Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2023 г. N 18АП-14198/22 по делу N А47-2724/2021

г. Челябинск

08 февраля 2023 г.

Дело N А47-2724/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокуратуры Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2022 по делу N А47-2724/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга - Старых Юрий Александрович (паспорт, доверенность от 16.01.2023 N 55, срок действия до 31.12.2023, диплом);

общества с ограниченной ответственностью "Листпромстрой" - Нейфельд Вячеслав Александрович (паспорт, доверенность от 08.06.2022, срок действия до 08.06.2023, диплом);

Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга - Старых Юрий Александрович (паспорт, доверенность от 16.01.2023 N 01-22/9, срок действия до 16.01.2026, диплом).

Прокуратура Оренбургской области (далее - истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - ответчик 1, Комитет), к обществу с ограниченной ответственностью "Листпромстрой" (далее - ответчик 2, ООО "Листпромстрой", общество) о признании недействительными торгов, проведенных в форме путем продажи посредством публичного предложения 27.10.2020, на право заключения договора купли-продажи по лоту N 1, номер процедуры SBR012- 2009250022; о признании недействительным договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020, заключенного между Комитетом и ООО "Листпромстрой", по продаже сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской, кадастровый номер: 56:44:0421001:161 (в состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152) и земельного участка, площадью 17 455 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская, расположенного в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160; о применении последствий ничтожности договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020 путем обязания ООО "Листпромстрой" в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160, площадью 17 455 кв.м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома; об обязании Комитета в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить ООО "Листпромстрой" денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 32 159 579 руб. 30 коп.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент), Финансовое управление Администрации города Оренбурга (далее - Финуправление).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2022 (резолютивная часть от 16.08.2022) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилась Прокуратура (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апеллянт полагал, что суд первой инстанции безосновательно оставил без внимания довод искового заявления о нарушении Комитетом при проведении аукциона пункта 7 статьи 39.11 и подпункта 5 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160 (многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирных домов) не был учтен при проведении торгов и заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, предусматривающего только снос расположенных на земельном участке аварийных сооружений. Апеллянт указал, что поскольку вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, является строительство многоквартирных домов, применению подлежали правила, предусмотренные пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ, соответственно, спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона по приватизации объектов недвижимости, данный земельный участок мог быть предоставлен только путем продажи права аренды земельного участка на торгах.

Апеллянт не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии убедительных доказательств нарушения публичных интересов, отметил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть ничтожным, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность; что целью обращения прокурора в суд являлось пресечение нарушений требований закона при совершении сделки с земельным участком. Интерес муниципального образования в данном случае обеспечивается соблюдением установленных законом правил оборота земельных участков. Апеллянт полагал, что судом были оставлены без внимания доводы Прокуратуры о нарушении регламентированных Земельным кодексом Российской Федерации принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, а также о нарушении прав неограниченного круга лиц на участие в установленных земельным законодательством публичных процедурах, направленных на получение именно в аренду земли для строительства на конкурентных началах.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022 апелляционная жалоба Прокуратуры была принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 10.11.2022.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2022 и от 01.12.2022 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы Прокуратуры откладывалось для совершения сторонами дополнительных процессуальных действий, для дополнительного изучения апелляционным судом доводов апелляционной жалобы Прокуратуры.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 в составе суда, рассматривающего дело, на основании статьи 18 АПК РФ была произведена замена председательствующего судьи Аникина И.А. в составе суда на судью Жернакова А.С. Сформирован следующий состав суда: председательствующий судья Жернаков А.С., судьи Томилина В.А., Колясникова Ю.С.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы Прокуратуры отложено на 18.01.2023 для дополнительного изучения апелляционным судом доводов апелляционной жалобы Прокуратуры.

Определением апелляционного суда от 17.01.2023 в составе суда, рассматривающего дело, на основании статьи 18 АПК РФ была произведена замена судьи Томилиной В.А. судьёй Камаевым А.Х.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы Прокуратуры отложено на 01.02.2023 для совершения сторонами дополнительных процессуальных действий.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Прокуратуры и Финуправления не явились.

В отсутствие возражений представителей явившихся лиц и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей Прокуратуры и Финуправления.

В судебном заседании 01.02.2023 в порядке статьи 124 АПК РФ судом апелляционной инстанции произведено изменение наименования ответчика 1 с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Оренбургского городского Совета от 19.11.2019 N 793 "О внесении изменений в решение Оренбургского городского Совета от 20.12.2016 N 265" в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2017 - 2020 годы был включен пункт 129 об имуществе, подлежащем приватизации: объект по адресу г. Оренбург, ул. Полигонная, ул. Карагандинская (пункт 95) в составе: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 17455 +/-46 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0421001:160; сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, площадь застройки 3 682,8 кв.м, кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152.

Решением Оренбургского городского Совета от 30.04.2020 N 867 "О внесении изменений в решение Оренбургского городского Совета от 21.11.2019 N 800" в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2020 - 2022 годы был включен пункт 95 об имуществе, подлежащем приватизации: объект по адресу г. Оренбург, ул. Полигонная, ул. Карагандинская в составе: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 17455+/-46 кв.м, кадастровый номер: 56:44:0421001:160; сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, площадь застройки 3 682,8 кв.м, кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 25.12.2019 N 3771-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге" было решено осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества в отношении:

- сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152 (далее - нежилые здания);

- земельного участка, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирных жилых домов, площадь 17 455 +/-46 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, Оренбург город, улица Карагандинская, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 07.05.2020 N 218 "Об утверждении аукционной документации для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге, в электронной форме" утверждена аукционная документация для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге, в электронной форме (т. 1 л.д. 71-85).

Аукционная документация была опубликована на сайте utp.sberbank-ast.ru.

Администрацией города Оренбурга 21.08.2020 издано постановление N 1262-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге", которым постановлено осуществить приватизацию муниципального имущества, в отношении сооружения - единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 56:44:0421001:161 и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160, в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества (пункт 1), установлено, что в случае если аукцион по продаже имущества будет признан несостоявшимся, отчуждение объектов произвести в электронной форме путем продажи посредством публичного предложения (пункт 3) (т. 1 л.д. 86-88).

Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 24.08.2020 N 431 "Об утверждении аукционной документации для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге, в электронной форме" утверждена аукционная документация для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге в электронной форме (т. 1 л.д. 89-101).

Аукционная документация была опубликована на сайте utp.sberbank-ast.ru.

Согласно документации, размещенной на электронной торговой площадке, входящие в состав единого недвижимого комплекса, указанного в пункте 1.1 договора, здания (многоквартирные дома) на основании заключений межведомственной комиссии "О признании многоквартирного дома пригодным (непригодным) для постоянного проживания" N 288 от 10.11.2011, N 290 от 10.11.2011, N 297 от 27.11.2011, N 291 от 10.11.2013, N 295 от 10.11.2011, N 269 от 10.11.2011, N 90 от 15.09.2011, N 60 от 25.08.2011, N 376 от 14.12.2011, N 389 от 28.12.2011 признаны непригодными для постоянного проживания, аварийными и подлежащими сносу (т. 1 л.д. 51-70).

Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 24.09.2020 N 531 "Об утверждении условий приватизации объектов недвижимости расположенных в городе Оренбурге и аукционная документация для проведения торгов в электронной форме путем продажи объектов посредством публичного предложения" утверждены условия приватизации объектов: сооружение - единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 56:44:0421001:161 и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160, а также аукционная документация для проведения торгов в электронной форме путем продажи объектов посредством публичного предложения, в отношении вышеуказанных объектов недвижимости и земельного участка (т. 1 л.д. 102-116).

В соответствии с пунктом 4 указанного распоряжения Комитету предписано указать в информационном сообщении, в договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилых зданий, требующих проведение работ по его ликвидации (сносу).

Согласно протоколу заседания комиссии по определению участников торгов посредством публичного предложения в электронной форме N 1 от 23.10.2020 к участию в торгах были допущены ООО "Листпромстрой" и ООО "РЦ-Север" (т. 1 л.д. 33-35).

Согласно итоговому протоколу заседания комиссии по подведению итогов торгов в электронной форме путем продажи посредством публичного предложения N 1 от 27.10.2020 победителем торгов по лоту N 1 определено ООО "Листпромстрой" (т. 1 л.д. 36-38).

Между Комитетом (продавец) и ООО "Листпромстрой" (покупатель) заключен договор купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608 (далее также - договор, т. 1 л.д. 26-30), по условиям п. 1 которого на основании протокола об итогах аукциона от 27.10.2020 продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями договора следующее имущество:

- сооружение, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской, кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152, стоимостью 3 857 420 руб. 70 коп., в том числе НДС 642 903 руб. 45 коп. (п. 1.1 договора);

- земельный участок, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирных жилых домов (код 2.6 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа I приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), площадь 17 455 +/-46 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, Оренбург город, улица Карагандинская, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, стоимостью 32 159 579 руб. 30 коп. без НДС, занимаемый имуществом, указанным в пункте 1.1 договора (п. 1.2. договора).

Пунктом 1.3 договора установлено, что цена приобретения имущества, указанного в пунктах 1.1, 1.2 настоящего договора, составляет 36 017 000 руб.

Задаток в сумме 14 406 800 руб., внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по договору (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора покупатель обязуется перечислить 20 967 296 руб. 55 коп. (за вычетом суммы задатка 14 406 800 руб. и НДС в размере 642 903 руб. 45 коп. за выкуп нежилого строения) на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1 настоящего договора, единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи (НДС покупатель оплачивает самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, кроме случаев, когда покупателем выступает физическое лицо).

Обязательства покупателя по оплате имущества, передаваемого в собственность покупателя, считаются выполненными с даты единовременного поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме.

Обязательство продавца по передаче имущества покупателю считается выполненным после подписания сторонами акта приема-передачи имущества (п. 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В силу п. 4.3 договора передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в пункте 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующим проведения работ по его ликвидации (сносу).

На основании п. 4.4 договора покупатель заверяет о следующих обстоятельствах: ему известно, что имущество, указанное в пункте 1.1, 1.2 договора, находится в аварийном состоянии, требующем от покупателя проведения работ по его ликвидации (сносу) в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с последующим освоением освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По условиям п. 5.5 договора неисполнение покупателем условий п. 4.4 договора является основанием для расторжения договора с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договора, в судебном порядке.

Согласно акту проверки Прокуратуры от 03.03.2021 в ходе проверки земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160 было установлено, что здания с кадастровыми номерами 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152, входящие в состав сооружения площадью застройки 3 682,8 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0421001:161, снесены (т. 1 л.д. 140).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 и расположенное на нем сооружение с кадастровым номером 56:44:0421001:161 не могли быть предметом аукциона по приватизации недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации, Закон N 178-ФЗ), что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 мог быть предметом аукциона только путем продажи права аренды, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В период рассмотрения спора, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.11.2021, по ходатайству ответчика 1 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Навигатор" Файзуллину Ринату Радиковичу, Каширину Ивану Николаевичу, Романюк Павлу Витальевичу, Столповских Георгию Александровичу.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Является ли сделка приватизации, направленная на заключение договора купли-продажи от 30.10.2020 N 2608 по продаже единого недвижимого комплекса с земельным участком с кадастровым номером 56:44:0421001:160 экономически целесообразной и эффективной сделкой, соответствующей публичным интересам муниципального образования "город Оренбург"?

2. Могла ли являться эффективной и целесообразной сделка по аренде земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160 по сравнению со сделкой приватизации, с учетом необходимости несения затрат муниципального образования на освобождение земельного участка от размещенных на нем объектов недвижимости, сроков поступления арендных платежей и размеров арендной платы?

В материалы дела поступило заключение эксперта N 16Э/22 от 28.04.2022 (т. 3 л.д. 58-150, т. 4 л.д. 1-95).

По первому вопросу экспертами сделан вывод, что сделка приватизации, направленная на заключение договора купли-продажи от 30.10.2020 N 2608 по продаже единого недвижимого комплекса с земельным участком с кадастровым номером 56:44:0421001:160, является экономически целесообразной и эффективной сделкой, соответствующей публичным интересам муниципального образования "город Оренбург".

По второму вопросу экспертами сделан вывод о том, что сделка по аренде земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160, с учетом необходимости несения затрат муниципального образования на освобождение земельного участка от размещенных на нем объектов недвижимости, сроков поступления арендных платежей и размеров арендной платы, не могла являться эффективной и целесообразной сделкой по сравнению со сделкой приватизации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при приватизации государственного и муниципального имущества нормы, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, порядок проведения торгов, заключения договора применяются, если Законом о приватизации не предусмотрено иное. В период проведения процедуры приватизации с ноября 2019 года до момента ее завершения в октябре 2020 года и далее до марта 2021 года, то есть в более чем одного года органами прокуратуры не было заявлено о нарушениях при проведении процедуры приватизации муниципального имущества. По убеждению суда первой инстанции, предъявление рассматриваемого иска по истечении длительного периода с момента заключения договора оказывает негативное влияние на стабильность гражданско-правового регулирования и устойчивость экономических отношении и гражданского оборота, правовой определенности хозяйственных отношений, нарушает баланс прав и законных интересов его участников. Суд также пришел к выводу о том, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил убедительных доказательств того, каким образом были нарушены права публичного образования, тогда как в случае изъятия имущества, составляющего основу имущественного комплекса, в случае применения двусторонней реституции, произойдет ухудшение в том числе финансового состояния бюджета города Оренбурга.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, оценив письменные доказательства и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 2 указанной статьи в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (часть 1 статьи 52 АПК РФ).

Поскольку торги и договор купли-продажи, которые оспариваются в судебном порядке, заключены органом местного самоуправления, Прокуратура наделена полномочием по оспариванию данных сделок в порядке арбитражного судопроизводства.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ). В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Согласно пункту 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок проведения приватизации определен Законом о приватизации.

На основании пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случае, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ также установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе (подпункт 2 пункта 1 статьи 13 Закона о приватизации).

Как следует из пункта 1 статьи 18 Закона о приватизации, на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что в соответствии муниципальной адресной программой "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "город Оренбург" на 2013 - 2017 годы", утвержденной постановлением Администрации города Оренбурга от 15.04.2013 N 788-п (в редакции постановлений Администрации города Оренбурга от 15.05.2013 N 1007-п, от 23.01.2014 N 90-п, от 31.03.2014 N 596-п, от 15.09.2014 N 2114-п, от 25.11.2014 N 2859-п, от 20.03.2015 N 583-п, от 08.06.2015 N 1432-п, от 22.09.2015 N 2664-п, от 20.11.2015 N 3226-п, от 29.01.2016 N 143-п, от 15.02.2016 N 334-п, от 24.03.2016 N 725-п, от 16.08.2016 N 2509-п, от 15.11.2016 N 3489-п, от 05.12.2016 N 3729-п, от 15.12.2016 N 3851-п, от 09.03.2017 N 730-п, от 28.03.2017 N 971-п, от 19.06.2017 N 2461-п, от 25.08.2017 N 3456-п), органами местного самоуправления муниципального образования "город Оренбург" проводились мероприятия по изъятию имущества у граждан для муниципальных нужд.

В частности, земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 27, с кадастровым номером 56:44:0421001:15 площадью 571 кв.м, изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1881-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 29, с кадастровым номером 56:44:0421001:16 площадью 697 кв.м, изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 02.05.2017 N 1491-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 38, с кадастровым номером 56:44:0421001:17 площадью 697 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1703-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 31, с кадастровым номером 56:44:0421001:18 площадью 697 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1736-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 33, с кадастровым номером 56:44:0421001:20 площадью 697 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1861-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 42, с кадастровым номером 56:44:0421001:21 площадью 698 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1746-п.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:159 площадью 13399 кв.м был сформирован образован из земельного участка 56:44:0421001:31 площадью 593 кв.м и земельного участка 56:44:0421001:157 площадью 12 806 кв.м.

Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 46, с кадастровым номером 56:44:0421001:31 площадью 593 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1704-п.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:157 площадью 12 806 кв.м был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0421001:14; 56:44:0421001:156; 56:44:0421001:19; 56:44:0421001:22; 56:44:0421001:23; 56:44:0421001:26; 56:44:0421001:27; 56:44:0421001:28; 56:44:0421001:29; 56:44:0421001:30.

Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 34, с кадастровым номером 56:44:0421001:14 площадью 606 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1944-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 40, с кадастровым номером 56:44:0421001:19 площадью 709 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1711-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, 44, с кадастровым номером 56:44:0421001:22 площадью 576 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1760-п. Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 35, с кадастровым номером 56:44:0421001:23 площадью 376 кв.м изымался вместе с жилыми помещениями для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1735-п.

Многоквартирные жилые дома, расположенные на вышеуказанных изымаемых земельных участках, были признаны непригодными для проживания (аварийными) и подлежащими сносу, а помещения в них были переведены из жилых в нежилые помещения (т. 1 л.д. 41-70).

Жилые помещения на земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0421001:27 площадью 163 кв.м; 56:44:0421001:26 площадью 698 кв.м; 56:44:0421001:28 площадью 538 кв.м; 56:44:0421001:29 площадью 510 кв.м; 56:44:0421001:30 площадью 534 кв.м передавались в собственность муниципального образования "город Оренбург" по договорам мены квартир, сведения о которых содержатся на страницах 21-23 отчета об оценке рыночной стоимости объектов единого недвижимого комплекса N 11/20-o от 17.07.2020, изготовленного ООО "Оренбургская региональная оценочная компания" (полный текст отчета прилагается), а также в выписке на спорный единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 56:44:0421001:161.

Земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, с кадастровым номером 56:44:0421001:156 площадью 8907 кв.м сформирован из дворовых территорий, изымаемых для муниципальных нужд зданий из жилых помещений в многоквартирных домах, что подтверждается планом земельного участка, содержащегося в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2023.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 площадью 17 455 кв.м был сформирован исключительно из земельных участков, предназначенных для эксплуатации зданий, в которых располагались жилые помещениями, изъятые для нужд муниципального образования "город Оренбург", а единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской, кадастровый номер: 56:44:0421001:161 был сформирован из зданий, ранее имевших статус многоквартирных жилых домов.

В дальнейшем постановлением Администрации города Оренбурга от 25.12.2019 N 3771-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге" было решено осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества в отношении:

- сооружения, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской кадастровый номер: 56:44:0421001:161. В состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152 (далее - нежилые здания);

- земельного участка, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирных жилых домов, площадь 17 455 +/-46 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, Оренбург город, улица Карагандинская, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:44:0421001, кадастровый номер: 56:44:0421001:160.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 24.09.2020 N 531 "Об утверждении условий приватизации объектов недвижимости расположенных в городе Оренбурге и аукционная документация для проведения торгов в электронной форме путем продажи объектов посредством публичного предложения" были утверждены условия приватизации объектов: сооружение - единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 56:44:0421001:161 и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0421001:160, а также аукционная документация для проведения торгов в электронной форме путем продажи объектов посредством публичного предложения, в отношении вышеуказанных объектов недвижимости и земельного участка (т. 1 л.д. 102-116).

При этом в соответствии с пунктом 4 указанного распоряжения Комитету было предписано указать в информационном сообщении, в договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилых зданий, требующих проведение работ по его ликвидации (сносу).

То есть в аукционной документации предусматривалось условие для победителя торгов, предусматривающее его обязательство по сносу единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 56:44:0421001:161, что противоречит норме пункта 1 статьи 18 Закона о приватизации.

Указанное обстоятельство подтверждается еще и тем, что в п. 4.4 проекта договора (договора, заключенного между ответчиками) предусмотрено условие о том, что покупатель заверяет о следующих обстоятельствах: ему известно, что имущество, указанное в пункте 1.1, 1.2 договора, находится в аварийном состоянии, требующем от покупателя проведения работ по его ликвидации (сносу) в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с последующим освоением освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Доводы ответчиков о декларативном, информационном для покупателя характере данного условия договора отклонены судебной коллегией, поскольку за неисполнение данного якобы декларативного условия договора в п. 5.5 договора предусмотрена реальная ответственность покупателя в виде расторжения договора с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договора.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемом случае воля собственника земельного участка изначально была направлена на предоставление земельного участка для сноса находящегося на нем аварийного здания и возведения на этом участке объекта капитального строительства, что подтверждено соответствующими доказательствами: аукционной документацией, условиями, содержащимися в тексте договора, видом разрешенного использования земельного участка.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ, пункта 7 статьи 39.11 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции находит, что включение в договор купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608 дополнительных условий для покупателя свидетельствует о неверно избранном органом местного самоуправления способе приватизации муниципального имущества. Условие о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке, полностью исключает возможность применения избранного способа, предусмотренного пунктом 1 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции заключил, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0421001:160 не мог быть предметом аукциона по приватизации единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 56:44:0421001:161 способом, предусмотренным пунктом 1 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ.

Ссылки ответчиков на положения подпункта 19 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ в данном случае являются несостоятельными.

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с подпунктами 1, 9 пункта 2 статьи 3 Закона N 178 действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, а также на отчуждение государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Согласно подпункту 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположено здание, находящиеся в муниципальной собственности, и продажа указанного здания является предметом другого аукциона либо указанное здание не продается на этом аукционе одновременно с земельным участком.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статьи 39.11 ЗК РФ и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

Согласно пункту 7 статьи 39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (подпункт 19 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о том, что спорный земельный участок мог быть предоставлен для целей строительства только путем продажи права аренды земельного участка на торгах в соответствии с положениями пункта 7 статьи 39.11 ЗК РФ, тогда как в рассматриваемой ситуации спорный земельный участок был предоставлен сразу в собственность, хотя по условиям договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608 не предполагалось сохранение на земельном участке единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 56:44:0421001:161 за ответчиком 2.

Нарушение регламентированных Земельным кодексом Российской федерации принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, а также интересов неопределенного круга лиц, лишенных возможности участия в торгах по продаже права аренды земельного участка, влечет ничтожность как торгов, проведенных в форме путем продажи посредством публичного предложения 27.10.2020, на право заключения договора купли-продажи по лоту N 1, номер процедуры SBR012-2009250022 (пункт 1 статьи 449 ГК РФ), так и договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020, заключенного между Комитетом и ООО "Листпромстрой" (статья 168 ГК РФ).

Поскольку установленный законом порядок предоставления земельных участков для строительства только в аренду, а не в собственность, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 180 ГК РФ не имеется, поскольку сооружение и земельный участок продавались единым лотом, земельный участок реализовывался обременным данным сооружением, при реализации сооружения также был нарушен пункт 1 статьи 18 Закона о приватизации.

Вывод суда первой инстанции о том, что в период проведения процедуры приватизации с ноября 2019 года до момента ее завершения в октябре 2020 года и далее до марта 2021 года, то есть в более чем одного года органами прокуратуры не было заявлено о нарушениях при проведении процедуры приватизации муниципального имущества, несостоятелен, поскольку из материалов дела не следует факта подачи иска Прокуратурой с пропуском соответствующего срока исковой давности по заявленным требованиям.

Ссылка суда на предъявление рассматриваемого иска по истечении длительного периода с момента заключения договора несостоятельна, поскольку иск Прокуратурой был подан по прошествии всего пяти месяцев после заключения договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020.

Апелляционный суд при этом отмечает, что обозначенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте доводы о том, что предъявление рассматриваемого иска оказывает негативное влияние на стабильность гражданско-правового регулирования и устойчивость экономических отношении и гражданского оборота, правовой определенности хозяйственных отношений, нарушает баланс прав и законных интересов его участников, что в случае изъятия имущества, составляющего основу имущественного комплекса, в случае применения двусторонней реституции, произойдет ухудшение в том числе финансового состояния бюджета города Оренбурга, не являются основаниями, исцеляющими оспариваемые сделки, поскольку в рассматриваемой ситуации был нарушен публичный порядок распоряжения земельными участками, который может восстановлен только путем признания оспариваемых торгов и договора купли-продажи недействительными.

По тем же мотивам судом апелляционной инстанции критические оценивается полученное судом первой инстанции заключение эксперта N 16Э/22 от 28.04.2022, поскольку поставленные судом для экспертов вопросы, полученные на них ответы, не имеют правового значения, так как не способны привести к легализации оспариваемых торгов и договора купли-продажи.

Доводы ответчика 2 о том, что в нарушение пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" Прокуратурой не было обосновано, каким образом нарушаются публичные интересы в связи с заключением оспариваемых сделок, отклонены судебной коллегией.

Право прокурора на предъявление иска в арбитражный суд о признании недействительной сделки закреплено в статье 52 АПК РФ.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

С учетом того, что оспариваемые торги проведены, а оспариваемый договор купли-продажи заключен с явным нарушением вышеприведенных правовых норм, противоречат публичному порядку распоряжения земельными участками, апелляционный суд исходит из того, что сохранение оспариваемых торгов, договора купли-продажи влечет нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. В данном случае предъявленный Прокуратурой иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 АПК РФ).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции как принятого с нарушением норм материального права и без учета всех юридически значимых обстоятельств по делу.

Иск Прокуратуры о признании недействительными торгов, проведенных в форме путем продажи посредством публичного предложения 27.10.2020, на право заключения договора купли-продажи по лоту N 1, номер процедуры SBR012- 2009250022; о признании недействительным договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения N 2608 от 30.10.2020, заключенного между Комитетом и ООО "Листпромстрой", подлежит удовлетворению судом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О).

Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ").

На основании пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1.3 оспариваемого договора ответчики предусмотрели, что цена приобретения имущества, указанного в пунктах 1.1, 1.2 настоящего договора, составляет 36 017 000 руб.

Задаток в сумме 14 406 800 руб., внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по договору (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора покупатель обязуется перечислить 20 967 296 руб. 55 коп. (за вычетом суммы задатка 14 406 800 руб. и НДС в размере 642 903 руб. 45 коп. за выкуп нежилого строения) на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1 настоящего договора, единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи (НДС покупатель оплачивает самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, кроме случаев, когда покупателем выступает физическое лицо).

ООО "Листпромстрой" исполнило указанные условия договора, что подтверждается представленным в суд апелляционной инстанции платежными поручениями N 5487 от 21.10.2020, N 5782 от 03.11.2020, N 5784 от 03.11.2020 (т. 5 л.д. 69-70).

Из материалов дела также усматривается, что ООО "Листпромстрой" уже произвело снос единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 56:44:0421001:161.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд полагает возможным применение двухсторонней реституции в отношении земельного участка, путем обязания ООО "Листпромстрой" в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу передать Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга по акту приема-передачи земельный участок, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, площадью 17 455 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская, а также путем обязания Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу возвратить ООО "Листпромстрой" денежные средства в сумме 36 017 000 руб.

Оснований для удержания за ООО "Листпромстрой" выкупной стоимости единого недвижимого комплекса, кадастровый номер: 56:44:0421001:161, в размере 3 857 420 руб. 70 коп., судебной коллегией в силу ничтожности договора купли-продажи не усмотрено, поскольку единый недвижимый комплекс приобретался ответчиком 2 не для собственных нужд, а как сопутствующее приобретению земельного участка обязательство по его сносу, в силу чего ООО "Листпромстрой" вправе рассчитывать только на возмещение собственных расходов по сносу единого недвижимого комплекса. Поскольку размер таких расходов ООО "Листпромстрой" не определялся, ко взысканию с Комитета (Департамента) не предъявлялся, указанное требование может быть заявлено ООО "Листпромстрой" в порядке обращения с самостоятельным иском.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с удовлетворением исковых требований Прокуратуры, а также освобождением Комитета (Департамента) от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ООО "Листпромстрой" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 6 000 руб.

В связи с тем, что Прокуратура также освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ее апелляционная жалоба удовлетворена судом, с ООО "Листпромстрой" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 500 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2022 по делу N А47-2724/2021 отменить.

Исковые требования прокуратуры Оренбургской области удовлетворить.

Признать недействительными торги от 27.10.2020 по продаже посредством публичного предложения права заключения договора купли-продажи по лоту N 1 в отношении следующего недвижимого имущества: сооружение, наименование: единый недвижимый комплекс, назначение: иное сооружение, площадь застройки 3 682,8 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, по ул. Полигонной, ул. Карагандинской, кадастровый номер: 56:44:0421001:161 (в состав единого недвижимого комплекса входят здания с кадастровыми номерами: 56:44:0000000:4935, 56:44:0000000:5039, 56:44:0000000:5677, 56:44:0421001:33, 56:44:0421001:142, 56:44:0421001:148, 56:44:0421001:149, 56:44:0421001:155, 56:44:0421001:147, 56:44:0421001:152); земельный участок, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, площадью 17 455 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская.

Признать недействительным договор купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и обществом с ограниченной ответственностью "Листпромстрой".

Применить последствия недействительности договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от 30.10.2020 N 2608.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Листпромстрой" в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу передать Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга по акту приема-передачи земельный участок, кадастровый номер: 56:44:0421001:160, площадью 17 455 кв.м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская.

Обязать Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Листпромстрой" денежные средства в сумме 36 017 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Листпромстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в сумме 6 000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 500 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

А.Х. Камаев Ю.С. Колясникова