункт 129 об имуществе, подлежащем приватизации: объект по адресу г. Оренбург, ул. Полигонная, ул. Карагандинская (пункт 95) в составе: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 17455 +/-46 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0421001:160; сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, площадь застройки 3 682,8 кв.м, кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152.

Решением Оренбургского городского Совета от 30.04.2020 N 867 "О внесении изменений в решение Оренбургского городского Совета от 21.11.2019 N 800" в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2020 - 2022 годы был включен пункт 95 об имуществе, подлежащем приватизации: объект по адресу г. Оренбург, ул. Полигонная, ул. Карагандинская в составе: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 17455+/-46 кв.м, кадастровый номер: 56:44:0421001:160; сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, площадь застройки 3 682,8 кв.м, кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 25.12.2019 N 3771-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге" было решено осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества в отношении:

- сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152 (далее - нежилые здания);

- земельного участка, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирных жилых домов, площадь 17 455 +/-46 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, Оренбург город, улица Карагандинская, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160.

Распоряжением Комитета от 07.05.2020 N 218 "Об утверждении аукционной документации для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге, в электронной форме" утверждена аукционная документация для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге, в электронной форме.

Аукционная документация была опубликована на сайте utp.sberbankast.ru.

Администрацией города Оренбурга 21.08.2020 издано постановление N 1262-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге", которым постановлено осуществить приватизацию муниципального имущества, в отношении сооружения - единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 56:44:0421001:161 и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160, в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества (пункт 1), установлено, что в случае если аукцион по продаже имущества будет признан несостоявшимся, отчуждение объектов произвести в электронной форме путем продажи посредством публичного предложения (пункт 3).

Распоряжением Комитета от 24.08.2020 N 431 "Об утверждении аукционной документации для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге, в электронной форме" утверждена аукционная документация для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге в электронной форме.

Аукционная документация была опубликована на сайте utp.sberbankast.ru.

Согласно документации, размещенной на электронной торговой площадке, входящие в состав единого недвижимого комплекса, указанного в пункте 1.1 договора, здания (многоквартирные дома) на основании заключений межведомственной комиссии "О признании многоквартирного дома пригодным (непригодным) для постоянного проживания" N 288 от 10.11.2011, N 290 от 10.11.2011, N 297 от 27.11.2011, N 291 от 10.11.2013, N 295 от 10.11.2011, N 269 от 10.11.2011, N 90 от 15.09.2011, N 60 от 25.08.2011, N 376 от 14.12.2011, N 389 от 28.12.2011 признаны непригодными для постоянного проживания, аварийными и подлежащими сносу.

Распоряжением Комитета от 24.09.2020 N 531 "Об утверждении условий приватизации объектов недвижимости расположенных в городе Оренбурге и аукционная документация для проведения торгов в электронной форме путем продажи объектов посредством публичного предложения" утверждены условия приватизации объектов: сооружение - единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 56:44:0421001:161 и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160, а также аукционная документация для проведения торгов в электронной форме путем продажи объектов посредством публичного предложения, в отношении вышеуказанных объектов недвижимости и земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 указанного распоряжения Комитету предписано указать в информационном сообщении, в договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилых зданий, требующих проведение работ по его ликвидации (сносу).

Согласно протоколу заседания комиссии по определению участников торгов посредством публичного предложения в электронной форме N 1 от 23.10.2020 к участию в торгах были допущены общества "Листпромстрой" и "РЦ-Север".

Согласно итоговому протоколу заседания комиссии по подведению итогов торгов в электронной форме путем продажи посредством публичного предложения N 1 от 27.10.2020 победителем торгов по лоту N 1 определено общество "Листпромстрой".

Между Комитетом (продавец) и обществом "Листпромстрой" (покупатель) заключен договор купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608 (далее также - договор), по условиям пункта 1 которого на основании протокола об итогах аукциона от 27.10.2020 продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями договора следующее имущество:

- сооружение, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской, кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единогонедвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152, стоимостью 3 857 420 руб. 70 коп., в том числе НДС 642 903 руб. 45 коп. (п. 1.1 договора);

- земельный участок, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирных жилых домов (код 2.6 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа I приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), площадь 17 455 +/-46 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, Оренбург город, улица Карагандинская, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, стоимостью 32 159 579 руб. 30 коп. без НДС, занимаемый имуществом, указанным в пункте 1.1 договора (п. 1.2. договора).

Пунктом 1.3 договора установлено, что цена приобретения имущества, указанного в пунктах 1.1, 1.2 настоящего договора, составляет 36 017 000 руб.

Задаток в сумме 14 406 800 руб., внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по договору (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договора покупатель обязуется перечислить 20 967 296 руб. 55 коп. (за вычетом суммы задатка 14 406 800 руб. и НДС в размере 642 903 руб. 45 коп. за выкуп нежилого строения) на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1 настоящего договора, единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи (НДС покупатель оплачивает самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, кроме случаев, когда покупателем выступает физическое лицо).

Обязательства покупателя по оплате имущества, передаваемого в собственность покупателя, считаются выполненными с даты единовременного поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме.

Обязательство продавца по передаче имущества покупателю считается выполненным после подписания сторонами акта приема-передачи имущества (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В силу пункта 4.3 договора передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в пункте 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующим проведения работ по его ликвидации (сносу).

На основании пункта 4.4 договора покупатель заверяет о следующих обстоятельствах: ему известно, что имущество, указанное в пункте 1.1, 1.2 договора, находится в аварийном состоянии, требующем от покупателя проведения работ по его ликвидации (сносу) в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с последующим освоением освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По условиям пункта 5.5 договора неисполнение покупателем условий пункта 4.4 договора является основанием для расторжения договора с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договора, в судебном порядке.

Согласно акту проверки Прокуратуры от 03.03.2021 в ходе проверки земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160 было установлено, что здания с кадастровыми номерами 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152, входящие в состав сооружения площадью застройки 3 682,8 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0421001:161, снесены.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 и расположенное на нем сооружение с кадастровым номером 56:44:0421001:161 не могли быть предметом аукциона по приватизации недвижимости в порядке, предусмотренном Законом N 178-ФЗ, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 мог быть предметом аукциона только путем продажи права аренды, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при приватизации государственного и муниципального имущества нормы, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, порядок проведения торгов, заключения договора применяются, если Законом о приватизации не предусмотрено иное. В период проведения процедуры приватизации с ноября 2019 года до момента ее завершения в октябре 2020 года и далее до марта 2021 года, то есть в более чем одного года органами прокуратуры не было заявлено о нарушениях при проведении процедуры приватизации муниципального имущества. По убеждению суда первой инстанции, предъявление рассматриваемого иска по истечении длительного периода с момента заключения договора оказывает негативное влияние на стабильность гражданско-правового регулирования и устойчивость экономических отношении и гражданского оборота, правовой определенности хозяйственных отношений, нарушает баланс прав и законных интересов его участников. Суд также пришел к выводу о том, что истцом не представлено убедительных доказательств того, каким образом были нарушены права публичного образования, тогда как в случае изъятия имущества, составляющего основу имущественного комплекса, в случае применения двусторонней реституции, произойдет ухудшение, в том числе финансового состояния бюджета города Оренбурга.

Отменяя решение суда и удовлетворяя требования Прокуратуры, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оспариваемые торги проведены, а оспариваемый договор купли-продажи заключен с явным нарушением законодательства, противоречат публичному порядку распоряжения земельными участками, в связи с чем сохранение оспариваемых торгов, договора купли-продажи влечет нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. Суд отметил, что в данном случае предъявленный Прокуратурой иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не усматривает.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 12 указанного Кодекса одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку торги и договор купли-продажи, которые оспариваются в судебном порядке, заключены органом местного самоуправления, суд правильно указал, что обращение прокурором в суд с рассматриваемым иском осуществлено в пределах предоставленных ему полномочий.

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 2 указанной статьи в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

При ничтожности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок проведения приватизации определен Законом о приватизации.

На основании пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случае, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации также установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе (подпункт 2 пункта 1 статьи 13 Закона о приватизации).

Как следует из пункта 1 статьи 18 Закона о приватизации, на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует и судами установлено, что в соответствии муниципальной адресной программой "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "город Оренбург" на 2013 - 2017 годы", утвержденной постановлением Администрации города Оренбурга от 15.04.2013 N 788-п (в редакции постановлений Администрации города Оренбурга от 15.05.2013 N 1007-п, от 23.01.2014 N 90-п, от 31.03.2014 N 596-п, от 15.09.2014 N 2114-п, от 25.11.2014 N 2859-п, от 20.03.2015 N 583-п, от 08.06.2015 N 1432-п, от 22.09.2015 N 2664-п, от 20.11.2015 N 3226-п, от 29.01.2016 N 143-п, от 15.02.2016 N 334-п, от 24.03.2016 N 725-п, от 16.08.2016 N 2509-п, от 15.11.2016 N 3489-п, от 05.12.2016 N 3729-п, от 15.12.2016 N 3851-п, от 09.03.2017 N 730-п, от 28.03.2017 N 971-п, от 19.06.2017 N 2461-п, от 25.08.2017 N 3456-п), органами местного самоуправления муниципального образования "город Оренбург" проводились мероприятия по изъятию имущества у граждан для муниципальных нужд.

В частности, земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 27, с кадастровым номером 56:44:0421001:15 площадью 571 кв.м, изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1881-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 29, с кадастровым номером 56:44:0421001:16 площадью 697 кв.м, изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 02.05.2017 N 1491-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 38, с кадастровым номером 56:44:0421001:17 площадью 697 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1703-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 31, с кадастровым номером 56:44:0421001:18 площадью 697 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1736-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 33, с кадастровым номером 56:44:0421001:20 площадью 697 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1861-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 42, с кадастровым номером 56:44:0421001:21 площадью 698 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1746-п.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:159 площадью 13399 кв.м был сформирован образован из земельного участка 56:44:0421001:31 площадью 593 кв.м и земельного участка 56:44:0421001:157 площадью 12 806 кв.м.

Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 46, с кадастровым номером 56:44:0421001:31 площадью 593 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1704-п.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:157 площадью 12 806 кв.м был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0421001:14; 56:44:0421001:156; 56:44:0421001:19; 56:44:0421001:22; 56:44:0421001:23; 56:44:0421001:26; 56:44:0421001:27; 56:44:0421001:28; 56:44:0421001:29; 56:44:0421001:30.

Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 34, с кадастровым номером 56:44:0421001:14 площадью 606 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1944-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 40, с кадастровым номером 56:44:0421001:19 площадью 709 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1711-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 44, с кадастровым номером 56:44:0421001:22 площадью 576 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1760-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 35, с кадастровым номером 56:44:0421001:23 площадью 376 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1735-п.

Многоквартирные жилые дома, расположенные на вышеуказанных изымаемых земельных участках, были признаны непригодными для проживания (аварийными) и подлежащими сносу, а помещения в них были переведены из жилых в нежилые помещения.

Жилые помещения на земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0421001:27 площадью 163 кв.м; 56:44:0421001:26 площадью 698 кв.м; 56:44:0421001:28 площадью 538 кв.м; 56:44:0421001:29 площадью 510 кв.м; 56:44:0421001:30 площадью 534 кв.м передавались в собственность муниципального образования "город Оренбург" по договорам мены квартир, сведения о которых содержатся на страницах 21-23 отчета об оценке рыночной стоимости объектов единого недвижимого комплекса N 11/20-o от 17.07.2020, изготовленного ООО "Оренбургская региональная оценочная компания" (полный текст отчета прилагается), а также в выписке на спорный единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 56:44:0421001:161.

Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, с кадастровым номером 56:44:0421001:156 площадью 8907 кв.м сформирован из дворовых территорий, изымаемых для муниципальных нужд зданий из жилых помещений в многоквартирных домах, что подтверждается планом земельного участка, содержащегося в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2023.

Таким образом, апелляционным судом обоснованно установлено, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 площадью 17 455 кв.м был сформирован исключительно из земельных участков, предназначенных для эксплуатации зданий, в которых располагались жилые помещения, изъятые для нужд муниципального образования "город Оренбург", а единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской, кадастровый номер: 56:44:0421001:161 был сформирован из зданий, ранее имевших статус многоквартирных жилых домов.

В дальнейшем постановлением Администрации города Оренбурга от 25.12.2019 N 3771-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге" было решено осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества в отношении:

- сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152 (далее - нежилые здания);

- земельного участка, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирных жилых домов, площадь 17 455 +/-46 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, Оренбург город, улица Карагандинская, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160.

Распоряжением Комитета от 24.09.2020 N 531 "Об утверждении условий приватизации объектов недвижимости расположенных в городе Оренбурге и аукционная документация для проведения торгов в электронной форме путем продажи объектов посредством публичного предложения" были утверждены условия приватизации объектов: сооружение - единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 56:44:0421001:161 и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160, а также аукционная документация для проведения торгов в электронной форме путем продажи объектов посредством публичного предложения, в отношении вышеуказанных объектов недвижимости и земельного участка.

При этом в соответствии с пунктом 4 указанного распоряжения Комитету было предписано указать в информационном сообщении, в договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилых зданий, требующих проведение работ по его ликвидации (сносу).

То есть в аукционной документации предусматривалось условие для победителя торгов, предусматривающее его обязательство по сносу единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 56:44:0421001:161, что противоречит норме пункта 1 статьи 18 Закона о приватизации.

Указанное обстоятельство подтверждается еще и тем, что в пункте 4.4 проекта договора (договора, заключенного между ответчиками) предусмотрено условие о том, что покупатель заверяет о следующих обстоятельствах: ему известно, что имущество, указанное в пункте 1.1, 1.2 договора, находится в аварийном состоянии, требующем от покупателя проведения работ по его ликвидации (сносу) в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с последующим освоением освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что в рассматриваемом случае воля собственника земельного участка изначально была направлена на предоставление земельного участка для сноса находящегося на нем аварийного здания и возведения на этом участке объекта капитального строительства.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что включение в договор купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608 дополнительных условий для покупателя свидетельствует о неверно избранном органом местного самоуправления способе приватизации муниципального имущества. Условие о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке, полностью исключает возможность применения избранного способа, предусмотренного пунктом 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 не мог быть предметом аукциона по приватизации единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 56:44:0421001:161 способом, предусмотренным пунктом 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2021 N 309-ЭС21-7166).

В соответствии с подпунктами 1, 9 пункта 2 статьи 3 Закона N 178 действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, а также на отчуждение государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 9 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположено здание, находящиеся в муниципальной собственности, и продажа указанного здания является предметом другого аукциона либо указанное здание не продается на этом аукционе одновременно с земельным участком.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

Согласно пункту 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (подпункт 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанций приходит к правильному выводу о том, что спорный земельный участок мог быть предоставлен для целей строительства только путем продажи права аренды земельного участка на торгах в соответствии с положениями пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как в рассматриваемой ситуации спорный земельный участок был предоставлен сразу в собственность, хотя по условиям договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608 не предполагалось сохранение на земельном участке единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 56:44:0421001:161 за обществом "Листпромстрой".

Апелляционным судом обоснованно отмечено, что нарушение регламентированных Земельным кодексом Российской Федерации принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, а также интересов неопределенного круга лиц, лишенных возможности участия в торгах по продаже права аренды земельного участка, влечет ничтожность как торгов, проведенных в форме путем продажи посредством публичного предложения 27.10.2020, на право заключения договора купли-продажи по лоту N 1, номер процедуры SBR012-2009250022, так и договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020, заключенного между Комитетом и обществом "Листпромстрой".

Поскольку установленный законом порядок предоставления земельных участков для строительства только в аренду, а не в собственность, направлен на обеспечение публичных интересов, апелляционный суд правильно указал, что заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, отметив, что оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 180 указанного Кодекса не имеется, поскольку сооружение и земельный участок продавались единым лотом, земельный участок реализовывался обременным данным сооружением, при реализации сооружения также был нарушен пункт 1 статьи 18 Закона о приватизации.

В период рассмотрения спора судом первой инстанции по ходатайству Комитета в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Навигатор" Файзуллину Ринату Радиковичу, Каширину Ивану Николаевичу, Романюк Павлу Витальевичу, Столповских Георгию Александровичу.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении от 28.04.2022 N 16Э/22, экспертами сделан вывод о том, что сделка приватизации, направленная на заключение договора купли-продажи от 30.10.2020 N 2608 по продаже единого недвижимого комплекса с земельным участком с кадастровым номером 56:44:0421001:160, является экономически целесообразной и эффективной сделкой, соответствующей публичным интересам муниципального образования "город Оренбург". Также экспертами сделан вывод о том, что сделка по аренде земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160, с учетом необходимости несения затрат муниципального образования на освобождение земельного участка от размещенных на нем объектов недвижимости, сроков поступления арендных платежей и размеров арендной платы, не могла являться эффективной и целесообразной сделкой по сравнению со сделкой приватизации.

Указанное заключение эксперта оценено апелляционным судом критически, поскольку поставленные судом для экспертов вопросы, полученные на них ответы, не имеют правового значения, так как не способны привести к легализации оспариваемых торгов и договора купли-продажи.

Апелляционный суд при этом отметил, что обозначенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте доводы о том, что предъявление рассматриваемого иска оказывает негативное влияние на стабильность гражданско-правового регулирования и устойчивость экономических отношении и гражданского оборота, правовой определенности хозяйственных отношений, нарушает баланс прав и законных интересов его участников, что в случае изъятия имущества, составляющего основу имущественного комплекса, в случае применения двусторонней реституции, произойдет ухудшение в том числе финансового состояния бюджета города Оренбурга, не являются основаниями для признания спорных сделок законными, поскольку в рассматриваемой ситуации был нарушен публичный порядок распоряжения земельными участками, который может восстановлен только путем признания оспариваемых торгов и договора купли-продажи недействительными.

С учетом того, что оспариваемые торги проведены, а оспариваемый договор купли-продажи заключен с явным нарушением вышеприведенных правовых норм, противоречат публичному порядку распоряжения земельными участками, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что сохранение оспариваемых торгов, договора купли-продажи влечет нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. В данном случае предъявленный Прокуратурой иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании недействительными торгов, проведенных в форме путем продажи посредством публичного предложения 27.10.2020, на право заключения договора купли-продажи по лоту N 1, номер процедуры SBR012- 2009250022, а также признании недействительным договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020 правомерно удовлетворены апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О).

Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ").

На основании пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1.3 оспариваемого договора ответчики предусмотрели, что цена приобретения имущества, указанного в пунктах 1.1, 1.2 настоящего договора, составляет 36 017 000 руб.

Задаток в сумме 14 406 800 руб., внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по договору (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договора покупатель обязуется перечислить 20 967 296 руб. 55 коп. (за вычетом суммы задатка 14 406 800 руб. и НДС в размере 642 903 руб. 45 коп. за выкуп нежилого строения) на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1 настоящего договора, единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи (НДС покупатель оплачивает самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, кроме случаев, когда покупателем выступает физическое лицо).

Поскольку из материалов дела следует, что общество "Листпромстрой" исполнило указанные условия договора, а также уже произвело снос единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 56:44:0421001:161, апелляционный суд обоснованно счел возможным применение двухсторонней реституции в отношении земельного участка путем обязания общества "Листпромстрой" в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу передать Департаменту по акту приема-передачи земельный участок, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, площадью 17 455 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская, а также путем обязания Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу возвратить обществу "Листпромстрой" денежные средства в сумме 36 017 000 руб.

Оснований для удержания за обществом "Листпромстрой" выкупной стоимости единого недвижимого комплекса, кадастровый номер: 56:44:0421001:161, в размере 3 857 420 руб. 70 коп., апелляционным судом не установлено в силу ничтожности договора купли-продажи, поскольку единый недвижимый комплекс приобретался ответчиком 2 не для собственных нужд, а как сопутствующее приобретению земельного участка обязательство по его сносу, в силу чего общество "Листпромстрой" вправе рассчитывать только на возмещение собственных расходов по сносу единого недвижимого комплекса.

При этом судом отмечено, что, поскольку размер таких расходов обществом "Листпромстрой" не определялся, к взысканию с Комитета (Департамента) не предъявлялся, указанное требование может быть заявлено обществом в порядке обращения с самостоятельным иском.

Доводы заявителя жалобы о неправильном применении судом положений Закона N 178-ФЗ, судом округа отклоняются как ошибочные, не основанные на обстоятельствах дела и нормах материального права.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемого судебного акта, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2023 суд кассационной инстанции удовлетворил ходатайство Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга (Комитета) о приостановлении исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 по делу N А47-2724/2021 Арбитражного суда Оренбургской области до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, основания для приостановления исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 по делу N А47-2724/2021 Арбитражного суда Оренбургской области, отпали, приостановление исполнения указанного судебного акта подлежит отмене на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 по делу А47-2724/2021 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга (ранее - Комитет по управлению имуществом города Оренбурга) - без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 по делу N А47-2724/2021 Арбитражного суда Оренбургской области, произведенное на основании определения Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2023, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Л.А. Суспицина И.А. Татаринова